日本资本和房地产市场的前景

东京 - 随着我们向前所未有的2020年东京奥运会迈进，现在是时候对日本房地产市场进行现实检查了。日本的资产价格近年来强劲上涨。

受到包括廉价和充足的资本，正收益率差价，缓慢但稳定的经济增长以及已经证明对当地零售商有利的复苏的旅游业的影响。而且，尤其是2020年夏季奥运会期间的积极情绪是一个因素，许多投资者认为，在奥运会结束之前，市场将保持活跃。

然而，最近，观念发生了变化，越来越多的观点倾向于认为在2020年夏季之前可能会发生纠正。尽管不一定会出现导致这种情况发生的单一事件，但我认为有几个因素可能发生。从今年开始权衡市场。

中央银行政策也许最大的担忧集中在经济上。不出所料，日本央行(BOJ)今年早些时候宣布将延长其定性和量化宽松政策(QE)(包括短期债务负利率为-0.1%，10年为0%)日本政府债券[JGBs])。此外，日本央行将交易所交易基金(ETF)每年6万亿日元的政府资产购买计划和日本房地产投资信托(J-REIT)股票的900亿日元增加。因此，日本公共股票市场的国有化继续有增无减。

但是，虽然日本央行一直将国内生产总值(GDP)增长预测保持在每年2%的水平，但鉴于一系列趋同的主题：全球经济的不确定性，美国与美国之间持续的贸易战，持续的经济扩张显然将具有挑战性。中国(日本最大的两个贸易伙伴)，公共股票市场波动，日元走强。

此外，消费税即将从8%增加到10%，这将从10月1日开始生效，很明显，日本近期积极的经济表现面临的阻力正在增加。

更重要的是，经过长时间的量化宽松政策，政府的经济箭头已经没有了箭头。除了日本央行最近在2019年初所做的增加购买日本国债以外几乎没有其他选择，增长目标可能会在年中左右向下修正至1.0%至1.4%的范围。实际上，一些经济学家认为日本可能在4月1日开始的财政年度陷入衰退。

记录银行贷款日本资产价格上涨的一个主要驱动因素是大量低成本债务。根据日本央行的数据，截至2018年底，国内银行的房地产融资达到78.94万亿日元(712亿美元)，创历史最高纪录和连续第四年年度增长。

但是，虽然超低利率可能对投资者有利，但对银行利润的影响却是负面影响，并促使一些人采取风险较高的贷款策略。最近的区域趋势

银行作为东京资产的直接贷方活跃，与日本的大型银行直接竞争就是其中的一个例子;之前，区域性银行只会参与由一个主要机构牵头的联合组织。

对风险加剧的担忧导致许多日本银行对新贷款采取略微保守的观点，降低贷款与价值比率并略微扩大利差。在最近的骏河银行丑闻之后，住房贷款尤其受到承销标准收紧的影响，其中评估价值由银行人为增加。因此，投资者应该预计2019年和2020年房地产资产的贷款市场将会收紧。

货币与贸易战几年来，日元疲软一直是日本出口和整体经济的福音。但最近美国货币政策的转变已经对日元/美元汇率产生了更大的不确定性，并且未来的迹象显得不祥，美国贸易代表最近表示他们打算推动一项限制日本贬值日元能力的条款。

此外，华盛顿正在推动日本开放农产品市场并限制其对美国的汽车出口。事实上，随着白宫推动对日本汽车制造商征收惩罚性关税，近期内可能会出现贸易战，这一前景我认为是日本经济面临的更大威胁之一。

消费者消费下降另一个问题涉及消费者支出的下降。作为经济增长的支柱，私人消费约占日本经济的一半。然而，随着消费者信心下降，该支柱也可能面临风险。

其中一个原因是消费税即将增加，消费税将从目前10月份的8%增加到10%。虽然政府正在计划一项180亿日元的刺激计划以抵消其影响，但该计划似乎更像是一场公关活动，其中包括礼品卡和5%的现金返还计划等诱惑。对国内消费的影响可能很大。

旅游关于日本旅游业的第一个想法是：终于!最后，日本逐渐认识到，在文化上，它是一个长期被忽视的真正的旅游目的地。近年来，旅游业对经济的重要性日益增加 - 2018年有超过3100万游客抵达，预计2019年将达到4,000万人次。

然而，与此同时，旅游业是一把双刃剑。从社会角度来看，它可以为居住在京都等旅游景点众多的人们创造生活方式的变化。从经济角度来看，旅游收入往往不稳定，因为全球经济和政治问题可能导致游客人数和相关支出的突然减少。事实上，由于日元走强，2018年日本人均旅游消费量大幅下降 - 尤其是中国游客。事实上，大约74%的日本游客来自大中华区和韩国，这两个游客都与日本政府持续存在争议，这给入境游客带来了另一个重大风险。

房地产市场这些问题将如何影响房地产?目前，东京的基本面仍然强劲，特别是办公楼行业，2018年底空置率低于2%，新供应量出人意料地迅速增加。在新开发的建筑物中，空置率仅为3.5%，低于最近的2017年5月的近30%的水平。预计办公楼市场将保持紧张，到2020年租金将保持适度增长。

尽管如此，2019年和2020年东京将增加120万平方米(12​​90万平方英尺)的新办公空间，总存量增加约9%。这可能会给市场带来压力。至于资本价值，东京新甲级写字楼的价格约为每平方米3140万日元，净营业收入(NOI)上限率平均在(或略低于)3.0%(如果可用)。根据年龄的不同，B类写字楼在五大病房中的交易价格在3.5%至3.8%之间。