探访太原市“高价地”项目 缘何会待字闺中

探访太原市“高价地”项目 缘何会待字闺中。

“高价地”项目从土地成交那一刻就拥有极高的知名度，项目的每一个开发营销动作都是万众瞩目。2007年以来省城诞生的“高价地”项目主要包括2007年12月成交的省城并州南路的“铜厂”合生创展地块；2008年7月成交的滨河西路“晋联”地块；2008年10月成交的亲贤街“山汽”茂业地块；2010年7月成交的龙城大街“山西航校”3个地块及2011年11月成交的“山西电机厂”地块。而2011年年底，以总价12.04亿元成交的原山西电机制造有限公司两宗土地，至今仍是一片静寂。

那么，这些高价拿地的项目缘何不肯积极入市？为此，记者走访了解多个“高价地”现状，却发现多个项目已开始积极筹备开建、入市事宜。

“高价地”无一例外的定位为高端项目

从2007年12月，香港合生创展集团以7.62亿元竞买铜厂地王起，省城的地价走势可谓节节攀升，不断亮相的高溢价地块风光无限。但历经数次楼市调控、市场起伏，往年出让的高溢价率地块如今的进展各不相同。

据记者了解，铜厂地王2007年竞买的楼面地价为2700元/平方米，而当年省城楼面地价的平均水平为800元/平方米；铜厂地王的西南侧，即是2008年太原地王——“山汽”茂业地块，该地块楼面地价为2500元/平方米，当时省城的楼面地价平均水平约为1500元/平方米；2011年11月9日，“山西电机厂”地块楼面地价达3300元/平方米，比全城楼面地价的平均水平高出近1000元/平方米。

土地成本增高，意味着项目的销售价格也要高过市场平均行情。从已经亮相的高价地块项目定位来看，上述“高价地”无一例外地定位为高端项目或商业综合体，项目的规划设计、建筑质量均是堪称一绝。

这些地块拍卖成交起就拥有极高的知名度，原因是这些地块的溢价率高，比土地拍卖时的底价高出2至3倍之多，但开发商仍能拿出资金竞拍，实力不凡；另外，这些项目的土地楼面价（即每平方米建筑面积中的土地成本价）已远远超过了当时土地的平均开发成本，加重了业界对相应片区楼市价涨的预期。

部分“高价地”目前仍“待字闺中”

相对于已经入市的高价地项目，省城部分“高价地”目前仍“待字闺中”。如今这些地块多已进入开发销售期，铜厂地块开发的断断停停却扑朔迷离。无独有偶，与合生铜厂地块紧邻的山西电机厂地块已拿地近两年，至今未见任何动工迹象。日前，记者联系到该项目负责人，对方称，由于并州路道路改造，项目的动工计划将推至今年下半年。

记者了解到，事实上所有高价地块，开发商均因担心成本高、开发风险大，或多或少都有捂盘行为。多数开盘的高价地块项目，其开发节奏并非“多建快销”，而是跟着市场需求、客户排号情况，适度推盘。尤其是眼下的宏观调控政策、太原城建违建、建规预售整治风暴给高端市场带来更多不确定性。除市场的不确定性外，从高端产品开发策略来说，精细打造必然拉长开发入市周期。

但因市场消化能力不足，在各地出现的地王退地、转让事件，在省城“高价地”项目中却很鲜见。“山西电机厂”项目的房企负责人称，此轮的城建、楼市行业整治，将会带动太原市房地产业步入快车道，手持并州路绝版地块的该房企对市场前景充满信心。

借势入市坐地挣钱

历经调控限购，省城楼市的供应较去年同期下降了3成之多，而太原市大刀阔斧地整治违建更让市场供应捉襟见肘，彻夜排号、托熟人抢房源的事情屡见不鲜。准备下半年推出项目二期的滨河西路“晋联”地块营销负责人张宝宝称，该项目共计开发6栋楼，户数总计仅有466户。去年下半年开售一期至今，8成房源出售给了项目周边汇锦苑、丽华苑、长岛国际小区的业主。二期项目还未开售，但客户的登记量已与房源量相当。

高价地之所以能成为高价地，和地块本身优质因素密不可分。包括地理位置、周边配套、自然环境等都使高价地具备成为热销盘的前提。熟悉省城亲贤片区楼市格局的王斌先生表示，综观省城近年陆续出现的高价地，仅亲贤街片区就达三个，“铜厂”合生地块、“山西电机厂”地块、“山汽”茂业地块。这些地块之所以能拍出高价，因为此片区商品房项目已无处插针，周边品牌商业综合体项目近10个，相当于北京市的国贸区。

数据显示，今年7月，省城的备案商品房均价已达到8600元/平方米，这个价格已超过“高价地”项目的各类成本。而紧随省城大规模的城建改造，太原市今年在城建工程上投入的资金已超百亿元。太原市政府正在不遗余力地向全国房企推介城中村改造、旧城改造项目，以扩大经营城市的收益，而价格更高的土地将在下半年陆续出现。

如今，昔日的“高价地”似乎已等到了开盘之时，它们将会成为太原楼市的新房价坐标。