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太原合作建房项目来了你会选择加入吗？

来源：时间：2014-08-06

太原合作建房项目来了你会选择加入吗？。

近日，网上出现一则建房公告，它的特殊之处“合作建房”。合作建房算是近年来很热的一个名词，在温州、南京、北京等多个城市出现过相关的报道，导致“合作建房”的原因是日益渐长而且居高不下的房价。而处于城市夹层中的我们，要如何拥有一套属于自己的住房，求人不如求己，“合作建房”出现了。

网上的一则通告

通过网上一则合作建房的公告，多年前曾经出现的合作建房又一次出现在了人们的视线，这次是出现在太原了。

合作建房事迹：

2003年于凌罡通过网络提出合作建房构想。

2005年太原市解困住宅合作社筹建的《太原合作建房网》已经建成。北京“芍药居合作建房”因许多参与者不认可失利。

2006年《全国合作建房联盟》正式对外宣布成立。赵智强于2006年11月温州拍地成功

2008年哈尔滨首个合作建房项目进入实施阶段。

2010年男子欲在广州发起万人与村民合作建房项目。

2012年中国大饭店举行了一场“北京合作建房”新闻发布会。

2013年上海首个合作建房项目浮出水面。

2014年南京房企拟试水合作建房。

合作自建房解释：

合作建房，就是住户联合做开发商，共同出资，成立房地产公司，大家按各自购买能力一起出资金，综合汇总户型并计算总面积，选购合适地块，找设计公司设计、找建筑公司施工，最后验收付款入住。通俗解释为一些志同道合的人合伙出钱，自己买地，自己雇人盖房子，而现在由于种种原因很难达到这种初始意义合作建房，基本按照前者实施。

发起人提供项目方案（成本价住宅可行性研究），大家一起完善。认可项目方案的人一起合作，先验资。钱存到同一个银行，每人自己的存折里，有目标地块可以购买时，建立监管账户。每个人在自愿前提下，签署合同，参加合作。不认同项目，不愿签合同的，不要影响大家即可。如果没买到地，大家的钱，银行直接从共管账户全额归还。买到地以后，共同成立房地产开发公司。请专业金融机构管钱，专业机构建设，每月开会公示账目，大家共同审核。盖好以后，各自取得商品房产权，共有各种收益。非常安全、简单。（来源于百度百科）

合作建房现有两种模式《温州模式》、《深圳模式》。

合作建房项目受热捧

5月17日，在太原市某省建筑公司的办公楼内，数百人踊跃认购着一处楼盘，这个楼盘位于太原市晋祠路附近，不仅地理位置不错，更重要的是价格便宜——比周边的已经建成销售的楼房均价每平方米便宜大约1500多元。当日，500多套房源就被认购了460多套。之后数天，认购了房子的业主就把购房款全额交到了这家建筑公司。

这家建筑公司刚刚推出的“自建房”项目，之所以能够比周边楼盘每平方米便宜1500多元，秘密在于这个“自建房”项目省却了一些房地产的中间环节……

这家省级建筑公司的项目负责人介绍，他们搞自建房项目基于两点考虑：一是从公司运营的角度。以前建筑公司往往受制于开发商，在工程施工过程中难以自主，尤其是资金回笼方面，个别开发商甚至会留下工程的尾款迟迟不付；二是希望房价能够降一降。建筑公司是直接供应方，业主是需求方，供需直接见面必然能够省去很多中间环节。

自建房的价格比商品房的价格便宜，不仅是刨除了开发商的利润，而且节约了资金成本和销售费用。以这个自建房项目为例，周边的楼盘均价在7000元/平方米以上，而自建房的价格大约在5600元/平方米左右。其中，楼盘的建筑成本为每平方米2200元左右，一票制（施工许可证等相关费用）为300多元，水、电、暖、煤气等配套设施为300多元，施工图纸、施工监理等杂费为100多元，地价为2000元/平方米左右，销售税率为售价的12%，所有的项目加起来大约每平方米就是5600元。

一日之内，这个自建房项目在没有进行宣传推介的情况下几乎销售一空，受到的热捧可见一斑。一位购房者告诉记者，这样的价格应该是没有多少水分了……

合作建房能否广泛推广？

SOHO中国有限公司董事长潘石屹曾经在央视《对话》栏目中对自建房提出三个质疑：

个人集资建房有什么法律依据？在目前的制度下自建房如何取得房产证以及自建房质量如何保证?但在太原这位省级建筑公司项目负责人看来，这对他们而言不是问题：由建筑公司出面，已经绕开了各种限制，肯定能够取得房产证，并且建筑公司自己就完全保证建房的质量。

