韩国real estate在汉城郊区的差异投资现在也不错

虽然有一段时间的差异投资引起了人们的欢迎，但由于政府的规制和电费的下降，最近出现了停滞不前的现象。照片是被称为“差距投资人气地区”的首尔城北区吉音新城的全景。

长期以来，以房地产投资手段吸引人气的“差价投资”开始了。虽然很多人以1亿至2亿韩元左右的资金，在公寓中获得差价，从而获得了市价差额利益，但是贷款的门槛越来越高，随着“实住”的条件的加强，已经成为了难以逾越的困难。尽管如此，很多人还是想要继续投资。由于房价暴涨，而且贷款也困难，所以暂时居住在那里，集中资金寻找“差价投资商品”。现在可以进行差距投资吗?

所谓“差距投资”是指，利用租赁的方式购买住宅，并获得市价差额的房地产投资方式。从数亿韩元到数十亿韩元的交易货款全部支付的话，负担很重，但如果加上租金投资，可以用小额资金购买公寓。

实际上，在房地产市场过热的最近1年里，差距较大的投资受到了好评。国土交通部金尚勋自由韩国党议员提交的《投机过热地区的资金筹措计划书分析现状》显示,在首尔的住宅交易中的“gap投资”,即,继承保证金的比率从去年10月的21.2%升至今年9月猛增到56.1%。

“差异投资”之所以受到欢迎，是因为对投资基金的收益率非常高。即使只有1亿韩元左右的剩余资金，也可以获得不少的差价利润，因此，很多资金不足的这些人都喜欢投资。获得投资金以上收益的情况也不计其数。

但是最近的气氛发生了变化。随着政府为阻止“差距”的投资而采取的措施，而且随着前世率(与交易价相比，战势的比率)下降，对差距的投资也亮起了红灯。

据kb国民银行住宅价格动向调查显示，今年9月，首尔公寓的租金为61.7%。8月份(64.3%)2.6个百分点相比下降到2014年1月(62.1%)以后4年零8个月以来的最低纪录。据分析，与公寓的买卖价格暴涨相比，前3个价格的上升势头有所下降，导致房价下跌。实际上,“gap投资被称为“圣地”的首尔城北区吉音new town 9园区来美安专用59㎡的情况的实际交易价交易6亿8000万韩元左右,与此相比,租金为4亿2000万韩元的水平,交易价和租赁费差距达到了2亿6000万韩元,差距进一步拉大。也就是说，虽然有1亿韩元左右的差距，但情况发生了很大的变化。随着租金的下降，交易价格和电量差距也会拉大，因此，差距必然会加重。

而且差距投资费用也逐渐上升。据房地产114称，首尔平均差额投资费用从去年12月的1.9250亿韩元上升到今年4月的2.3199亿韩元，4个月上涨了20%以上。这是自2011年达到2.5243亿韩元之后的最高水平。各区的情况看,瑞草区(gap)投资费用将达到5亿韩元,4450最高,江南区3476(5亿韩元)、松坡区(4亿9026万韩元)等江南3区(gap)投资费用在汉城平均值的2倍以上。此后，差额投资费用正在不断扩大。首尔的平均交易价格和租赁价格差异是去年3.3万韩元,今年㎡党785 1122韩元,上涨了40%以上。

政府规章制度也恶化了差距投资环境。最具代表性的就是神总负债偿还比率(dti)的实施和租赁住宅者中断贷款、转让税、非征税条件加强。

从今年开始，随着新dti的适用，住宅者很难得到追加贷款。因为如果将住宅担保贷款规定为2件以上的人的dti，将全额反映现有住宅担保贷款的利息偿还负担。现行的dti虽然适用于新住宅担保贷款原理和现有住宅担保贷款利息，但今后2件以上的原理被全部反映出来，新住宅担保贷款额度将大幅减少。房地产行业的相关人士表示:“虽然有很多无住宅者投资的情况，但是大部分的差异投资需要都是住宅者。由于新dti制度的实施，贷款通道被堵住了，因此住宅拥有者的差距不会太容易。”

