美联储将成为该行业的阴云

随着经济从与当前局势相关的中断中复苏，投资者开始更加关注美联储及其行动将如何影响他们的投资组合。没有什么比抵押房地产投资信托(REIT) 领域更令人担忧了，Annaly Capital(纽约证券交易所代码：NLY) 等公司正在为美联储开始减少对抵押贷款支持证券的购买做好准备。Annaly 最近报告了第二季度的收益，并提供了有关如何为结束美联储资产购买做准备的最新情况。

Mortgage REITs 有不同的商业模式

Annaly Capital 是一种抵押型 REIT，与更传统的 REIT 不同。大多数 REIT 遵循房东/租户模式，即 REIT 开发房产然后出租单位。它的利润率大约是它支付的利息与其租金收入之间的差额。Mortgage REITs 不投资于房地产;他们投资于房地产债务(换句话说，抵押贷款)。他们的利润率是他们从抵押贷款组合中赚取的利息与他们为借款支付的利息之间的差额。

Annaly Capital 主要投资于由美国政府担保的抵押贷款支持证券(又名机构证券)。大多数源自美国的抵押贷款都属于这一类。如果您最近为您的抵押贷款再融资，您的贷款可能被打包成一种类似于 Annaly 持有的证券。如果您遇到麻烦并且无法支付抵押贷款，Annaly 仍将获得欠款。

美联储担心削弱 Annaly 的投资组合价值

虽然这些抵押贷款支持证券由政府担保，但它们并非没有风险。上个季度，Annaly 报告每股账面价值下降 6.5%，这是由于抵押贷款支持证券表现不佳国债。用投资界的术语来说，抵押贷款利差(抵押贷款支持证券和美国国债的收益率之间的差异)增加或“扩大”。是什么导致了这种情况?担心美联储。

美联储颤抖的工具之一是量化宽松，银行购买国债和抵押贷款支持证券以刺激经济。美联储在大衰退期间以及在经济因当前局势而苦苦挣扎时再次这样做了。现在经济正在复苏，投资者认识到抵押贷款支持证券的最大买家将开始撤退。这导致投资者出售抵押贷款支持证券，而这种出售转化为每股账面价值的下降。

Annaly 投资组合多元化

Annaly 采用不同的投资策略，在不同的经济环境中表现更好。代理投资组合是为防御性特征而设计的(抵押房地产投资信托基金是收入投资组合的良好候选者的一个原因)。如果经济陷入困境，投资者将涌向更安全的资产，例如政府担保的抵押贷款支持证券。Annaly 的信贷组合由不受美国政府担保的贷款组成，当基础经济强劲时，这些贷款将跑赢大盘。

Annaly 正在积极推动直接抵押贷款，这是一种类似于New Residential(NYSE:NRZ) 的商业模式。Annaly 专注于向不符合房利美或房地美发行的传统抵押贷款资格的借款人提供贷款。这些贷款被称为不合格抵押贷款，它们不受美国政府的担保，这意味着 Annaly 正在承担信用风险。这些贷款与 15 年前的次级贷款完全不同，而且往往针对的是专业的房地产投资者。

在第二季度，Annaly 将其政府担保抵押贷款支持证券的持有量减少了约 4.5%，并将其非政府担保证券的持有量增加了 45%。这种变化在经济增长加速、房价快速上涨的整体经济背景下是有道理的。房价上涨意味着贷款变得更安全，因为借款人不太可能在拥有大量资产的房屋上违约。这有助于支持信用账簿的估值。

股息收益率好得令人难以置信

Annaly Capital 是少数股息收益率达到两位数的股票之一，这使其成为对许多收益投资者有吸引力的股票。虽然两位数的收益率通常是大多数股票遇到麻烦的迹象，但抵押房地产投资信托基金并非如此。按照目前的水平，Annaly 0.22 美元的季度股息收益率为 10.4%。Mortgage REITs 通常以每股账面价值进行交易，账面价值往往会缓慢上升(但是，它可能会迅速下降!)。当我们等待美联储退出 MBS 市场时，整个抵押贷款 REIT 空间将笼罩在一片阴云之中。愿意等待的投资者肯定会得到等待的报酬。