不过，对于很多个人集资自建房项目动辄声称可以比同地段商品房便宜40%，甚至更多可以便宜到60%的言论，这位省级建筑公司项目负责人并不认同。首先，自建房项目在拿地的环节上，往往逊色于房地产开发商，大多数情况下，自建房项目拿到的土地肯定会比房地产开发商要贵一些；其次，自建房项目可以省下的诸如开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息等是有限的，两项相衡，最终也就能够比同地段商品房便宜20%-30%。

这位省级建筑公司项目负责人认为，目前楼市价格的主动权还在地方政府手中，地价才是楼市价格最主要的因素。换言之，如果土地不计价，每平方米的楼价不会超过3000元。但就现在的情况来看，依托建筑公司这样的专业资质公司来运作自建房项目，还是非常可行的。

胡安东：请给民间合作建房松绑

制度上化解合作建房的法律风险和不确定因素，真正把过去投资投机的资金吸引到参与住房建设的“实体经济”上来。

2004年，年轻的工程师于凌罡首次提出合作建房，这个看起来很“美”的想法却行之不易。如今，于凌罡的接棒人温州商人赵智强再度进京，宣布已看中南四环、南五环两个地块并继续寻找合作者时，人们对合作建房能否成功依然争论不休。

表面上看，合作建房纠结八载有其自身缺陷。作为民间互助的产物，一方面，赵智强在温州老家运作合作建房时遇到了官司，遭遇了交房的信任危机；另一方面，部分参与者对信托融资方式提出质疑。但从深层次看，合作建房之所以“只开花不结果”，是因为这个新生婴儿一出生就没有“准生证”，从而造成了合作者对诸如土地拍卖、资金安全、产权等“合法性”的担忧。加上近年来房地产调控政策的不断演变，使得合作建房在政策设计者面前同样如履薄冰，难以突破。

可见，合作建房纠结八载无法成行，暴露出住房制度存在的缺陷。当下，我国住房建设资金来源紧张，无论是政府建设保障房，还是开发商投资项目，都陷入比往年更加窘迫的资金困境。在这样极度需要社会多元资金和民间建房模式参与的背景下，打开融资渠道这扇大门显然不能只依赖银行贷款，不能只依赖杯水车薪的住房公积金，不能只提倡国有大型企业的自建模式，特别是在房地产信托投资基金长期“缺席”下，主管部门能不能修改“集资合作建房违规”这一条款？毕竟这关系到缺少资金的住宅产业能不能注入更多的新鲜血液。

这就需要有改革住房制度的胆魄与勇气，打破房地产垄断开发，允许民间资金集资建房，在土地拍卖、建筑设计、产权认定、交房监督方面给予政策支持，从制度上化解合作建房的法律风险和不确定因素，真正把过去投资投机的资金吸引到参与住房建设的“实体经济”上来，把更多“温州炒房团”变成“温州建房团”，通过政策引导让民间合作建房沿着规范化、专业化方向健康发展，从而在促进房地产开发主体多元化的前提下，促使房价回归合理。

能不能允许合作建房等多元化建设模式的存在，关系到创新住房金融，关系到普通住房消费能否有更多投融资渠道，关系到能不能把那些过度的投机资金引导到成本低、小户型住宅建设的“蓄水池”上来，关系到能不能在公租房之外，扩大城市住房供应的途径。

今天，合作建房的发起人于凌罡已经从年轻的小伙步入到中年，而那些过去几年翘首等待交房的“北漂们”也已从70后变成了80后甚至90后。在这样的年复一年中，住房公共政策能不能涉过“深水区”，值得期待。

合作建房能否冲击太原房价？

据媒体报道，8月1日中国指数研究院按惯例发布的7月全国百城住宅价格指数报告显示，太原新建住宅样本均价继6月后，再度出现环比走跌。7月太原新建住宅样本均价为6873元/平方米，环比下跌了0.70%。

2014年7月百城新建住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）

数据显示，目前太原楼市活跃项目362个，在售楼盘数为263个，其中优惠楼盘达到154个。整体上来看，优惠楼盘比总楼盘数占比为43%，优惠楼盘比在售楼盘数占比为59%。整体上来看，2014年8月太原楼市打折优惠楼盘数量比较7月稍有所下降。同时，太原市的商品房成交面积正处于同比下降状态。去年5月商品房成交面积达33.17万平方米，而今年成交面积仅为18.55万平方米，5月份在售项目中，正规纯新楼盘为零。而山西省统计局发布的数据也显示，太原房地产新开工面积呈负增长。

一直以来，太原市的城中村拆迁新建过程中，被拆迁的城中村村民往往要求原地回迁并尽可能多给房子，开发商却不愿意多给房子而宁愿多给现金，但现在的情况已经掉了过来。在太原市晋源区的一个城中村拆迁新建项目中，当地村民要求开发商多给现金补偿，开发商现在却不愿意给现金补偿，而希望村民选择要房子。