政府不仅在买卖，还抵御租房贷款。今后，住宅金融公社、住宅城市担保工程等担保机关保证租赁贷款时，将限制2套以上住宅者的新担保。对多户住宅的租赁贷款，因为有可能会被用作租房贷款，而作为住房者的不均衡投资资金。此前，在房地产市场上，有很多房主在租赁房屋租金贷款后，用剩余资金进行差额投资。甚至还利用与朋友们进行虚假的租赁合同后，得到贷款，还可以利用低价购买多住宅，但今后将变得不容易。

不是所有住宅者，而是一户住宅者或无住宅者也因无法投资而面临着巨大的困难。这是由于加强了对转让税的不征税的居住条件。

如果拥有超过9亿韩元的住宅的1住宅者出售住宅时，要享受转让税减免优惠，就必须在住宅中居住2年以上。另外，暂时性的2住宅拥有者必须在2年内处理现有的房屋，才能享受转让税免税优惠。政府加强住宅拥有税的同时，也对住宅拥有期限的税金负担加重，也起到了一定的作用。东洋未来大学经营系教授韩泰旭表示:“如果要想使差距扩大，低利率基调的房价上涨趋势将持续下去，而且需要增加租房需求，但是现在的情况却正好相反。贷款限制、上调利率的可能性,今后的投资需求骤减,盖普(gap)预测说:“。

如果以市价差额为目的，盲目地进行投资，那么房价、前三个人的价格同时下跌，可能会狼狈不堪。住宅转让税炸弹抛售尼并注射支撑扎尼租金下跌续约时租房押金准备并非易事。公寓入住量增加,资产价格下降,也会租赁合同结束后,部分保证金返还给租房者的等“招租难”的担忧也很大。“瞄准短期差价的差额投资在房价下跌的情况下是危险的。从明年上半年为止一直关注情况，从长期投资的角度来看，把贷款负担降到最低的“差额投资安全”的问题是尹道湖咨询公司的代表意见。

但是，也有很多人反对说，短期内对“差距投资”的需求将会增加。今年以来,首尔人气地区的房价暴涨数亿韩元,只专注于住宅担保贷款购房的环境并非易事。由于贷款门槛也有所提高，所以暂时住在租房的公寓购买公寓后，筹集入住资金的需求者很有可能会增加。朴尚言u&r咨询公司代表表示:“现有贷款被中断,购买住宅的负担增加,因此,首尔人气地区gap投资反而增加预测说:“。

gap适合投资的园区,具备名门学群的地铁或位于逆势圈初的公寓。

例如,地铁2、7号线大林站和7号线南九老站前逆势圈的申九老工团休plus㎡50专用的实际交易价交易4亿2000万韩元,资产价格在前3亿3000万韩元左右。虽然还不到1亿韩元的差距，但是随着第2、7号线江南上下班的需求不断增加，买卖价格正不断上升。芦原区中溪洞转播住宅公社5段也备受关注。㎡44专用买卖的3亿韩元左右,租金1亿5000万韩元的水平,距离1亿5000万韩元的程度。名牌小学之一的圆光秒,而且校区转播洞学院街近今后回迁速度,交易价上涨的可能性很大。往十里车站上溪车站的东北善轻轨受惠园区也引人注目。

李天熙和田势头率较高,中浪区(74.1%、9月为准)逆势圈公寓看在眼里的宣言。地铁7号线吃球车站逆势圈墨童子2园区(2010年入住)的情况是,专用101㎡交易价格6亿5000万韩元左右,租金为5亿2000万韩元的水平,反对投资1亿韩元,年初。每3.3㎡买卖只有1500万韩元的水平,仍然上涨余力的评价。在首尔和京畿道地区随着不远交通好河南、光明、城南盆唐新城市一带gap适合投资的代表地区的好评。朴常言说:“错误的瑜伽很牢固，因此，在不容易下滑的情况下，在淡季也会有很多交易，因此对差价投资有利。”