千亿级房企财报一手解读：利润率进一步下降

千亿级房企财报一手解读：利润率进一步下降。

腾讯财经智库特约 丁祖昱 易居中国执行总裁

俗话说，知己知彼，百战不殆。有购房意愿的投资者在关注房价的同时更应该关注房企资讯。目前千亿级别房企除绿地尚未完成借壳没有出年报外，其他六家（万科、恒大、万达、保利、中海、碧桂园）日前都发布了2014年业绩报告，笔者第一时间作出以下相关比较。

六大房企主营方向

万科继续保持住宅的规模效应，但更加注重利润的增长。据说万科内部提出2015年利润突破200亿元，并且3年内翻番，目前千亿房企中利润超过200亿元也仅有中海和万达两家。

未来，万科将成立五个新的事业部，发展转型业务，目前已经确定的三个是物业事业部、商业地产事业部、物流地产事业部。其中值得一提，万科的物业管理开始会走向市场化，管理更多的项目，未来或将还要上市，很有可能成为万科新的亮点。在业务转型的同时，万科还会继续金融地产的转型。

恒大这次明确了多元化未来方向，目前确定进入矿泉水、粮油、乳业、健康四大产业，作为房地产业务的有效补充。截至2014年年底，恒大这四大产业累计投入了64.2亿元，占其总资产的1.35%，2015-2017年预计投入分别为20、15、10亿元。业绩发布会上，许家印也表示矿泉水、粮油、乳业计划三年后各自分拆上市，保持主业纯净。

中海是千亿房企中最稳健的企业，在和中建完成整合之后继续坚持原有的业务模式，同时明确短时间内不拓展海外业务，只会收购收租物业。

保利地产坚持主营的同时，对房地产产业链的各个方向都有尝试，比如商业、养老、物业、代理公司等。

在养老方面，保利地产大力推进健康医疗养老，要在所有的保利小区建立和熹会健康生活馆，期望在养老产业方面做头把交椅。商业方面，保利全面推行社区O2O，物业体系管理也将所有调整。在海外地产方面，2014年保利也成立了海外事业部，已基本落实澳大利亚两个项目，2015年将继续推进美国、欧洲、东南亚市场的开拓。此外，保利地产还将大力发展房地产基金业务。看来保利野心不小，样样都要！

万达未来发展战略中，销售的依赖度将越来越低，由重转轻的战略方向已经基本明确，O2O、电商、客户等成为企业的关键词。万达的转型要求会比其他企业要求更高，转型成功与否也决定了万达的未来。

碧桂园，从业务本身来说，还继续保持坚持三四线城市的战略，并且提出了适当进入一二线城市。此外，碧桂园也专门在会上提出缩小项目规模，继续去家族化，完善职业经理人体系，这将是碧桂园未来发展的核心动力。碧桂园昨天宣布与中国平安达成协议，中国平安将收购其9.9%（占扩大后已发行股本）的股份成为第二大股东，这也预示着碧桂园的去家族化进程上了一个新的台阶。

千亿公司是中国房地产企业的标杆，也是中国房地产行业的未来。千亿公司大旗不倒，中国房地产才有前途和希望。

收入和利润同比显著上升

六家千亿房企的营业收入和权益净利润平均同比分别增长22.3%和8.5%，且营业收入增幅明显高于利润。从营业收入来看，中海营业收入增幅遥遥领先其他千亿企业，高达45.5%，而万科的营业收入只增长了8.3%。

