您的位置:首页 >经济 >

1家可能让Q4破产的房地产投资信托基金

来源:时间:2021-12-02

西蒙地产集团(SPG-3.35%)是世界上最大的购物中心业主之一,在 2020 年大流行来袭时,这是一个可怕的地方。但随着 2021 年底的临近,情况开始变得非常不同。这就是为什么以及这对今年最后一个季度可能意味着什么。

有点丑陋的历史

尽管在这一点上这是一个广为流传的故事,但由于冠状病毒大流行,2020 年对许多公司来说都是丑陋的。西蒙拥有大约 200 个左右的封闭式商场和直销中心,这使其成为风暴的中心。当世界各国政府有效地关闭经济以帮助减缓 COVID-19 的传播时,西蒙的房产的客流量和销售额急剧下降。事实上,它的许多购物中心只是因为被认为是非必要业务而关闭。

这不是一个美好的时期,租户很快就向购物中心房地产投资信托基金(REIT) 要求租金优惠,或者更糟糕的是,根本不付款。西蒙甚至不得不将一些经济实力雄厚的大型租户告上法庭,让他们重新开始付款。

然而,这是例外而不是常态。尽管谈判并不容易,西蒙与租户合作,为他们提供短期所需的租金回旋余地,同时确保其保持长期的上涨潜力。

从本质上讲,西蒙用基本租金支付来换取更高百分比的销售租金支付。在大流行肆虐期间,租户得到了所需的休息时间,而当客户最终返回商店时,西蒙与零售商一起受益。这笔交易在 2020 年伤害了西蒙,当时它被迫削减了股息,但在 2021 年情况变得更好了。

一点快乐的数学

首先要注意的是,西蒙在 2021 年三次增加了股息。虽然股息没有回到削减前的水平,但公司显然看到了其业务的改善。帮助这一点的是它的销售租金支付百分比。

对此,第三季度的平均基本租金为每平方英尺 53.91 美元。这比 2020 年第三季度的 56.13 美元有所下降。这看起来很糟糕,但这些数字不包括销售租金支付的百分比。首席执行官大卫西蒙在公司 2021 年第三季度财报电话会议上表示,在第三季度,这些付款将每平方英尺再增加 7 美元(或大幅增加 12.5%)。

这将使本季度的每平方英尺 53.91 美元变成 60.91 美元,这完全改变了数学。公平地说,他没有注意到 2020 年第三季度的销售租金百分比数字是多少,但考虑到零售背景,可以假设这个数字要小得多。

现在,随着假日购物季的如火如荼,西蒙将受益于消费者再次开始购物——这次是亲自购物。公平地说,人流量可能不如大流行之前那么大,尤其是在另一种冠状病毒变种成为头条新闻的情况下。但是自从购物中心重新开放以来,已经清楚的一件事是人们来购物。尽管客户流量的恢复速度比销售慢,但那些出现的人购买的东西更多。

只要消费者来商场消费,西蒙就会和租户一起受益。这意味着,假设没有与大流行相关的重大中断,第四季度对这个商场业主来说可能是一个很好的季度。

正在好转

西蒙的业务显然已经转好转,它与陷入困境的租户达成的交易正在帮助推动令人印象深刻的反弹。投资者已经注意到,该股今年超过 80% 的涨幅使标准普尔 500 指数的 23% 涨幅相形见绌。但积极的一面还没有结束。事实上,期待这家大型购物中心 REIT 在 2021 年结束时再公布一个季度的强劲业绩。

图说财富