建立健全房屋租赁市场体系

建立健全房屋租赁市场体系。

2011年1月16日,由华本机构举办的“2011中国地产领袖年会”在北京香港马会举行，任志强、刘晓光、易小迪等众多地产界大腕齐聚一堂。 国务院参事陈全生在会上作了精彩演讲，以下为演讲实录：

很高兴过来，去年也来了，去年讲的观点这次不讲，但是也要带一下，主要是讲一下关于租赁房市场的问题。我认为中国房地产市场现在有结构性的缺陷，而且比较大。为了讲房地产，先讲讲整个的形势，我觉得形势是这样的，大家看进出口，进出口现在蓝的是34.7%，不错，这是累计数字，进口38，出口31.3%，还不错；但是如果要是单月的话，出口现在已经是17.9%，进口21%，出口不是太好，美国市场不好，欧盟市场不好，全世界都在退出计划，在微弱复苏的时候退出都会加强保护的，所以明年的保护主义一定盛行。那么，外部市场保护主义盛行，国内的人民币要升值这是无疑的；第二是出口退税在消减、取消；第三是原材料、人工成本都在涨，30个省市提高最低工资标准平均提高25%，原材料也都在起来，前几天宝钢电工全部起来，所以我估计出口不会太好，这就是今年年初的形势。

紧接着看消费，消费去年都是18%，然后红线的都是15，这是10年，这是09年，10年比09年高出3个点来；但是如果去掉价格因素，10年的消费水平低于09年的消费水平，而且这种低于还是在大量的补贴之后出现的，包括家电下乡的补贴、汽车的补贴，你今年还能再补贴吗？老农民08、09、10年掉出来的钱，预支的、透支的消费今年有多少？汽车09、10年是全世界销量第一，今年还能再吗？你销不出去是一个问题，更重要的是产能过剩怎么办？所以，今年的消费再加上物价增长，我觉得可能会有些问题。

最后讲投资，就是三架马车嘛。我现在列出了十个行业，细线是十个大行业的投资增长速度，从09到2010年。红的是整体的、全国的平均水平，十大行业到了2010年全部都掉下来了，全部都在红线之下，这十大行业占全部投资额的93%，所以这十大行业代表了中国整个投资的状况。这93个只有房地产在上升，剩下的全部都在下降，你再打房地产，你的经济一定会出现问题。因为你现在24.5%，这是11月的，24.5%，平均起来，按照三季度是23.1%，蓝线是名义增长水平，红线是实际增长水平，三季度的时候是19%，而且这个19还有一个问题，名义和实际比较差4，但是这个19和去年三季度38比较，下降了19个点，一半；投资的水平下降得太快了！而且19没有剔除土地价格，仅仅剔除了固定资产投资价格，这种状况之下，再弄房地产，再这么打房地产，一定是重大的失误！你看如果房地产剔除到21，房地产价格指数，19剔除21，可能就是17、18，中国经济就拉动不了了。所以，我特别担心今年的就业问题，我估计今年中小企业的就业问题会出现很大的问题，不提中小企业，就提房地产。从11月份看增长7.7%，环比0.3%，这都是大家说的不好；实际上我觉得四月的调控政策不是没有起作用，完全否定没有起作用是不对的，这是4月之后，全部下来了，只有一个，经济适用房是这样的，剩下的全部都下来了，还是起作用的。起作用，但是起的作用不是那么好，不是这么理想，这倒是实话。为什么呢？

有几个问题： 第一，放地不够，没有按时放地。十年的数据说明房地产土地购置面积下降了60个点，这十年，蓝的是平方米，红的是百分数，下降了60个点；这是开发面积，也下降了60个点；竣工面积下降了16个点，房地产供给明显的供应不足。城乡人均收入水平是这么上去的，这也是百分点，也是实数，所以供不应求是主要矛盾。土地购置面积，前面四年，03-04年之间，03年底要进行宏观调控，抽紧银根，抽取地根，所以从原来40%的水平一下子掉下来了；04年5月到07年5月就是这个过程，这个过程是18个月的低增长，16个月的负增长，所以导致07年的房价大涨，07年房价大涨带来了土地购置面积上涨，08年遇到经济危机又下来了；然后是08年6到09年6月，是土地购置面积大幅度削减。6年的时间，土地放到这种状况，所以预示着2010年、11年、12、13、以至于14年，如果不改变土地购置面积的增长状况，一定是房价大涨。

