马耳他投资房地产马耳他的REITS框架

房地产投资一直是持有多元化资产组合的投资者的首要任务。在2019年预算案演讲中，马耳他政府宣布打算为房地产投资信托基金(REITs)建立监管制度。随着这一新的立法框架的引入，马耳他将加入已经建立了房地产投资信托基金监管的全球35个司法管辖区。

房地产投资信托基金是投资工具，基本上拥有创造租金收入的房产，而租金收入又分配给股东。房地产投资信托基金允许个人投资者以有限的金融风险间接进入房地产市场。投资者可以购买REITs股票，这些股票需要比购买整个房产要低得多的资本支出，并且流动性更强，股票的销售速度可能比整个房产更快更容易。利益相关者依赖专业运营商的专业知识，他们致力于最大限度地发挥市场的优势。这样，投资者也可以从较低的管理风险中受益，因为专业运营商拥有专有技术和获取相关信息的权利，而这些信息通常是普通投资者无法获得的。

房地产投资信托在20世纪60年代起源于美国，美国国会建立了一个制度，允许个人投资商业房地产投资组合，从各种房产获得固定收入。在美国取得成功后，许多其他国家引入了立法框架，可以对房地产投资信托基金进行投资。

欧洲和美国的房地产投资信托趋势

每个房地产市场都有固有的特征，这有助于在投资房地产投资信托基金时创造有价值的多元化收益。今天，美国存在利率上升的趋势，这引起投资者的担忧，因为房地产投资信托基金通常被认为对利率波动很敏感。相比之下，目前的欧洲情景显示利率仍然非常低，利差尤其具有吸引力。

此外，许多欧洲房地产投资信托基金的价格实惠，其净资产价值(NAV)的历史最高折扣。商业房地产的估值通常通过确定资产净值(NAV)(其资产的当前市场价值)减去其负债和债务的当前市场价值来进行。目前，欧洲房地产投资信托基金的净交易价格接近平均8%，这意味着投资者以大幅折扣价购买。

最高司法管辖区的REITS比较

虽然每个司法管辖区都采用自己的房地产投资信托基金框架，但有可能确定这类投资工具固有的某些共性。

在我们最近关于房地产投资信托基金监管框架的研究中，我们评估了五个欧洲司法管辖区，即英国，德国，芬兰，比利时和爱尔兰，与美国相比，并且每个司法管辖区分析了房地产投资信托基金的七个特征，即：资本要求，法律要求，其他要求，限制，资产概况和税务处理。

该比较强调，尽管这些司法管辖区的房地产投资信托基金具有共同特征，但不同的法规和税收结构为投资者提供了不同的利益。例如，英国和爱尔兰模型遵循美国模式的资本要求。事实上，在这些司法管辖区，法律并不要求最低资本来建立房地产投资信托基金，这使得该系统更加灵活，因此投资者更容易进入市场。然而，房地产投资信托基金还有其他财务要求，以保障投资者。相比之下，比利时和芬兰的法律框架设想最低资本分别为120万欧元和500万欧元。德国要求最低1500万欧元的股本和至少100名股东。

关于法律要求，大多数受审查的司法管辖区要求房地产投资信托基金作为居住在该司法管辖区的公司注册，而在美国，房地产投资信托基金也可以作为公司应纳税的公司信托基金持有。此外，与美国相比，欧洲房地产投资信托基金必须在欧盟或欧洲经济区内的证券交易所上市。不同的上市规则适用于每个国家，这使得该流程在每种情况下都不同。

所有司法管辖区都注意到的共同特征是向股东分配的利润百分比很高，最低为总利润的75%。在英国，法律要求房地产投资信托基金分配其房地产租赁收入的90%。

爱尔兰和芬兰等司法管辖区实行股权限制，股东拥有超过10%的资本吸引了处罚。另一方面，比利时并未对股权施加任何限制，这一事实可能会损害少数股东的利益。

关于REITs资产概况，确定了司法管辖区之间的共性。一般而言，资产总值的三分之二以上必须与物业租赁业务有关，芬兰要求至少80%的房地产投资信托基金资产产生租金收入。芬兰还对外国资产施加限制，因为法律规定REIT持有股份的任何实体必须居住在欧洲经济区。相反，包括美国在内的其他司法管辖区不对外国资产施加任何限制。这允许对投资者有吸引力的多样化。

在所分析的司法管辖区的房地产投资信托基金的税收待遇中可以观察到显着的差异。欧洲房地产投资信托基金无需就房地产投资信托基金的租金收入或资本收益征税。大多数国家都会对股息征收预扣税，美国区分国内股东和外国股东，这些股东可享受不同程度的预扣税。

马耳他的REITs

在马耳他蓬勃发展的房地产市场背景下，备受期待的马耳他REITS监管立法将为投资者提供有吸引力的投资机会。在这方面，马耳他证券交易所已经启动了在马耳他发展房地产投资信托基金的程序，并已聘请Chetcuti Cauchi就监管和法律框架的法律变化提出建议，该框架将有效地在未来几个月内在马耳他引入房地产投资信托基金。点击这里查看更多信息。