关于2020年的CRE你需要知道什么

专家们一致认为，商业房地产投资的另一个好的一年即将结束，市场的势头有望维持。在未来的12个月内，行业研究显示出乐观的前景，包括办公室、零售、物流和其他行业的增长。CBRE最新的前景报告显示，预计总投资额在4780亿美元至5020亿美元之间，较2019年下降了510%，但仍足以成为历史上最强劲的一年。

法伦公司（Fallon Co.）最近以1.17亿美元的价格出售了其在波士顿开发的一座滨海公园大道（One Marina Park Drive）办公楼，成为头条新闻。法伦公司总裁迈克尔·法伦（Michael Fallon）在接受商业地产高管采访时概述了在当前商业环境下出现的机会，并分享了他对未来一年的预测。

美国商业地产业今年表现如何？

法伦：商业房地产市场继续表现强劲，在我们的市场中，我们看到交易减少，但销售额增加。投资者似乎希望为核心资产开出更大的支票，并愿意为与过去几年相比有增长潜力的资产支付溢价。波士顿正在经历建筑成本的持续增长，导致一些投资者转向增值--增加资产或核心资产+资产--我们继续看到对波士顿商业办公室和生命科学发展的兴趣，在夏洛特和罗利的投资者形象不断增长，最近在夏洛特的交易将价格推到了每平方英尺500美元以上，租金远远超过了每平方英尺40美元。在波士顿，我们看到A地的新产品的商业写字楼租金在70-80美元的NNN范围内。

总的来说，我们预计住宅租金增长将放缓，我们预计一些住宅交付将继续给租金增长带来下行压力。酒店资产保持稳定的收益率，但门户城市的B酒店可能会看到来自A酒店的竞争加剧，愿意降低入住率。

同时阅读：CBRE2020CreOutlook是乐观的

今天市场最重要的趋势是什么？

Fallon：我们继续看到在市中心的A级办公室空间的上限非常低。价格仍然很高，只要为这个资产类别分配了大量的资金，我们就不指望投资者的需求有所放缓。

低利率和不断恶化的GDP增长预期继续推动房地产市场的发展。此外，我们还看到许多买家正在寻求从长期资产中获取升值，并将其转化为规模较小的住宅和商业。我们正在追踪的因素是否包括GDP增长隐隐约约下降、政治前景不明朗、投资者对现金流动资产的需求增加，以及对固定收益资产和工具的竞争兴趣增加，这些资产和工具的套期保值成本一直较低，并压低了所有资产类别的收益率。

建筑成本上涨是一个关键趋势，正在为地面建设带来短期挑战。租金的持续增长支持了有利的项目经济。然而，这种增长在一些市场正在放缓，应该保守地预测。在资本市场方面，我们继续看到分配给商业房地产的机构资本的历史水平，我们预测的趋势将继续确定投资前景。

列举几个新兴市场。每个人的优缺点是什么？

法伦：罗利-杜姆有极好的机构，友好的政府，受过教育和富裕的劳动力，生活质量和可负担性。然而，18小时的城市动力学还没有出现，以汽车为中心的政策给城市化带来了逆风。

圣地亚哥有良好的天气，高质量的生活，UCSD和军事存在，所以有较长的跑道为城市发展。另一方面，不利因素将是：基础设施、主要总部租户的缺乏以及具有挑战性的监管环境。

拉斯维加斯有着极好的基础设施，不断增长的社会环境--想想NFL入侵者和NHL黄金骑士--一个越来越多的社区感觉，而不是短暂的、低成本的生活和良好的天气，尽管如此，与学校和高等教育的距离并不是很好。

康涅狄格州是另一个手表市场。购买低于更换成本、对物流和工业具有地理重要性、生活质量好、接近其他主要大都市和大量过境选择的机会都很有吸引力。然而，一些政策决定正在推动企业，生活费用很高，基础设施需要改善，监管环境具有挑战性。

也读一读：“前所未有”的工业增长能继续下去吗？

哪些类型的发展项目目前需求量很大？

法伦：大规模的混合用途开发需求很高，因为它们提供了将风险分散到与经济有不同相关性的几个资产类别的机会。它们允许更大的支票被写入，并很容易地部署大量的资本。从最终用户的角度来看，他们最有可能吸引总部租户，因为他们的员工想要一个现场工作的环境。这些项目还使开发商能够提高停车和其他共同基础设施的效率。

此外，工业和物流投资组合也很高，这些投资风险较低，原因是施工成本较低，预计租金将继续增长。在某些情况下，这些投资组合为重建提供了潜在的好处，因为人口移徙和经济势头在眼前的领域中发挥了积极作用。

说出你认为对租户有吸引力的便利设施。

法伦：对于雇主来说，提高员工生产力和办公室整体福利的便利设施是最重要的。因此，提供健康、健康和连通性选项的项目吸引了办公室用户。这些便利设施除了靠近过境、零售和开放空间外，还创造了一种环境，可作为雇主招聘和留住人才的工具。户外的选择和多用途的空间，人们可以聚集在一起，并连接到合作，也是在强烈的需求，因为公司寻找机会，以提供一个引人注目的工作/生活平衡为他们的员工。

对于雇主来说，获得交通、基础设施和他们能够吸引和留住的深厚人才库是首要优先事项。作为开发人员，我们的工作是为租户创造满足这些需求的空间。

关于以社区为导向的发展，我们需要了解些什么？

法伦：与社区的真正接触是从任何发展的一开始就应该发生的事情。我们相信，与社区合作是项目成功的根本，也是规划过程中的关键投入。在一个项目建立之后，通过创建将社区聚集在一起并激活空间的程序和事件，这是非常重要的。类似地，当在混合使用的社区内绘制零售机会时，我们希望创建一个在下班后吸引游客的目的地。这种基层的活力是以社区为中心的城市设计的关键要素。

开发商是否应该为2020年的经济下滑做好准备？

法伦：开发商应该为宏观基本面的放缓做好计划，但特定市场的某些资产会感受到较少的痛苦。供应过剩可能会在2021年和2022年显现出来，让投资者有机会解决潜在的问题资产。我们需要放慢速度，以确定哪些事态发展，包括目前在账面上的事态发展，将现实地向前推进。然后，我们将有一个更好的认识，真正的发展管道在短期内。

就资产类型而言，医疗保健和生命科学部门正在经历急剧的转变，并将继续为开发商创造机会，即使经历了衰退。

也请阅读：德勤2020年展望中的科技占据中心地位

明年商业地产业会怎样呢？

法伦：我们认为城市化是在这里停留的。我们期望在包括郊区在内的主要过境点周围继续进行致密化。由于在许多下游城镇的定价都高于历史高点，因此，在城市核心以外的混合使用发展有战略机遇。

从设计角度来看，技术将在工作场所起到越来越重要的作用，因为它涉及优化租户体验和建筑物的性能。随着在许多市场中计划的商业空间的重要管道，开发商将继续推动信封，为潜在租户创造最理想的便利设施和工作环境。

资本的可得性和成本将继续是密切关注的一个重要变量。鉴于即将举行的选举和全球经济的不确定性，看看资本市场的反应将是有趣的。