现在我们把大量的精力都放在了经济适用房和廉租房，廉租房根本不进入房地产市场，廉租房只租不售，根本不会改变房地产的供求关系，也不会改变房价，因为它不卖。所以，大规模建立廉租房是改变不了房价的。现在希望经济适用房可以，大家看看经济适用房从09-2010年的所有数据，占比从3.7到现在3.1，凭3.1的经济适用房要改变97%一般商品房的使用状况也改变不了的，所以就带来一个一般商品房的放地，而一般商品房的放地就会影响到18亿亩，18亿亩到底是占用了多少农田耕地？我有一张图表，每年占用农田耕地，绿的是生态用地，黄的是自身结构调整用地，红的是自然灾害损害用地，蓝的才是建设用地，蓝的最高是30，然后是8，平均起来只有17%，我们按28.7来算，房地产用地占六种用地的30%，因为有基础设施用地，工业项目用地，交通用地，旅游用地，仅仅占30%，这30%的土地又占了商业用地，住宅用地，办公用地，住宅用地占70%，这70%当中又有廉租房用地，限价房用地，经济适用房用地，一般商品房用地，高档公寓用地，别墅用地，一般商品房用地占到70%。这么算下来，它占到份额微乎其微。只要连续三年翻，09年我们住宅用地用了114.7万亩，70%一般商品房是80.3万亩，8.3万亩除以13亿亩得的结论是万分之4.4%，连续翻番，房价一定会掉下来，因为房地产商要加快施工，供给一定会提高；另一方面，购房者胸有成足的等着房价下跌，等于新房建多，一方面供给的增加，另一方面房价的下跌，所以政府不用担心，这是解决中国房价下降的一个根本办法。

第二个我想说，一定要调整房地产的思路，调控的思路，调控思路最重要的就是要建立健全中国的租赁市场。中国的租赁市场很可怜，实际上有，但是真正正规的有建立健全租赁市场法规的、完善的、合理的经济政策的租赁市场是没有的。为什么？因为我们把有房住等同于有住房，有房住是有房住，有住房是有住房，住房需求和买房需求是两个不同的概念。目前中国政府有责任、有能力、有钱、也有义务保障人人有房住；但是目前中国政府处于社会主义初级阶段，我们是发展中国家，没有能力、没有钱保障家家都拥有自己的住房，这是保障不了的。为什么保障不了？发达国家人均3万到4万人福利均gdp，我们3千到4千，发达国家没有一个国家实现了家家拥有自己的住房，我们怎么可能？高福利国家人均gdp5万到6万，瑞士、瑞典、挪威没有一个实现了家家都有自己的住房，我们就能实现得了吗？所以，让家家都有自己住房的目标是实现不了的，是脱离了社会主义初级阶段的。解决不了，我们现在提出口号，让中低收入纳入住房保障体系，这个口号大家都接受了。但是认真想想，中低收入纳入住房保障体制，意味着多少人？80-85%的人或者是家庭纳入住房保障体制。一个社会80%的人纳入住房保障体制，不就回到福利分房的时候了吗？所以，我们得出了市场管商品房，政府管保障房。大家可以看，没有超过3%，都是2%，可见我们房地产租赁市场是不行的。市场管商品房，政府管保障房已成共识，无人疑其正确性，其实这种认识既不全面，也不准确。因为市场不仅有房屋的买卖，还有房屋的租赁，不管要管商品房的买卖市场，还要管租赁房的租赁市场，市场要管这些；政府管保障房，管什么样的保障房呢？有钱买大房，没前买小房，小房买不起租大房，大房租不起，租小房，小房租不起，政府提供廉租房，廉租房租不起，政府要保障你有房住。现在出的所有政策，经济适用房的政策让大家买房的政策，限价房的政策让大家买房的政策，70、90的政策也是让大家买房的政策，让所有人都买房，房价怎么能不高？像交通工具一样，有钱买汽车，买不起汽车买自行车，买不起自行车坐公交车。家家有住房，给我们带来什么？正好有一个421结果，现在20多岁的人，只要结婚就要买房，甚至还有一个买房是因为丈母娘决定的，要不然你别娶我姑娘。现在20多岁的人买房，必然是爸爸妈妈、爷爷奶奶、姥姥姥爷出钱。想一个问题，20年以后，这些孩子正是40岁出头，正是壮年时期，经过了20年的社会生活经验，有了工作经验、有了社会生活经验，再努力一把，再奋斗一把就一定能出成果，不论是社会科学成果，还是自然科学成果，只要你再努力一下，20年的积累；但是那个时候他手里有三套房，四套房，五套房，他还努力吗？还奋斗吗？家家拥有住房的政策一定会毁了一批我们自己的孩子，一定会出现一批新的八旗子弟；而且那个时候，房价一定会大跌，每一个人手里3套、4套，还有一些孩子现在买房要当房奴，与其当房奴，不如拿出买房的钱提高一下自己的素质，有更多的技能将来买更多的房子。

