年轻的美国房地产首次尝试失败

肖恩潘希望变得富有，他作为航空工程师的日常工作并没有削减它。所以在27岁时，他开始在蓬勃发展的旧金山湾区翻转房屋。在他的第一笔交易赚了30万美元后，他被迷住了。那是两年前。现在房屋销售正在下滑。位于苹果公司(AAPL.O)总部附近的桑尼维尔的一处房产让潘和他的合伙人损失了40万美元。“我吃得太辛苦了，”他说。

近年来，由于快速的价格上涨帮助最后一次房地产崩盘从记忆中消失，新的鳍状肢受到HGTV真人秀，房地产聚会团体和富裕大师的启发。许多新手投资者正在遭遇他们的第一次放缓，并面临需要花费太长时间才能卖出房屋的损失。与此同时，他们面临着一种高息债务的巨额支付 - 被称为“硬钱”贷款 - 这有助于推动经济繁荣。

Fairview Commercial Lending的首席运营官Glen Weinberg表示，“翻转仅适用于房屋快速上涨的升值市场”，该公司正在收紧房地产投资者的标准。“这些因素现在正在变化，这就是导致许多脚蹼消亡的原因。”

第四季度约有6.5%的美国销售额是翻转，或者是自上次易手后一年内售出的房屋。根据房地产数据公司CoreLogic的数据，这是经季节调整数据回溯到2002年的最高份额。(它甚至高于上一次繁荣时期，当时有更多新建房屋供买家选择。)此类交易在北加州和西雅图等西方市场特别具有吸引力，其价格每年上涨两位数。但有些地区过热，价格趋于平缓或下跌。根据CoreLogic对购买和持有成本的分析，而不是康复费用，第一季度一年内销售的鳍状肢损失是2009年以来的最高水平。在圣何塞地区，45%的翻船损失了金钱。

与过去十年的房地产崩盘不同，投机者只是为了转售而购买，今天的许多鳍状肢都在投入资金来修复房产。他们的硬通货贷款来自私人投资集团，通常具有高利率和低首付款。贷款也更大，因为装修费用折合。

包括Blackstone Group LP(BX.N)和Goldman Sachs Group Inc.(GS.N0.34%)在内的大型公司已经获得此类贷款。房地产跟踪商Attom Data Solutions的首席产品官Todd Teta表示，竞争有助于推动部分贷款利率低于10%。现在贷款人“正在放宽资本要求并延长贷款期限，因为搬家需要更长的时间，”Teta说。

许多脚蹼都是从事这项业务多年的专业人士。但最近的繁荣也吸引了西雅图的Rachelle Boyer等人，他们在参加了25,000美元的房地产培训计划后进入了房地产投资市场。该课程教会她思考大，保持积极，永不放弃。2016年，她离开了一个六位数的工作，开始翻转房屋。当去年需求大幅下滑时，她因为在市场上萎靡不振的两座房子的硬通货贷款而落后。她还有一个要摆脱。“我们将度过难关。事情已经有所好转，“博耶说。然而，她正在重新考虑转售rehabs的智慧。她现在的目标是在匹兹堡购买25套房子，这是一个更便宜，波动性更小的市场，其策略是将房产作为租金保留。

丹佛硬通货贷款公司温伯格(Weinberg)表示，他对借款人和交易越来越有选择性。他要求脚蹼将40%的房子放在房子上。但他竞争的贷款人只需支付少量首付或根本没有支付购买和康复费用。他说，鳍状肢“可以没有钱进去，口袋里只吹着微风。”“贷款人将被扣留。”

经济衰退可能通过降低房屋成本提供机会，但买家必须能够承受损失。海湾地区的软件工程师布莱恩•潘(Bryan Pham)也在房屋翻倒期间购买了四辆，即使他不得不搁置一些项目。在去年经济低迷之后，他决定额外支付47,000美元贷款，这样他就可以把三套房子从市场上撤下来等待春季需求开始.Pham估计他将在一个上市房屋上损失50,000美元。 110万美元，并花了一个月的合同。“我看到人们过去做出愚蠢的决定，仍然赚钱，”他说。“现在你必须保守。”

航空航天工程师潘没有受到阻碍。他创建了一个关于翻转的博客和播客，并计划辞去他的工作，专注于全职翻转。在阅读了Robert Kiyosaki的财务建议书Rich Dad，穷爸爸之后，他进入了房地产投资领域。潘开始搜索在线投资论坛并参加聚会小组以了解更多信息，但他去年在桑尼维尔的家中获得了最大的教训。他认为他得到了“甜蜜的交易”，将200万美元的要价谈判到不到180万美元。他和他的伙伴决定全力以赴改造。该项目耗时超过预期，然后市场变软。

潘无法等待反弹。他试图抛售的三处房产每月的持有成本总计为每月30,000美元。房屋售价低于170万美元，比他支付的价格低80,000美元。“当你买这些房子时，你从不认为你会赔钱，”他说。“我修好了。它应该值得更多，但事情会发生变化。“