房地产进入“地王时代”房子我们该买还是不买

房地产进入“地王时代”房子我们该买还是不买。

一面是政府调控手段翻新，一面又是房企高价竞拍土地，土地出让高峰涌现。11月4日，北京8宗住宅用地出让吸引了几十家品牌企业参与竞争，其中位于北京五环外的亦庄河西区地块在十几家房企激烈竞争下，达到上限价格12.2亿元。据测算，该地块剔除公租房后，仅楼面价达36000元/平方米，超出现在同地段市面普通商品房价格。

此前的9月更是 “地王”频现。9月4日，北京农展馆地块以楼面价73,099元/㎡的天价被融创摘得，成为无可争议的北京新单价地王。9月5日上海徐家汇中心项目地块以217.7亿元的总价被新鸿基摘得，成就了上海总价地王。无独有偶，同样在9月5日杭州拍出了136.73亿的新总价地王，世茂在同一日不仅摘得了杭州花家池58地块，而且也将苏州金鸡湖地王收入囊中。

有人说，这是土地市场的“最后疯狂”，也有人认为这是楼市新一轮上涨的前兆。到底如何看待 “地王频现”？艺术品的定价公式或许能给我们一些启示，“价格=价值+稀缺性+情绪指数”。 “价值”和 “稀缺性”相对容易判断，但 “情绪指数”是最难捉摸的，有时却发挥着极为重要的作用。

如果仔细观察9月4日和5日的 “两日四地王”摘牌房企，就会发现它们都是香港上市公司。根据高通智库统计，截至今年7月底，上市房企海外募集达2934.97亿元。该数字已超过2012年上市房企海外融资总额4倍多。这些品牌房企在海外以较低的成本募得大量的资金，投资压力本身就很大。同时，出于风险规避的考虑，不约而同的回归一线城市。 “地王频现”也就不难理解了。

但是，众所周知，楼市调控政策已执行数年，可整个行业的资金并不紧张，这主要是多样化的融资渠道使开发商得到了所需的资金。比如信托，今年1~5月共成立344款房地产信托，募集资金908.53亿元，占信托总规模较去年全年的占比提升了8个百分点。但是作为资金密集型产业，房地产企业大都（价格 动态 户型图 论坛）高负债运作。一旦 “钱紧”，众多依靠国内银行贷款以及信托、理财产品等表外资金的房地产企业国内融资必将紧张。 “房价会不会降”和 “现时该不该买房”又成为公众话题，但专家的观点却是大相径庭。

乐观专家认为： “钱荒”会挤出一部分房价泡沫，但不会刺破房价泡沫，只是意味着房地产企业的利润空间被压缩得更小。而经济学家谢国忠的预测则悲观得多，他依然坚持自己的观点，就是千万不要去买房，未来三个月可能会下跌。

也许我们会把开发商分为两类，有钱的或者缺钱的。像近两年高负债的，靠借新还旧过日子的开发商就会非常危险。他们的房子如果不降价就只能把自己的股份买了。

总之，多数专家都认为房地产不会出大问题，我也算做这大多数吧。但房地产泡沫会不会破裂却不是由专家说了算的。如果不改变土地财政模式，过分依赖土地反而会让地方债危机爆发风险日益加剧，若地方政府继续依靠房地产，用土地解决债务问题，而不是从根本上开源节流，控制债务。那么 “钱荒”之后，便是地方债务危机的爆发。最终房地产泡沫被捅破，谢国忠先生预测房价大跌的也就真的不远了。