王石：房地产若不调整，结果会比日本更糟糕

王石：房地产若不调整，结果会比日本更糟糕。

万科“B转H”的道与术

问：您怎么看B转H对万科的意义，最近内地房地产市场情况是不是非常坏，万科今年的销售目标能不能实现？

王石：严格意义上讲，我们为了适应港交所的上市要求进行会计审核，法律上的审核做了很多的工作。今天上市的时候，我们和我们的代理公司开玩笑说，你们是只拿了一次钱，但是做了两回事。不管怎么说，我们今天在香港挂牌了，对万科来讲这是非常重要的一件事。虽然我们和其他几家公司不一样，（他们）上市IPO是筹资的，我们今天挂牌没有筹一分钱。但对我们来讲，这个意义比上市筹一次钱更大。

从战术的角度来讲，意味着万科在这里上市，是站在国际平台上，我们是国际品牌。虽然我们没有扩股融新资，但是在这里上市我们可以发债，在香港的平台发债比在国内的成本低了一半。这个账就很好算，在这里4%，在国内差不多是8%。同样发债，其它不变，你的利润就增加一半，这是战术好处。

战略好处更多的是改变了万科的股东结构，毕竟万科是A股和B股，对很多国际战略投资者来讲只能在香港买股票，根本不允许你在大陆买股票，尽管B股你有购买能力，但是很多是不能买的。万科发B股之后，基本上我们还是按照发B股一样对外交流，每年到欧洲去，到美国去推广。碍于万科原来的股票品种，他们不能购买，但在香港上市后就打开了这样一个窗口，很多国际上的投资者可以直接投万科的股票。我们知道万科的股权比较分散，我们最大股东才持股18%，第二大股东不到3%，我们希望通过香港这个平台引进一批战略投资者，不仅仅是战术上融资比较顺利，这样还可以使万科更容易在国际平台上健康发展。

第三，你是上市公司，你总是要扩股的。但是万科没有马上要扩股的冲动，无论是从万科的架构上，还是资金流方面来讲，我们是比较稳健的，资金也是比较充裕的。

第二个问题，我们按照计划走，没有改变计划。但是对国内房地产市场，我们也在进行调整。按照万科的说法，黄金时代已经结束了，现在是白银时代。所谓的白银时代就是赚钱不像黄金时代那么容易，但是市场还在，中国的经济还在发展，中国的市场化还在进行当中，年轻人作为主要的消费主体需要结婚，需要成立家庭。

另外，社会逐渐在形成几个特征，原来发展的主要是像北京、上海、广州、深圳这样的一些城市，这些城市逐渐向成熟的城市模式发展，不会再迅速地扩张，原来各种城市的结构需要进一步完善，进一步配套，就像香港、东京、新加坡，更多像发达国家一样。但是中国非常大，二、三、四线城市还处在不同的发展阶段，所以中国房地产市场的发展前景还是看好的，我个人认为做出调整是非常必要。如果房价还是一味地上升，这反而会非常糟糕，买了价格就涨，这个市场不可持续。

当然有一个形象的说法，从黄金时代转向白银时代，不同城市的变化有所不同。甚至有个别城市房价掉得很厉害，这不是去年、今年的事情，很多都是发生在两三年前，甚至四年前。所以中国的市场不能一概而论，例如一个城市下跌就说中国市场怎么样，总体来讲还在调整状态。实际上不仅是房地产，中国整个经济都在调整，在这种调整中我个人认为会向着健康方向调整。当然任何调整，任何发展都会有不确定性，都会有风险。作为一个上市公司，重点是如何在不确定性中把握你的市场发展方向。

问：您刚才说到战略投资者，现在有没有在洽谈的？选择战略投资者有没有什么标准？会是国际投资者和公司吗？

王石：当然有在谈，在没公布之前我不适合说。标准上，战略投资者本身应该是对万科的业务非常认可的，而且是长期投资者。是国际投资者，国际投资者包括基金，也包括业务公司。

