房地产收入是不断给予的礼物

作为收入投资者，您的一只股票每季度向您支付稳定的股息有什么好处吗?答案是肯定的，它会变得更好——当该股票成为每月股息支付者时。一个额外的好处是每月的股息支付者给你的现金流更符合大多数人支付账单的方式，即每月。

但没有比这更好的了，对吧?

实际上，最好的股息股票是那些每月支付给您并且每个季度都可靠增长的股票。房地产投资信托(REIT)Realty Income(O-2.16%)最近将其每月股息从之前的每股 0.236 美元提高了 4.2% 至 0.246 美元，与去年 12 月的股息支付相比提高了 5.1%。

这引发了以下两个问题：作为唯一一个每月支付股息的股息贵族，Realty Income 的业绩记录背后的秘诀是什么?在最近的派息增加之后，该股票是否值得买入?

稳定、不断扩大的业务

Realty Income 能够像发条一样支付每月股息的第一个原因是可靠的商业模式。由于租户与 Realty Income 就其大约 7,000 处房产签署了三重净租赁合同，因此除了每月向 REIT 支付基本租金外，租户还需支付房产税、保险、维护和水电费。

其次，这些合同对公司非常有利。Realty Income 的加权平均租赁期为 8.8 年，这使公司在任何特定时间都能获得可靠的现金流。

由于大约 85% 的 Realty Income 租赁包括与通货膨胀或固定增长相关的内置租金自动扶梯，因此该公司立即从运营中产生调整后的每股增长资金(AFFO)。

最后，Realty Income日益增长的国际影响力意味着其蓄水池仍有大量增长空间。这是因为截至第三季度，该公司年化基本租金 (ABR) 的 9.9% 来自美国以外的地区。此外，Realty Income 在欧洲的可寻址商业房地产市场为 8 万亿美元，是美国的两倍

这些因素有助于解释为什么 Realty Income 预计其每股 AFFO 增长率将从去年的 2.1% 大幅加速至 5.5%，基于今年 3.58 美元的中点指导。

股息得到保守派息率的支持

乍一看，Realty Income 每月现金流持续增长的商业模式与其每月的股息义务非常吻合。但是，该公司有足够信心宣布大幅提高派息的股息究竟有多少涵盖呢?

好吧，根据中点指引，Realty Income 今年的股息支付率将在 79% 左右。鉴于 Realty Income 的每股 AFFO 在过去 25 年中的 24 年(除了 2009 年的大衰退年)有所增长，该股票的派息率似乎留下了足够大的缓冲，即使是最恶劣的经营环境也能经受住考验。

随着 Realty Income 上个月完成对 VEREIT 的增值收购，该公司预计其每股 AFFO 将从今年到明年增长 9.2%，基于其每年的中点指导。

由于如此高的增长，Realty Income 今年的派息率可能会以健康的 6% 增长，而且明年的派息率实际上会下降至约 77%。换句话说，在可预见的未来，该公司可以继续每年以中个位数增长其股息。

为质量付出的公平价格

Realty Income 并不是最便宜的面向零售的 REIT，但对于拥有传奇记录的股票来说，预计会有溢价。根据明年的中点指引，Realty Income 的每股 AFFO 价格比略低于 18，高于同行STORE Capital(STOR-2.08%)，后者的 AFFO 每股倍数低于 16。

STORE Capital 明年 9.3% 的中点 AFFO 每股增长指导与 Realty Income 的一致。然而，后者在去年大流行初期的每股 AFFO 增长，而前者则略有下降。

这一关键区别和 Realty Income 的优越规模(STORE Capital 拥有不到 2,800 处房产)是我认为该股票相对于同行溢价的理由。随着股东坐下来让 Realty Income 实现每股 AFFO 每年 5% 到 6% 的增长，就像它作为一家上市公司的历史一样，慷慨的股息增长也应该继续向前发展。稳定增长的 4.3% 的股息收益率是一个有吸引力的提议，这使得 Realty Income 成为收入投资者为其投资组合购买的优秀股票。