从权益净利润来看，中海和碧桂园的增幅比较明显，恒大则出现了些微下降，但是如果扣除点投资物业公允值变动等影响因素，恒大的核心净利润则有明显上升。

表：上市千亿房企2014年规模指标比较

企业

营业收入

同比

股东净利润

同比

权益净利润（核心）

同比

万科地产

1,380

8.3%

157

4.1%

138

-8.1%

恒大地产

1,114

18.9%

126

-0.1%

120

16.5%

保利地产

1,091

18.1%

122

13.5%

125

15.9%

万达商业

1,079

24.3%

251

0.9%

148

14.0%

中海地产

960

45.5%

221

20.1%

190

16.3%

碧桂园

845

34.8%

102

20.1%

92

15.5%

平均

1,078

22.3%

163

8.5%

136

10.8%

注：中海财报数据单位为港币，本文中海数据一律按0.8的汇率折算为人民币

数据来源：企业财报，CRIC整理

利润率进一步下降

六家千亿房企的平均毛利率约为30.3%，同比下降1.2个百分点，在目前的市场形势下，毛利率下滑是正常现象。平均核心净利率约为12.8%，同比下降1.7个百分点，降幅较毛利率进一步扩大，主要是因为2014年企业销售、管理等费用增加显著。

从具体企业来看，万达的利润率明显高于其他几家，一方面万达的营业收入中有近10%的投资物业租赁及物业管理收入，这部分的毛利率高达73.9%；另一方面万达60%的物业销售营业收入来自商业、酒店式公寓等，这部分毛利率也高达40.6%，比一般住宅销售的毛利率要高很多。

中海凭借其土地成本、资金成本等优势，成为唯一一家毛利率还有少许上升的企业，核心净利率也傲视群雄。行业龙头万科则是千亿企业中利润率最低的企业（毛利率25.1%，净利率11.4%，核心净利率只有10%），但是考虑到如此大的运营规模，能保持这样的水平已属不易。

表：上市千亿房企2014年盈利指标比较

企业

毛利率

同比变动百分点

权益净利率

同比变动百分点

权益净利率（核心）

同比变动百分点

万达商业

42.6%

-0.5

23.3%

-5.4

13.7%

-1.2

中海地产

32.7%

0.2

23.1%

-4.9

19.8%

-5.0

恒大地产

28.5%

-1.0

11.3%

-2.1

10.8%

-0.2

保利地产

26.8%

0.0

11.2%

-0.5

11.5%

-0.2

碧桂园

26.1%

-4.0

12.1%

-1.5

10.9%

-1.8

万科地产

25.1%

-2.1

11.4%

-0.5

10.0%

-1.8

平均

30.3%

-1.2

15.4%

-2.5

12.8%

-1.7

数据来源：企业财报，CRIC整理

债务结构保持稳定

千亿企业都非常重视现金持有，2014年末持有现金同比都有不同程度的上升，财务指标大都保持在安全线内。

其中万科2014年债务结构优化显著，长短期债务比、现金短债比等指标都有所提升，净负债率更是下降至5%，这与万科的整体战略、小股操盘的轻资产模式有关，相对更加注重安全。恒大的债务指标在千亿企业中相对激进，短期负债激增，负债结构还需进一步优化。但不管怎么说，越大越安全还是目前的现状！

表：上市千亿房企2014年现金负债指标比较

企业

现金

同比

现金短债比

同比

长短期债务比

同比

平均借债利息率

同比变动百分点

净负债率

同比变动百分点

万科地产

627

41.4%

2.8

102.0%

2.0

49.6%

9.38%

0.52

5%

-25.3

中海地产

410

23.7%

2.3

-81.9%

3.2

-84.8%

4.25%

0.77

32%

4.0

万达商业

930

26.3%

2.6

-27.2%

3.8

-27.6%

7.51%

-0.19

53%

0.5

碧桂园

272

2.0%

1.8

-15.0%

3.1

-12.3%

8.16%

-0.38

60%

-7.6

保利地产

401

18.7%

1.4

-13.1%

3.4

-8.6%

6.50%

-0.53

140%

14.1

恒大地产

595

10.9%

0.7

-50.2%

1.0

-53.0%

10.31%

0.71

189%

75.4

平均

539

22.0%

1.9

-14.2%

2.8

-22.8%

7.69%

0.15

80%

10.2

数据来源：企业财报，CRIC整理