问：引入的方式是以发新股的方式吗？

王石：有可能在市场买，也可能是扩股发新股的方式，各种可能性。通过万科这么多年的业务合作，你会发现万科2008年之后加大了合作项目比例。2008年之前万科的合作项目不超过30%，现在我们合作项目超过85%，而且很多合作项目是国际的投资者，国际投资者包括两个部分，一个本身就是做这样业务的，一个是直接投这个业务的，但是他不做开发。万科将来会考虑新的战略投资者，但和万科十几年合作的伙伴中，互相了解，互相配合，这是属于优选。如果有感兴趣的可以查万科合作项目中有哪些公司，你们大概就能够猜出一二三。

经济正在调整、转型，楼市首当其冲

问：您之前有聊到过内地的房地产泡沫问题，今年市场情况不是特别理想，您觉得今年市场泡沫会不会破灭？

王石：中国大陆房地产市场有泡沫，这是个老生常谈的问题，但是我没有说它会破裂，我只是说担心这个市场如果不调整，继续这样下去，如果破了像日本这样会非常糟糕，甚者比日本市场更麻烦。

我一直认为调整是非常必要的，我一直属于调整派。中国大陆的国情，在调整过程中有很多不尽如人意的地方，但是我是调整的拥护派。我们会发现这里出现一个情况，上次我的言论引起争论的是拐点论，那是2008年。我还是认为那次调整政策是见效的，但是很可惜西方金融危机使那次调整功亏一篑，所以就借着4万亿的刺激，楼市又再次反弹。

从某种角度来讲，去年到今年是2008年那次调整的延续而已。但是你会发现我们这次表现的大市场背景又是不一样的，因为我们发现调整不仅仅是楼市调整，中国经济也在调整，从原来的高速增长向增长放缓的态势增长，而且这个调整现在正在转型，在转型中房地产是首当其冲。

第二，我个人认为，只要这种调整能够承受得住，能够承受得住是什么意思呢？不是说任何的变动，需求放缓，或者一些城市的价格下跌刺激政策，不要再来这些事情，我相信会软着陆，对房地产市场健康发展非常有好处。有的时候没有新政策就是政策，很多时候对市场发展来讲都是可预期的。只要能够这样进行调整，不要再出强的刺激政策，我觉得对发展是有好处的。

问：您觉得楼市会调整到什么时候？现在算是低点吗，或者下半年有更低的时候？

王石：可能两年，三年，四年，十年。总的来说没有低点和高点，中国东南西北中非常大，不同地区，不同城市都在不同的发展圈，很难说中国楼市现在整体是什么样，如果不整体去看中国楼市情况就会产生误判。

问：您觉得现在调整还不彻底？

王石：我说调整期，我没有说彻底不彻底。我只是说，第一要可预期；第二不要再出更大的刺激政策，这是我的看法。我觉得挺好的，用万科的说法，已经从黄金时代到白银时代。

问：您觉得此次房价调整以后，一线房价和所谓三四线城市的房价会不会产生比较大的差距？因为我们看到这次一线城市房价虽然有下降，但是幅度不是很大。反而像三四线城市出现很多鬼城，对此您怎么看？

王石：我觉得这个很正常，一些城市价格下跌得非常厉害，这是市场的反应，可能有的反应是过度，但是总的来讲这是需求关系的体现。刚才说的一线城市和三线城市这是中国的一个特征，大城市在继续超大发展，不管你愿意不愿意，我个人觉得这是一种城市发展的模型。像香港、新加坡、东京、马提拉、雅加达这种城市，人口高度集中是亚洲的模式，在中国大陆也没办法避免，一线城市就是人口高度密集，这是没有办法的。但是高度集中带来的坏处是什么呢，地价高，房价高。好处是什么呢，人口高度集中就会有设施的便利，交换的效率就会非常高，交换率非常高就说明生产力非常高，这是亚洲城市发展的模型。

