一线楼市再发烧

一线楼市再发烧。

针对上海楼市的疯涨，上海市政府3月25日发布楼市新政：要求严格执行住房限购政策。

这次发布的政策被称为“史上最严厉调控”的楼市限购措施，在限制非本市户籍购房条款方面，甚至高于北京，该新政规定非户籍上海家庭必须社保连续缴纳5年才有购房资格，同时对于二套房的认定也更加严格，既认房又认贷，对于二套房的首付比例也提高到了五成，非普通商品房首付比例更是提高到了七成。业内人士认为，此次上海政策力度超过预期，将明显抑制改善型和非沪籍人士的购房需求。市场降温不可避免，成交量或将出现明显萎缩。在最严新政发布的当天，上海楼市恐慌性成交2499套，创单日成交最高纪录。

无独有偶，深圳也出台了楼市调控政策，其中杀手锏包括，严查首付贷，严查婚姻状况，严格控制月供收入比不低于50%，对于购房首付比例也进行了调整。与上海不同的是，深圳此次楼市新政是在深圳新房成交量连续下跌两个月的背景下出台的，可见其去杠杆的决心。

与火爆的一线城市楼市截然不同，大部分三四线城市仍在面临较大的去库存压力，全国楼市呈现出冰火两重天的格局。在全国两会记者会上，住建部部长陈政高表示，今年1－2月份房地产库存达到了亿平方米，增速达到了15.7%，并且一线城市和三四线城市情况大不一样，库存主要集中在三四线城市。

根据中国国家统计局发布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上年同月相比，个大中城市中，价格下降的城市有37个，上涨的城市有32个，持平的城市有1个。2月份，同比价格变动中，最高涨幅为57.8%，最低为下降3.9%。

一边是全国整体房地产高库存难去，一边是一线城市房价暴涨，这种分化走势也使政策制定难度加大，未来楼市走势扑朔迷离。

资产荒

面对楼市“疯涨”，为什么大家还在继续选择买入一线城市房地产，即使加大杠杆也在所不惜呢？

反观2015年，银行信贷政策就有所调整。经济下行期企业风险升高，加上流动性充裕，在此背景下，大多银行都收紧了企业尤其是小微企业贷款，而做大按揭贷款。部分银行对于按揭贷款和未来房地产市场走势乐观，在信贷额度上向深圳、上海等地区倾斜。据了解，2015年全年深圳新增贷款中，新增的房地产贷款占一半以上。

同时，对于一线城市来说，特别是像北京、上海和深圳明确呈现出供不应求的状况，相关数据显示，上海只有4个月左右库存，这足以引起人们焦虑和恐慌情绪。

北京也正经历房地产库存急剧回落。北京市住建委数据显示，截至2015年2月底，商品住宅期房加现房的可售库存仅7万套，这一数字已经回落到年4月份的水平。

2015年，北京常住人口已达2170.5万人。虽然近几年北京开始在控制人口，但每年仍有二三十万的净流入人口；另一方面，2015年北京住宅用地楼面单价16670元，同比上涨15%，创历史新高，而供应面积却在下降。这种供求关系决定着房价不断上涨。

所有这些表象，究其本质，还是中国当下的资产荒。资产荒下，资金都在寻求安全的落脚点。刚性需求虽是主因，但在投机性炒房及预期上涨心理的相互推动下，资金大量涌入房地产市场，造就一波一线城市的“疯楼”行情。

符合投资者预期回报的资产标的不断变少，年股市过山车似的暴涨暴跌，在各类风险坍塌、投资人血本无归教训之下，投资者日益感受到“资产荒”的事实。这一大背景下，一线城市房地产或许是资产泡沫的最后一轮涌动。

对比三四线城市的过剩，一线城市的房地产是中国资产的最高配置形式，房地产是过去多年中国最好的投资品，一线城市近期房地产火爆程度，本质上正是“资产荒”之下的羊群效应与无奈选择。

杠杆

分析认为，是由于货币信贷的全面宽松，以及前期出台的房地产放松调控措施，导致了一线城市房价启动疯狂模式——房地产的价量增长得到了银行的信贷支持，社会资金助推了高杠杆的风险。

最近的房地产交易中，部分房屋中介会给买房者提供10%-20%的首付，再加上银行降低购房贷款首付比例的政策，实际使得买房人只需付的首付甚至零首付，而美国次贷危机的源头就是零首付。

互联网金融的发展给首付贷带来了更多的想象空间。据不完全统计，市面上的首付贷产品有世联行的家圆云贷、中国平安的新一贷、房天下的首付贷、悟空贷的悟空首付贷、中原地产的中原合e贷、绿地集团的房e贷、三六五的安家贷、搜狐的搜易贷、房金所的首付贷、中国好房的好房贷、农业银行的农民安家贷等。

第三方机构盈灿咨询测算，P2P网贷行业参与首付贷模式的金额预计不足50亿元。但据监管机构的初步摸底，这个数据被低估：比如，链家理财年年报显示，平台累计成交138亿元；世联行的家圆云贷2015年累计发放3万多笔，金额30亿元；此外，二手房众筹平台拼房网也已成交9套房产众筹。

还有部分房地产中介公司和房地产开发商，通过自身旗下的金融平台为客户提供买卖房屋各个环节需要的金融服务——这部分交易信息既不透明公开，也不会被纳入监管范畴，大量杠杆风险在这些平台上暗暗聚集。

分析人士认为，虽然现在首付贷业务的规模不算太大，但高杠杆的效应不可小觑，监管收紧比较及时。

风险与调控

从过去历史来看，调控政策往往从打压需求端开始，却时常埋下下一次暴涨的源头，最终结果反而营造出“饥饿营销”的效果。

中国银行国际金融研究所发布报告称，去库存政策的目的和效果之间产生了巨大背离，蕴含巨大风险，全国房价已经普涨，标志就是三线城市房价由负转正，正所谓“解决问题的手段成为恶化问题的原因”，如何兼顾房地产去库存与防泡沫成为调控政策的新难题。

著名房产专家丁建刚则认为，城市的均衡发展实际上是一个世界性难题，一线城市和二三线城市拉开距离的情形很难在短期内根本扭转。

平安好房CEO庄诺接受《中国民商》记者采访时表示：“中国太大了，应该区别对待。一线城市是不可能崩盘的，三四线城市就不好说了。”庄诺告诉记者，“很多人拿上世纪90年代的香港和日本来比较，首先时间节点不一样，包括美国的次贷危机，其实曼哈顿的房价依然坚挺，跌的地方只是西雅图和佛罗里达州。”华泰证券研究也认为，如果将一线城市拆分开来看，北上广的房价其实“很安全”，唯一需要担心的是深圳。

维持这种说法的大多数理由是一线城市有大量的“刚需人群”，“刚需人群”是楼市发展第一推动力。但上海市近期公布的文件显示，一线城市“刚需”背后最主要的人口数量却呈现减少的趋势。

日前，上海公布的《2015年上海市国民经济和社会发展统计公报》显示，至2015年年末，全市常住人口总数为2415.27万人，其中，2015年上海外来常住人口减少近15万。有专家指出，这是上海改革开放近40年以来，常住人口的第一次下降。

40年来的城市化进程带来了中国房地产“只涨不跌”的纪录，特别是一线城市享受了人口净流入的“红利”。各种数据显示，一线城市房价持续上涨的人口基础不稳。上海常住人口40年来首度步入负增长，已经给一线城市的楼市敲响了警钟。