难租难售空置率高 投资太原大户型短期难收益

难租难售空置率高 投资太原大户型短期难收益。

豪宅多、户型大，户型结构供需不合理的话题已在太原业界热炒了多年。在太原商品住宅市场，开发商建设的大户型只增不减，豪宅成交旺盛的说法铺天盖地。然而事实上，多数已交房三四年的高端小区，入住率低，在二手房市场上，面积超过143平方米的房源成交量相当疲软。

太原市近几年蜂拥出现的大户型，在业主手中到底扮演着怎样的角色？带着疑问，记者对太原存量房市场的大户型进行了调查。

1 商品住宅越建越大

多大的户型算是大户型？两个官方部门有一个相同的标准。

国家统计局每月公布全国70个城市住宅价格指数，根据住宅面积有一个分类统计数字：90平方米以下的户型为小户型，90-143平方米之间的户型为中户型，143平方米以上的户型为大户型。此外，税务部门在二手房交易过程中，对不同面积的二手住宅交易收受的契税、营业税率有所不同，其面积分割标准同样是90平方米以下、90至143平方米及143平方米以上。按此标准，住宅超过143平方米的户型就算是大户型，这类户型在太原非常普遍。

根据业内人士统计，太原五证齐全且有充足房源的项目有60余个，其中，项目内无一套90平方米以下小户型的项目达到20个。与此对应的却是，其余40余个项目中或多或少配建了超过143平方米的大户型。

按照业界说法，项目中配建总价低的中小户型主要是为了吸引人气，跑量快速回笼资金；总价高的大户型却是拔高项目定位和品质的手段，及项目的利润增长点。正因如此，太原的大户型房源层出不穷，在太原某高端楼盘内，最大的户型面积达到上千平方米，城北某盘最大的户型面积达到800余平方米。

在大户型不断增多的今天，太原业界人士对大户型的概念也在不断变化。早在5年前，太原楼市中单套户型面积超过120平方米的房子，就会被置业顾问视为精致大户型向业主推介。11月10日，记者对太原楼盘踩盘时发现，不同楼盘对大户型的面积划定标准正在增大，在太原龙城大街某项目认为160平方米以上的房子为大户型，与该项目相隔不远的另一楼盘，却把180平方米以上房子视为大户型。

不断涌现的大户型、豪宅卖得如何？销售大户型的所有楼盘，给出的答案几乎一致，被开发商及房企高管的圈内朋友们、老业主们订走了。

2010年，正式开盘的太原高端项目代表星河湾，每一次开盘之后，都会在太原主流媒体上发布信息，声称新推房又一次售罄，该项目的最小户型达到了250平方米。而同样定位为高端的绿地·诺丁山、天玺公馆、万国城MOMA也一直声称大户型房源稀缺，难以满足市场供应。

但大户型被争抢的状况，在二手房市场却出现截然不同的表现。来自太原市知名二手房中介机构的数据显示，上半年该中介机构成交的二手房共计1100套，面积超过180平方米的房子成交仅有10套；从出租市场来看，面积超过180平方米的户型，出租成交率仅有1.53%。

11月10日，记者走访太原中介市场了解到，按照中介市场的行规，每成交一套二手房，业务员会从房屋成交价2.5%服务费中提取30%的业绩提成，所以中介业务员更愿意向客户推介大户型。但是大户型在二手房市场是明显的供大于求，这让中介业务员们很发愁。东岗路一家中介公司的店员小王告诉记者，从7月至今，该门店180平方米以上的豪宅级户型没有成交。143至180平方米的户型，成交量以个位数计。有的业务员连续三个月卖不出一套大户型。

与大量不易转租、转售的大户型相比，太原中小户型在二手房市场上的成交却是相当活跃，楼价增幅快。

数据显示，面积越小的户型，二手房价增幅越大。60平方米以下的小户型，2011年的成交平均单价为5657元，2012年为6524元，2013年为7200元；而越大的户型，房价增幅态势却呈越弱，180平方米以上的户型，在2011年的成交单价已达到7000元，但至今年的价格也不过7400元/平方米，两年涨幅不足400元/平方米。

小户型的需求量大，而且收益高，但开发商为什么更乐意开发大户型？

房地产代理康先生介绍，小户型的设计和建设成本都要高于大户型。“拿10000平方米的单体建筑来说，土建成本应该是相差无几的，但对于安装部分的造价，开发商选择100套100平方米的房子比选择120套80平方米的房子要节约成本，也就是利润更高。因为多出20套房子间墙建设面积多了，要建的卫生间也多了，由此增加了不少水管、电线，从而提高了管道安装成本和设备成本。而且户数一多，市政设施容量加大，电、水、停车位配置等等都要加大，意味着地下室的面积可能要增加，这些都是成本。

另外，从市场营销考虑，大户型资金回笼快，销售压力小。“以某豪宅项目为例，一套的价格要达500万元至上千万元，相当于卖掉100套单价每平方米在6000元至7000元的房子。在豪宅同样不缺客户的情形下，房产商当然会开发大户型”。而同类型同项目内的小户型，成本高于大户型，但售价却抬不起来。虽然转租、转售利润高，但这些收益都到了业主口袋里，开发商获利较小，所以没有更多的积极性。

太原房地产媒体告诉记者，大户型和豪宅配有较好的绿化、装修和服务，楼盘的卖点多、附加值高，利润高。“如果户型做小了，会造成‘有钱人看不上，没钱人买不起’的客群错位。”张旭称，这就像奢侈品与普通商品的关系，说到底，品牌房企和正规房企正是因为豪宅和大户型利润高、产品形象好，才冷落小户型的。

据我爱我家房产经纪公司的米学东介绍，他们曾对客户做过调查。绝大多数购买大户型、豪宅的业主均为二次或多次置业者，他们主要的购买动机均是为了改善居住条件，但太晕近几年兴起的大户型项目，地理位置较偏，不方便孩子就学、家人工作出行,最后就造成了新房子的空置及搁置，业主又回到中心城区的小房子住。另外，还有一部分业主购买大户型是为了投资保值。“房产是否保值、增值，这要看中介市场有无交易量，有没人接手。否则，所谓的资产增值都停在纸上。”米学东称，从客户心理来说，能出资数百万元购买房产的客户，不会去买二手房；而太原购买二手房的9成客户仍为支付能力有限的工薪族。二手房变现难，直接导致大量存量大户型成为死“资产”。

米先生告诉记者，太原多数持有大户型的业主对盘活手中固定资产意识不强。现在他们渐渐意识到手中的大户型不但不能升值、保值，还得投入巨额的养房费用，是一种资产缩水。未来，我爱我家将拟对大户型客户的固定资产进行整合，帮助业主将固定资产转化为资本。

但是，某名盘销售总监张先生却认为，房产的增值缘于土地的增值，大户型和小户型均如此。“太原二手房市场上成交疲软的存量大户型，集中在配套不完善的新兴城区内的项目。”张先生认为，随着农村及中小城市人口快速向城市聚集，中心城区的地段优势会更加明显，像太原一样的省会城市会发展多个城市中心，新兴城区的低密度社区、大户型未来一定是稀缺资源。“将大户型转化为资本的方式不仅有持有、出租、出售，还可以作为抵押物，衍生出更多的投资方式产品。”张先生称，政府对住宅供应应有更合理的顶层设计，而从业主投资角度来说，只有周边环境有发展潜力的大户型产品才有保值增值的可能性。