目前最重要的是解决农民工的住房，原因是离乡离土的农民工，还有离土不离乡的农民工，解决他们的问题是头等大事。一是赡养老人的功能得不到发挥。二是教养子女的功能，农村有大量的留守儿童，带到城里打工的农民工孩子上学难；三是夫妻生活的功能，我们现在青壮年农民工性需求是刚性需求，不能在一起生活，自然婚外情、混外恋、一夜情就增多，所以有几个报告都在说，农民工家庭三个增多，一个是离婚率增多，第二个是红杏出墙增多，第三是亲自鉴定增多，大家不用笑，这种状况对于中国农村社会这个最小的集体、细胞、家庭的影响是致命伤，家庭的和睦是子女健康成长的基础，没有这个东西，对中国的影响不是几年，不是十几年，是几十年，甚至上百年，所以一定要把这个问题解决，必须把它作为头等大事来做，否则对我们的影响太大了。所以，我说家庭稳定是建设和谐社会的基础，家庭和谐是子女健康成长的保证.谁来做？解决亿万农民工有房住，必须花大力气，投入大资金，不求大回报才会有大成效。一般房地产商难以完成此任，需动用国有房地产力量，特别是需要央企房地产发挥表率带头作用，替国家排忧解难，为农民工送温暖，进企业之责任.对房价下跌的认识，现在普遍说，房价一定要下跌，我觉得可能要认真的想两个问题：一是网民的意见是民意，但能代表民意吗？网民的意见非常重要，要认真研究，高度重视；但是，网民只有三亿，有13亿人口，广大的农民，广大的农民工，有多少人上网，上网的人当中有多少人发帖子，发帖子当中有多少人发房地产帖子，网民的意见值得高度重视，但是不能以网民的意见代表民意，这种认识是错误的。

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房价下跌，究竟有多少人高兴？目前中国按照住建部的统计，82%的自有，随着我们自有的水平高，但是自有的房子不怎么样，大部分都是房改房，福利房，没有独立的卫生间，没有独立的厨房，很不满意；但是这个房子是中国老百姓最大的财产，哪一个家庭只要有房的，不论房子是什么，那个财产是他最大的财产。有人希望自己的财产缩水吗？今天这个房子100万，明天这个房子70万，我就兴高采烈，请客吃饭，有这种可能吗？没买房的不想房子涨价，已有房的担心降价。所以，你看一旦房子下跌，有多少人不高兴？

提出的措施就是鼓励买房，限制卖房，奖励租房。进行房地产投机，其买是为了卖，打击房地产投机，不是不让其买，而是不让其卖，限制其卖。德国人，如果你卖，差价90%国家收走，让你卖；租，租给穷人，廉租券交给你，1/2所得税免交，这样才能解决有房住的问题。为什么？从一定意义上看，这种办法实质上是利用一部分老百姓手里的钱为另一部分老百姓解决有房住，而不是有住房。这种办法第二可以解决一部分老百姓的财产性收入问题；第三，可以通过这种方式把低收入的人散居、混居在社会之中，通过制度安排，避免了富人区和穷人区之间的对立。所以，要建立健全房地产租赁市场。你现在要有租赁房的房源，限制买第二套、第三套就限制了租赁市场的发展，关键是要用建立健全的法律法规来保证租房也能安居乐业。这是德国的办法，有房者和无房者相比，无房者是弱者，所以国家法律保护无房者。房主不再出租，提前三个月告知房客；房客不再租用，提前一个月告知房主；房主若想提高租金，拿出周围10户房客同意涨价的证明。租期内，房客失业，法律规定免租金3个月，政府补偿；长期闲置，政府组织流浪汉进去住。目前房屋租赁政策的主要问题，一是税费高；二是不合理；三是租售分离。不弄没关系，一弄一大堆事，对房屋闲置的没有限制，房主不愿意公开出租，私下出租又引发了大量的逃税功能，现在很多出租都说借他住，有多少，大家可以看看。有人称，这就是正常交易，雁过拔毛，地下经济，无能为力的税收政策。国外是这样的，租赁与出售可以有机结合，先租后买，半租半买，多租少买，完全可以这样。

再谈一下廉租房小区。大规模的建立廉租房小区，必然带来隐患。为什么这样？廉租房居住区一定是低收入的人群，生活秩序一定混乱。美国人的美国警察到廉租房小区去执勤，警察局要给这个警察上双份保险，因为危险。美国人是首先发明的廉租房，2、30年代发明的，但是7、80年代就不再建了，为什么呢？除了社会治安不好，还有一条，低收入人群，煤气费、暖气费等等收不上来，收不上来还好，结果还有攀比，你不交我也不交的攀比心理，他不交继续住，我凭什么交啊？都不交，你也不敢停水停电，都是穷人居住区，你试试。怎么办？政府补贴。美国人补贴十届政府50年，还在继续补贴，但是易金难出，所以干脆不建，所有地产商只要你盖房子，拿出15%

廉租房，而且要跟别的房子一模一样，政府给你相应的补贴，是这么做的。

大力发展中国的房屋租赁市场，不仅可以很好的解决有房住的问题，还可以将低收入者散居、混居，可以有效的解决很多问题。凡是将自有住房出租给低收入的，政府不仅补贴普通租金与廉租房租金之间的差额，而且还对出租者给予一定的奖励，如减税、抵税等等。收购一部分二手房直接作廉租房；收购一部分新建经济适用房、限价房，用于廉租房等等。收购一部分较大面积的空置商品房，经改造后用作特殊人群的廉租房，如组织残疾人和孤寡老人合住；凡进行住宅房地产开发，都必须在楼盘中配套建设一定的廉租房。 这些话我在北大讲了一次，后来报纸上给我讲了一大堆，说国务院参事陈全生说，百姓只需有房住，不需要有住房。这不是毁我吗？我的意思是，有房住不等于有住房。谢谢大家！