房地产市场做了自2007年以来从未做过的事情

在大流行期间，由于卖家犹豫将房屋投放市场，房屋库存下降。这种明显的供应不足导致房价飙升，直到今天，卖家都在为两年前卖得少得多的房产收取溢价而侥幸逃脱。

但是，直到2022年初，在低库存市场的背景下，买家还是有一点喘息的机会。这是因为抵押贷款利率在2020年下半年跌至创纪录的低点，并且在整个2021年都保持在低位。

但自今年年初以来，利率急剧上升。在2022年初，有可能以远低于4%的价格获得30年期抵押贷款。现在，平均30年的贷款利率刚刚超过5%。

这造成了大约15年来未见的负担能力紧缩。这也意味着日常购房者和房地产投资者都可能想要重新考虑他们的近期购房策略。

负担能力直线下降

根据数据公司BlackKnight的数据，从负担能力的角度来看，最近抵押贷款利率的攀升使买家处于自2007年以来的最差境地。根据目前的抵押贷款利率，典型的美国家庭将不得不花费其月收入的29%来支付平均价格房屋的抵押贷款。上一次可负担性受到如此打击是在2007年。

现在要明确一点，当我们谈论负担能力时，我们指的是新的或首次购房者，而不是现有的业主。由于许多买家被锁定在固定利率抵押贷款中，利率上升不应影响他们。如果有的话，今天的房主非常甜蜜——他们坐拥创纪录的房屋净值水平，他们可以根据需要进行挖掘。

相反，那些今天想要买房的人正面临着严重的负担能力问题。由于抵押贷款利率如此之高，即使是投资者也可能希望远离。

楼市会降温吗?

抵押贷款利率的急剧上升可能导致买家需求的稳步下降。即使住房库存在2022年不会增加太多，这也可能为降低房价铺平道路。

但在这种情况下，日常买家和投资者可能希望现在推迟购买房产。那些走这条路的人有可能在不远的将来看到他们的房屋价值下降。

与此同时，那些希望在短期内投资房地产的人可以考虑增持房地产投资信托基金或房地产投资信托基金，而不是在他们的投资组合中增加实际房产。房地产投资信托基金一开始是一种更具流动性的投资，鉴于我们不知道在借贷利率上升的情况下房地产市场究竟走向何方，它们可能是一个更稳定的赌注。

当然，现金充裕的房地产投资者可能想要考虑跳过抵押贷款并在房地产价格开始下跌时直接购买房屋。借贷利率很有可能会在一段时间内走高，因此对于手头有大量现金的投资者来说，锁定昂贵的抵押贷款可能没有意义。

然而，日常买家在进行现金出价时应谨慎行事，并认识到将资金捆绑在非流动性投资中会带来风险。在今天的市场上，现金报价肯定会让买家在竞争中占据优势。但即使抵押贷款利率上升，为房屋融资对许多人来说仍然很有意义。

总而言之，我们不知道今年房价将走向何方。我们所知道的是，现在，它们比多年来更便宜。