房地产即将出现的十大颠覆现象

房地产即将出现的十大颠覆现象。

腾讯财经特约自媒体 大伟看楼市

辞旧迎新，房地产在2015年出现了很多转折标志，未来市场可以明确的是再也不可能继续曾经的房地产思路：

1：房地产+互联网，不再只是忽悠！

2015年的房地产+互联网依然是忽悠为主，大部分所谓的合作依然停留在配置一个路由器就是科技住宅的惯性炒作。未来房地产+互联网将更多体现在金融领域。

房地产在目前价格高企的现状下，更多的承担了投资属性，这种情况下，是否智能只是小众的需求。互联网思维更多的将体现在房地产金融属性上，延长、衍生客户的消费，才是互联网+房地产的未来发展方向。

2：众筹是房地产领域最扯的忽悠

在目前的房产项目开发成本里，项目的地段已经基本决定了产品的价格，且不论在营销和融资上压缩成本的成效相较于大头的固定成本可能只是车水杯薪。

就营销成本而言，其在总成本占比较低，然而在项目落成后期，只要有空房，就仍需要营销，其中的成本还是落回到了客户身上；就融资成本而言，在改变融资渠道所带来的定制化服务中，与客户协商定制可能会延长项目完成的时间，而这期间的各项成本是增加的，同时也是由客户来承担，因此削减这两块的成本意义不大。

3：房地产中介互联网创新不再忽悠独立经纪人

互联网对房地产服务领域冲击，产生了很多商业模式和服务方式的创新，归根结底是绕过经纪公司，吸引经纪人做私单。

在2014年的野蛮生长后，未来包括各种房网、各种门，独立经纪人模式必然会面临客户导流短缺的发展第二阶段。

4：拿地联合体，规避招拍挂。

一二线城市土地价格高企，这种情况下，任何一个企业已经很难拿到一个合适的土地。以北京为例，上半年成交的21宗住宅土地中，有16宗是联合体获得。这种情况将延续，未来房企联合体的趋势将越来越明显，用联合体对抗招拍挂导致的土地高价。

另外，房企将更多的实用各种创新产业，比如物流、比如产业园、比如文化产业，在土地招拍挂的情况下，获得土地议价权。

5：房地产市场格局从“卖方市场”转变为“买方市场”。

下一个时代对于中国经济和中国房地产来说，都将是特别值得期待的时代，城市化所创造的住宅“刚需”将完全无法挽救房地产走向的颓势。未来10年，所谓“刚需”也就是每年城镇首次置业的新房需求年均大约是2.7-3.2亿平米，假设刚需在全部新房成交中占比35%，则可以推算出全国每年的商品住宅销售面积至多7.8-9.2亿平米。这样 的销售量即便与2011年的销量相比，也远远不如。

未来除了20个人口净流入城市，房地产已经将难以避免的进入买方市场！

6：不同城市的房地产市场将从“普涨时代”进入“分化时代”

全国以一二线城市与三四线城市划分的房地产市场已经出现了两种完全不同的走势：

经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡，库存不均衡，成交量不均衡，政策刺激作用不均衡，房价上涨不均衡

从2015年上半年数据看，市场成交明显上涨，其中一线城市累计签约21万套，同比2014年同期上涨了42.9%，二线城市也上涨了16.9%，但三线四线城市的成交量则基本平稳，整体市场恢复的趋势已经明显。

一线城市需求较旺，成交量增长较多，新建商品住宅及二手住宅价格涨幅远高于二、三线城市。二线城市房价总体平稳，涨幅仍然较小。三线城市房价仍然下降，降幅继续收窄。

出现这种情况下的根本原因，归根结底是因为人口流向的原因！

7：住宅市场进入产品时代

单一复制住宅产品已经无法满足客户需求，企业需要通过产品的改进直接促进销售。从以业态区分的多产品类别，到垂直化定向精准的向客户提供差异化产品及服务。

从客户细分需求出发，创新再造产品价值。根据高端豪宅、超级大盘、特殊产品三种不同产品提供各具特色的硬软件服务支持及个性化定制。

8：“炒房时代”进入“资产配置时代”

2005年-2009年第一个阶段是“全民炒房时代”；2010年-2011年的第二个阶段是“商业地产的黄金时代”；第三个阶段是“投资不动产证券化成为新趋势”。

未来全民炒房时代将结束，但房地产依然将是最重要的资产，未来房产税等必然推出，这种情况下，资产配置时代到来。

9：商品房市场难以避免的进入改善豪宅化！

客户需求：重功能性——重仪式感，实现由物质满足向精神需求满足的上升性；

产品设计：形成产品阶梯性排序，功能改善——尺度改善，实现私人空间最大占有；

2015年，北京10万+顶豪成交爆发，整体签约套数达到了创造历史纪录的142套，即使剔除盘古集中签约的96套，也达到了46套的历史最高纪录。

预计全年，北京10万+签约有望达到250套的爆棚成交量。

以142套的成交量看超过了之前北京历史总成交113套的累计总和。即使剔除盘古之后的46套，也已经是之前历史最高成交年份28套的1.6倍！

京沪广深以及大量的二线城市，因为城市化发展到末期，未来的市场越来越进入改善高端化！

10：房地产导致的社会不公平继续严重

过去十多年里，中国的经济发展迅速，中国经济就好像一辆快速行进的动车，而车票就是房子。买房子的人没有赔过，只有买房子，才可以跟随中国这辆动车，买房子的人财富快速上涨，没房子的人只能望房兴叹。展望未来十年，这种发展趋势将依然延续，买房依然是目前可以看到维护自己财富的最好方法！

编者注：本文仅代表作者个人观点

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