房价下跌真相

房价下跌真相。

自去年年底开始，关于房价下跌的风传一直不断。从李超人的撤资，再到最近一石激起千层浪的“毛大庆发言”，加之各种国外机构及媒体对中国楼市和经济的“看衰论”、“拐点论”、“崩盘论”甚嚣尘上，呈现山雨欲来风满楼的态势。

不过，下跌是真相么？

被误读的毛大庆发言

以这次被舆论推至风口浪尖的毛大庆发言为例，“看空论”其实并不是毛的本意，而是在当时当下媒体和公众心理的一种主观判断。

事实上，5月5日，万科公司也以总裁郁亮名义紧急对外发出信息，否认全面看空内地楼市，并称毛大庆言论是在警示楼市可能存在的风险，以便加以防范。

笔者细读了网上流传的，未被万科和郁亮直接否认的“毛大庆发言”，感觉其实内容还是比较客观和中肯的。该发言主要从对宏观调控政策的影响、不同城市楼市供给量与需求的匹配及中国当前总体社会经济发展和房地产的关系来分析的。

相比之前形形色色的唱衰论，发言数据详实指出了房地产行业现行的问题。比如“两个透支加一个收紧，使得今年我们普遍意义的市场出现了比较消极、比较观望、悲观的的这样一个状态，可能这样一个情况可以涵盖大多数的城市”；“作为我们开发商讲，反腐败对高端楼盘影响，事实上还是很大的”；“3年新增库存的存消比，多数城市，仅新增的库存就已达到足以销售1年以上，3年库存的存消比，比较严重的”。

要说其中最有“惊人”的应该算是对中国房地产泡沫和日本、香港比较得出“有很多数据表明，2013年中国房地产市场存在和日本、香港泡沫化类似的特征”“中国房地产的天花板实际上在这18年间，一定是达到的，不要幻想持续发展到2030年，房价可以永远上涨”。不过，这些都是宏观的预判和预警，与大伙预期的短期内的房价下跌其实是两码事。

高端降价并不代表楼市全部

纵观近期所谓的降价楼盘，一是量不大，二是并不是普遍现象。这个是有数据说话的：先看看涨的数据：根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，4月全国100个城市(新建)住宅平均价格为11013元/平方米，环比上涨0.10%，是2012年6月以来连续第23个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.28个百分点；可见环比看，整体房价仍然在上涨。

同比来看，十大城市平均价格上涨15.37%，连续第18个月上涨，涨幅较上月缩小1.05个百分点。4月，十大城市全部同比上涨，北京上涨23.94%，涨幅仍居十大城市首位;广州上涨18.06%，位列其后；深圳、上海、南京涨幅在14%~17%之间，武汉、重庆(主城区)等5个城市涨幅在4%-9%之间。（十大城市：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、武汉、重庆、成都）。

而在《上海证券报》报道中就指出，在中原集团研究中心调研的21个城市中，截至4月30日，只有杭州、常州、成都、沈阳、宁波及惠州等6个城市有楼盘采取直接降价的方式促销，且降价项目以高端楼盘为主，降价幅度在5%至25%。“在现有的各种促销模式中，除直接降价外，其他主要包括低首付(零首付)、特价房、新盘低开入市以及团购等。”中原集团研究中心刘渊告诉记者，与其他促销方式相比，降价是开发商最后的选择，目前各地真实降价的案例仍不多见。

中国指数研究院有关人士认为，整体来看，一季度宏观经济增速下行，房地产市场表现欠佳，进入4月市场情况未明显好转。供需方面，开发房企迫于资金回款和去化压力，平价开盘、打折促销等“以价换量”现象增多;但购房者对后市降价预期继续升温，进一步观望并放缓入市。

这也与毛大庆发言中对高端楼盘的分析是一致的：首先，反腐败影响了高端楼盘的消费群体；其次在有刚需的一线城市，人们对临界点特别敏感，已经构不成对于高端楼盘的支撑。

地方政府是救市还是放权？

近十年中国房地产的疯狂扩张，形成了一种驱使房价上涨的“开发商-银行-地方政府”之间的利益闭环。本轮关于房价下跌的另一个角度的印证就是地方政府的“救市”。房地产是支柱产业，支柱不行了，政府肯定要出手——面上的逻辑看，是这样的。

不过，中国农业银行首席经济学家向松祚认为，供给已经严重过剩，是造成平均房价下跌的最核心原因。“给已经严重过剩，是造成平均房价下跌的最核心原因。当市场预期起来的时候，当货币供应量这么大的时候，你怎么去限价、限购，都没有用。”那么，显然地方政府放开限购、公积金政策松动甚至给予部分契税补贴的做法真的能救市么？

但我们也不妨听听另一种专业的解读：

人文经济学会特约研究员邓新华在《李克强应放手让地方松绑地产调控》提出：所谓“救市”，是指政府有意作为，对市场施加影响。而松绑限购、减少税费却是相反的，是政府减少作为，减少对市场的影响，让市场有更多的空间来自我调整，应对之前央行货币放水造成的困局，这不是救市，而是对之前不当政策的纠正。

地方政府的这些做法，是符合老百姓的利益的。限购阻碍了房子的流通，使得现在拥有多套房的人具备抬高租价的优势，这是既伤害购房者也伤害租房者的。经济学家许小年则严厉批评限购是侵犯财产权的行为。解除限购，是还财产权给公民，使房子、土地资源可以依据价格做高效的配置。（本网综合整理）