寒冷的房子？发霉的房间？如何改善低收入租户获得体面住房的机会

生活在劣质住房中的人们的生活质量，健康和舒适度都会受到影响。它还可能导致维护，维修，加热和冷却的高额持续成本。

正如我们对新南威尔士州住房的报告显示的那样，这些问题更有可能影响低收入家庭。在其中，我们审查有关住房质量问题的证据，并考虑解决这些问题的方法，特别是对于低收入家庭。

有大量证据表明劣质住房对身体健康，心理健康和舒适感的影响。例如，糟糕的设计和维护可能导致模具的积聚。

这些负面影响因收入群体和任期而异。例如，根据最近完成的澳大利亚住房条件数据集，我们知道，非常低收入的租房者(总收入最低的五分之一家庭，每年约20,000美元)最有可能无法满足维修需求。

不合标准的住房有几个根本原因。

物业可能在业主占用多年后进入租赁市场，并且没有对其维修状态进行正式检查。

另一个问题是，一些私人租房者没有断言 - 或者觉得无法断言 - 他们在合理的维修和保养状态下可居住房屋的合法权利。这通常是因为他们的租约不安全以及缺乏负担得起的替代住房。

另一个问题是“分裂激励” - 房东拒绝升级房产，因为他们自己不会获得任何好处。

公屋也有问题。政府的投资减少了住房供应，并导致大部分剩余住房库存积压。

住房质量受到无数监管制度的影响。最近，政府一直关注如何最好地规范新建筑的建设问题。对现有建筑物的持续使用不太关注。

最近的州和国家审查突出了建筑设计和建筑认证以及监督认证机构的公共机构中的问题。一些州政府已开始作出回应。例如，新南威尔士州政府正在努力巩固新建筑专员对建筑从业人员的监管。

我们与一系列住房部门的利益相关者进行了交谈，最近的评论中的主题是最令人不满的是政策治理不足。对住房质量问题没有全面的概述或监督。因此，一些重要问题无法避免政策制定者的注意。

许多利益相关者表示，目前对新建筑问题的关注就是一个例子。虽然这显然是一个需要关注的问题，但现有建筑中的其他问题和更根本的解决方案正在被忽视 - 例如增加社会和经济适用住房供应。

赋予租户和监管机构权力

现有住房质量受到管制的一种方式是通过租赁法。随着租赁住房成为越来越普遍的选择，尤其是长期住房，这将变得更加重要。

最近，一些州政府修订了租赁法，规定了出租房屋的“最低标准”。我们的研究参与者支持这些举措，但他们表示，当他们主张自己的权利时，还必须改善保有权保障以保护租房者。法律执行的责任也可以从租户转移到监管机构。

强制改进以克服分裂激励问题

住房质量的分离激励问题意味着一些房东不愿意支付升级费用 - 例如保温或其他节能特征 - 租户是受益人。结果，租房者，尤其是低收入者，可能住在较低标准或质量的住房中。

一个潜在的解决方案是政府采取最低标准方法，并将能效和其他改进立法强制执行。这在海外已经司空见惯了。

我们的一位研讨会参与者观察到，“能源贫困”是制定政策问题的另一种方式，这一问题在海外司法管辖区已证明具有吸引力。虽然这种框架在澳大利亚没有产生同样的影响，但这可能正在发生变化。

提高住房标准的透明度

社会住房提供者可以通过榜样发挥作用。增加对社会住房的投资有助于提高整个住房系统的质量。

为此，社会住房业主 - 特别是州和地区公共住房管理部门 - 需要对租户和公众负责。由社会住房部门领导的关于财产状况，维护和租户满意度的透明报告可以而且应该作为整个行业的标准做法推出。

然而，要做到这一点，必须提供足够的资金来扭转该部门长达数十年的资金短缺。

总的来说，这些选择可以提供更公平的住房结果，不仅对低收入家庭，而且对所有人。挑战在于让政治和行业意愿采取行动。