说亚洲的竞争力，除了说我们的人口多，劳动力有竞争力之外，很多和城市模型有关系。如果城市比较分散，地铁就很难有效地运用。最典型的像香港这样的，人们迅速的聚集，也可以迅速地分散出去，这就是亚洲城市模型。

在中国未来，发展的大城市还会扮演非常重要的角色，就是他的公共设施投入使用的效率越来越高。像欧洲的城市模型不太适合亚洲的发展，更不太适合中国的城市化发展。中国地大、人口多。但我们仔细再看一下，实际上中国真正适合人口居住的面积不是很大。我们960万平方公里实际上有20%是沙漠和戈壁，那些地方是不太适合人居住。所以真正适合人居住的地方平均下来不是很大，在发展过程中我们还是要往大城市发展，人口集中。

问：您刚才说现在市场在调整，万科每次都是在调整过程中快速成长，这次调整对万科来说是不是也是机会？海外会不会成为国内开发商竞争的战场？

王石：这是两个问题，一个是万科考虑发展的竞争力在什么地方。我说一个很简单的数字，15年前万科是白领，约一千人，我们占的比例最大的有250人是营销人员，这样一个发展商更多是产品如何销售。15年过去了，现在我们白领差不多6500人，我们几乎没有营销人员。为什么呢？营销人员已经是中介代理，现在实行市场分工，自己销售的事交给中介做，我们销售队伍已经没有了。

我们人员最多的是什么呢，可能说了你们很惊讶，是工程师。万科的工程师占了三千人，几乎我们50%的人是工程师，这是在全世界开发商中没有的，工程师都是建筑公司的，是建筑材料供应商，什么水泥集团，钢铁公司，或者大型建筑公司，说一个发展商怎么工程师占了一半，这就是万科的一个特点。万科这么多年一直在推动住宅产业化，所谓住宅产业化就是PC，在这个过程中，建筑公司又不积极，万科只有自己来做，向日本的PC学习。现在万科已经转型成一个技术公司，我们一半以上的人是工程师，有非常强的研究能力，我们有研发中心，这个是万科的特点。未来万科会向如何住宅产业化、绿色建筑这个方向发展，这是万科和其他同行非常大的区别。

至于海外市场，应该说中国现在住宅市场和城市发展占了全世界市场40%，也就是一半的市场是在中国大陆。作为中国大陆的一家公司，无论我们如何国际化，我们的主战场是在中国，真正和对手的竞争还是在中国，而不是在国际上。但是所谓国际化，你在香港发H股就是国际化、资本国际化。大陆发展到了一定规模，企业有能力、有资金、有需求也会到海外去扩张，将来海外也会成为一个市场，这是一个趋势。但是我觉得不会出现中国房地产商到海外去竞争，你在海外投资的比例构不成这样一个关系，但是会越来越多房地产发展商到海外投资。我个人认为投资再怎么大，这个比例不会超过20%，其80%以上的投资还是在中国大陆。

万科去海外投资是处于三个考虑，第一个是学习，学习成熟市场的操作方法，学习工业发达国家市场的操作方法，包括我们到香港投资也是这样。学习一个城市如何发展，然后反过来在中国运用。在中国的发展过程中，很多城市已经接近成熟国家的模式，不会再猛增，发达国家的需求和发展中国家的需求不一样，这是需要学习的。

第二个，平衡风险。你去不同市场发展，不同周期，不同需求，这可以平衡风险。就像现在我们在投资市场上，单边投的很少，一般都是对冲，这边投那边也投，更多是降低风险。

第三个，我们要跟着我们的消费者走。万科在国内建立了自己的品牌，有一批成熟的消费者。但是我们的客户中中产阶级是其中一部分，他们开始向海外移民，我们要考虑我们的品牌消费者移民到哪里。比如说他们移民到北美，为什么我们第二个项目在旧金山，因为旧金山是现在中国大陆移民到北美很主要的城市。为什么投资纽约呢，纽约也是移民的主要城市，当然还要考虑市场本身的包容度。