12月工业地产空置率创历史新低 4.2%

如果说有时间投资工业地产，大概是在六个月前。但今天也不错，因为该行业继续爆炸性增长。全国房地产经纪人协会 (NAR) 发布了一些关于工业领域的新数据，几乎没有人感到惊讶，每个想要租用工业空间的人仍然没有足够的空间。

对于外行而言，工业房地产包括仓库、工厂、物流中心和航运中心等性感物业。这在很大程度上就是为什么它如此被忽视的原因——这些对现代美国人来说基本上是隐形的行业。但这场大流行几乎在一夜之间在这个领域创造了巨大的增长潜力。

工业空间基本上已售罄

根据 NAR 12 月的数据，工业地产连续第四季度(包括 2021 年第四季度)的需求继续远远超过供应。今年的净吸纳量已经超过 4.85 亿平方英尺，尽管第四季度还没有t关闭了。从 2020 年第三季度到 2021 年第三季度的 12 个月期间，这是一个巨大的变化，2021 年第三季度又创下了 4.53 亿平方英尺的记录。

Industrial 的历史空置率一直很低，但与 2021 年第四季度达到的 4.2% 相比，这低于第三季度 4.6% 的空置率，以及 2018 年第三季度创下的历史低点 4.7%。坦率地说，2020 年代出现的最高空置率(全都被与大流行相关的挑战所扼杀)在 2020 年第三季度为 5.6%。

在2021 年 10 月下旬的 Prologis(PLD0.09%)收益电话会议上，首席执行官 Hamid Moghadam 很好地总结道：“由于空置率处于前所未有的低位，我们市场上的空间实际上已售罄。”

工业租金持续上涨

当然，所有这些低空置率都将导致整体租金上涨，但在企业开始撤退之前，你能涨到多高呢?显然，我们还没有找到那个数字。2021 年第三季度，工业空间的平均租金为每平方英尺 9.51 美元，但截至 2021 年 12 月 1 日为 9.72 美元。

与去年同期相比，所有工业类别的租金上涨了 8.2%，NAR 监测的所有 390 个都市区的工业租金都出现了上涨。迈阿密表现最好，同比增长 14%，但其他大都市也出现了巨大增长，包括新泽西北部(13.7%);田纳西州纳什维尔 (13%);费城(12.8%);和佛罗里达州劳德代尔堡(12.3%)。

是什么推动了这种需求激增?

对工业空间的需求一直是合理的，但我们现在所看到的却是前所未有的。当然，这有几个原因，如果我只能用一个词来形容这一切，我只会高举双手大喊“大流行!”在我肺的顶端。但这不是我们在这里所做的，所以让我们看看所涉及的实际因素。

首先，可能也是最重要的一点是，电子商务的市场份额出现了爆炸性增长。根据美国商务部的数据，从 2020 年第一季度到 2021 年第一季度，电子商务的销售额同比增长了 39.1%。这是一个未经调整的数字。调整后的数字为 39.3%。因此，从 2020 年第一季度大流行开始到一年后，电子商务在时间轴上猛增了大约十年。从那以后它一直在增长，尽管没有那么显着。

有了这么多新的电子商务业务，必须有新的航运枢纽、新的分拣设施、新的仓库来存储所有货物，然后才能拣货和发货，甚至是新的最后一英里设施。所有这些“东西”都会占用空间，即使它不会停留很长时间。

其次，许多零售商，电子商务和传统零售商，正在从“准时制”供应模式转向“以防万一”模式。准时制供应链依靠“正常”供应链的速度来生产和运输需要的产品，因此公司不必为可能无法立即销售的东西租用太多存储空间。那是旧的方式。另一方面，以防万一的模型依赖于库存产品，以便无论供应链在做什么(或不做什么)，它们都可用。

猜猜他们把所有多余的库存放在哪里。仓库。正确的。你得到一颗金星。

建造足够的工业空间很棘手

建造一座工业建筑并从这个爆炸性市场中获益应该很容易，但现在并不那么容易。建筑行业的长期劳动力短缺已经严重影响了建筑商的风格，现在，供应链问题继续对建筑产品成本以及建筑产品供应造成严重破坏。

只是我，还是有点讽刺，减缓建设更多仓库的瓶颈的一部分是没有足够的仓库来存储建筑用品?