大笔资金流入全球物流房地产

它仍然是优质物流房地产的黄金时段，几乎遍布世界任何地方。大资金机构投资者正在追逐全球物流房地产资产，将资本化(资本化率) - 房地产价值相对于其产生的净营业收入的比率 - 压缩到或接近历史最低水平。资本化率越低，也称为“收益率”，资产的价格越高。

根据房地产和物流服务公司CBRE Services，Inc。在3月底发布的一份报告，全球63个市场中有47个在2018年的收益率低于2017年。由于土地稀缺和需求旺盛，香港成为主要物流市场的原型，任何全球市场的最低上限率为3.4%。其次是温哥华，不列颠哥伦比亚省3.75%，东京3.9%。在接下来的六个市场中，所有这些市场的上限率均为4%，其中四个位于美国(另外两个位于伦敦，以及柏林，慕尼黑和法兰克福的“德国中心”)。多伦多以4.25%排名前十。

在美洲，所谓的一级和二级枢纽市场的物流产业收益率同比下降24个基点至5.47%。不包括拉丁美洲，平均收益率为4.7%。报告显示，美国工业租金增长7.4%，加拿大增长10.8%。

欧洲，中东和非洲(EMEA)报告的最低收益率为5.41%，以及最高的收益率下降至35个基点。由于与住宅和商业办公等其他房地产类型的激烈竞争，亚太地区被认为是三大地区相对落后的地区，收益率为5.97%，同比下降16个基点。

根据世邦魏理仕报告中引用的Real Capital Analytics数据，2018年全球物流房地产投资总额为1536亿美元，同比增长5.3%。世邦魏理仕报告专注于物流房地产趋势，而非制造业。它还分析了顶级市场的趋势，这些市场具有与中低端区域不同的特征，因为市场具有领先的地理和人口优势。

世邦魏理仕表示，预计2019年的主要收益率将在三大地区保持稳定，因为电子商务需求的持续增长需要房地产业者的持续需求。然而，由于高档物流财产严重短缺，亚太地区拥有重大机遇;CBRE表示，物流仅占该地区所有物业库存的10%。

CBRE工业和物流研究部副主任，该报告的作者马修瓦拉谢克说，美国市场处于“后期周期，但并不像许多人想象的那么晚”。Walaszek说，物流房地产的牛市在大萧条之后于2010年开始，但直到2012 - 2013年期间电子商务才真正进入主流时才开始起飞。他说，通过这个棱镜以及相对于美国整体经济的10年复苏期来看，目前的周期并不是那么长。

报告表明，物流房地产的机构需求不仅限于美国市场。加拿大，欧洲以及(在较小程度上)亚太地区受益于快速的电子商务增长，丰富的全球资本以及对机器人技术和其他技术的投资推动资产现代化，从而提升房产价值和货运吞吐量效率。

2017年价值360亿美元的全球物流自动化市场预计将在2023年以每年12.5%的速度增长，因为企业希望通过自动化来降低物流成本并提高利润率。根据爱尔兰研究公司Research&Markets.com的报告，以该年化率计算，到2022年，物流自动化市场的市场规模将达到723亿美元。

然而，主要的驱动力是对更大的设施的看似永不满足的需求，以适应全球电子商务增长，没有显示出减弱的迹象。“电子商务运营商需要的空间比传统仓库用户多三倍，因为处理的产品更加多样化，并且需要立即使用它们。全球投资者已经开始并且热衷于将工业资产添加到他们的投资组合中，”世邦魏理仕全球工业和物流主管资本市场负责人杰克弗雷克说。

从资产所有者的角度来看，近几个月物流房地产市场面临障碍。地缘政治的不确定性抑制了市场情绪。尽管借贷成本增加，但由于需求增加，利率上升已成为一个因素。随着更多的产能进入市场，特别是在美国，有供需规律。这已经催生了一些专家认为在经历了七年高租金和紧缩能力之后市场急需的平衡，其中大部分都是恰逢电子商务的主流接受度。尽管如此，空置率仍然很低，并且要求租金虽然在向上的速度放缓，却几乎没有下降。

Walaszek表示，更高的租金不太可能削弱顶级物业领先占用者的胃口。Walaszek说，除了他们离不开它之外，主要占用者将总预算中相对较小的一部分用于占用成本。他估计，入住占典型大公司年度预算的3%至6%。相比之下，运输占50%，劳动力占20.5%，他说。这意味着企业可以将更多的预算倾向物流房地产，而不会破坏众所周知的银行。