取消楼市限购一点用都没有。
提要：今年以来，随着楼市的调整，多个地方政府相继松绑楼市调控政策，其中取消限购成为首选。那么，取消限购能释放出多少需求，将对未来楼市产生多大影响，房地产市场还需要不需要调控，政策引导应该在哪些方面完善与加强等一系列问题牵动人心，也关系到中国经济的顺利转型升级。
今年以来，随着楼市的调整，多个地方政府相继松绑楼市调控政策，其中取消限购成为首选。那么，取消限购能释放出多少需求，将对未来楼市产生多大影响，房地产市场还需要不需要调控，政策引导应该在哪些方面完善与加强等一系列问题牵动人心，也关系到中国经济的顺利转型升级。就相关问题，本报专家委员会委员、经济学家左小蕾接受了记者的电话采访。她认为，中国楼市中占主导地位的是投资或者说是投机性需求，取消限购对提振楼市一点用都没有，楼市需要调控，但决不能走过去的老路。
记者：为什么取消限购不能改变楼市当前成交低迷的状况？
左小蕾：对刚性需求来说，限购与否对他们没有影响。对投资或者说是投机性需求来说，尽管看起来取消限购可以释放这部分需求，但实际上，在当前情况下，由于楼市只涨不跌的神话已经被打破，市场对楼市未来走向存在分歧，自然是观望的人多了，取消限购并不会让他们贸然进入市场。为什么这么说呢？因为投资性需求并不在意楼市的价格，而是对价格的变化更为敏感，他们更关心价格能不能继续上涨。只要房地产价格能够继续上涨，他们又能够贷到款，哪怕楼市价格再高，他们都愿意买，而且是价格上涨越快，他们购买的意愿越强烈，新的需求也会不断出现且进入市场，所谓的需求越来越多，此时建设再多的房子也是不够的。这也可以解释之前为什么房价这么高、建设了那么多的房子还满足不了所谓的需求、房价还在不断地被推动上涨的现象。目前市场上的需求可以说大多数是投资或者说是投机性需求，楼市预期已经改变，放松限购不能释放出更多的需求。
记者：依据什么判断目前市场上的需求多数是投资或者说是投机性需求？
左小蕾：这很好理解。刚需是什么？是那些对价格变化没有弹性，无论价格上涨还是下跌，都没有多大变化的需求。投资性需求不同，如若预期价格不会上涨，投资性需求就没有了；而如若是预期价格上涨，投资性需求就会越多。买第一套住房的一定是刚需，对目前的中国市场而言，刚需大体可分为两类：第一类是进城务工的农民工；第二类是新毕业留在城市工作的大学生。当然还有改善性需求，但不是主流。以北京(楼盘)为例，住房均价已经超过每平方米3万元，农民工买得起吗？新毕业的大学生如果没有家庭的帮助有能力买吗？没有。目前中国的房地产市场谁在主导呢？是投资性需求在主导，他们才是市场的购买主力。大城市差不多都是这种情况。至于各类需求所占的比重，则需要调查才能知道，但可以断定，中国的房地产市场是投资、投机性需求占主导地位。
记者：我们看到放松限购没有取得预期效果，现在一些地方又把放松的目标转向限贷上，如福建近日出台了涉及房地产建设、交易所有环节的全面放松政策。如何评价地方政府的这种行为？限贷放松会对房地产市场产生怎样的影响？
左小蕾：限贷如果放开，不排除一些地方楼市有可能再次疯狂。但我认为，商业银行出于风险方面的考虑，信贷资金不会大举进入楼市。如果没有资金支持，楼市的方向不会改变。至于地方政府的贴息减税等救市手段属于转移支付行为，这么做是不符合财政预算约束的。关于救市，我认为地方政府不应该错判形势，今天已经不同于以往，资金疯狂大举进入楼市的环境已经不在，此时救市是不顾宏观大局的错误之举，不仅达不到救市的目的，而且还会丧失经济转型的良好机遇，把中国经济拉向死胡同。其实，楼市调控放松从年初开始已经有地方这么做了， 记者：现在都强调要由市场机制决定，发挥市场的决定性作用，那么楼市调控还需要吗？结果已经是不言自明。
左小蕾：在一个以投机为主导的市场里，市场机制是失灵的。因为市场只有供需变化才能调节达成均衡，以投机为主的市场自身无法调节形成合理均衡的价格，因为投机性需求的本质是赚钱的欲望，而欲望是无止境的。在市场机制失灵的市场中调节只能通过第三方实现，也就是由政府来做这个工作。中国的房地产市场当然需要调控，房地产市场之所以发展到今天这种非理性的状况，一些地方政府不严格执行调控政策甚至为了一己私利纵容助推楼市的行为难辞其咎，只不过以前地方政府是打擦边球，现在是公开了而已。
对于温州(楼盘)、鄂尔多斯(楼盘)等地出现的所谓“鬼城”，我认为这和调控不调控、松绑不松绑没有关系，因为“鬼城”本来就没有需求。
记者：对于房地产市场的调控，您有何建议？
左小蕾：我认为现在就很好。中央政府少说或者干脆不说房地产市场，专心做好转变经济发展方式、调整经济结构的事情，房地产市场会在等待观望中自己找到方向。
对于目前的高房价，我认为价格再降低多少，刚需也买不起，以投机需求为主导的楼市特征也不可能发生多少改变，所以我认为政府调控的方向是发挥托底作用，提供保障房、廉租房等公共设施，让刚需有房住。这也是城镇化必须支付的安居成本。这是政府的职能，不能交给市场，美国的次贷危机就是前车之鉴。政府如何行使职能？建设保障房、棚户区改造是必须的，同时还可以从开发商手中购买商品房，价格就定在成本的基础上加价5%，然后再租给刚需，当然这有难度。为什么是加价5%，因为如果资本投资的收益大于GDP的增长速度，收入差距会越来越大，社会就会越来越扭曲。