这样的情况虽然还不能肯定地说太原楼市的“拐点”已经显现，但种种迹象表明，后市不容乐观。然而面对记者“你们公司自建房的项目是不是推出的有点儿晚了？如果早两年推出是不是能够影响太原市房价的整体水平？”的疑问，这位省级建筑公司项目负责人明确地表示，不晚！因为，自建房的项目中不仅挤掉了多余的水分，而且是购房者自己出资，这就真实地反映了房价的现实水平，如果这种自建房的新模式推广开来，就能够让房价回归于理性。

一般认为，中国第一个发起个人合作建房的人是于凌罡。2003年，于凌罡在多个网站上发帖，号召合作建房，“自己做开发商”，让“相信房地产暴利”的人都来参与自己建房。他曾公开表示，合作建房的费用将比普通商品房便宜30%-40%。当时应者众多，但在拿地的环节上被迫止步，最终项目流产。

之后，王华、赵智强等人均发起过类似项目。2006年11月15日，个人合作建房项目发起人赵智强在温州宣布，该项目委托的开发商以1.0458亿元的价格取得了温州市“江前三产安置地块”的开发权。温州“拿地”的成功，意味着合作建房进入了实质性操作阶段，最终赵智强的项目获得成功，被称为温州模式。

2013年1月3日，江苏省邳州市200多名网友“凑份子”合作建房，标志着全国首家县级市个人合作建房项目正式启动。通过网络报名，网友们“凑份子”作为股东，以非营利目的参与房地产项目开发，最后收获的商品房价格比同地段楼盘便宜了40%左右。

不过，和赵智强的温州模式、江苏省邳州市网友的“凑份子”合作建房相比，在全国范围内，除了这两个已经成功的例子之外，并没有更多的自建房项目成功的消息。

“合作建房”首倡者于凌罡

于凌罡，1973年5月9日出生于山西祁县，1981年随父定居北京。高中毕业后，做过宾馆服务员、保安员等。后参加自学考试，获得计算机专科学历，进入IT领域，并在用友、联想等企业任职。

2003年12月1日通过网络提出合作建房构想，应者云集，开始为“居者有其屋”理想奋斗

2004年9月25日中国新闻周刊报道合作建房开始受到媒体关注

2005年3月29日北京市委安排规委、建委、发改、国土共同听我汇报蓝城计划

2005年4月4日正式成立北京合作蓝城咨询服务有限公司，启动合作建房

2005年8月6日组织芍药居合作建房，因许多参与者嫌成本每平米6750元贵失利

2007年3月9日组织花园北路25号合作建房，投标9900万元，可惜未能中标

合作建房首倡者

2003年12月1日，于凌罡在网上发帖倡导“合作建房”，应者众多，成为北京倡导合作建房第一人。2004年12月18日，于凌罡正式发起“合作建房”，把它定义为住房人为争取“配套收益权、物业自主权、成本价住房”三项基本权利，以“政府规划管理、住房人出资、专业公司建设、金融机构监管”为特征的新开发模式。希望通过合作建房取得住房的参与人，为共同抵制开发商的暴利团结起来，自己当开发商。一群参与者已于2005年4月4日共同成立了北京合作蓝城咨询服务有限公司，通过聘请专业的服务人员和机构，打理合作建房事宜，并推广“蓝城模式”。参加者要履行填写参加申请表、签署相关保密协议、交500元会费等义务。

联想公司的工程师于凌罡最初的个人合作建房梦想始于2003年12月。他在新浪、搜狐等十几家网站上发帖，希望把想买房的人组织起来，集资盖楼，“自己做自己的开发商”。从此，这个被称为“中国个人合作建房第一人”——执著的IT青年，踏上了一条充满希望和艰辛之路。2004年12月18日，正式接受合作建房参与者报名；2005年1月15日，成立合作建房联盟；2005年3月18日注册“蓝城公司”。到2007年02月，于凌罡已经有几次不堪回首的拿地经历：从新中街1号地，到芍药居甲2号地块，再到工体4号地、大屯地块。

于凌罡认为，新中街1号地的失手是因为“时间仓促，未解决融资和方案问题而流产”。芍药居地块的失败，问题出在与参与者的沟通和协调上。而之后两次没拿到地，原因在于资金不足。2006年1月23日，工体4号地块被高置投资有限公司以5.1亿元拍得；2006年11月15日，朝阳区大屯地块被保利房地产（集团）股份有限公司以2.48亿元拍得，这个价格比底价高出了1.18亿元。但是在一次一次的失败中，于凌罡觉得也有收获，“合作机构和方案基本完善了”。

在于凌罡看来，现在合作建房者面临的“瓶颈”有三个方面：一是资金问题。目前，地价几乎占到房价的一半以上，前期怎么找钱始终是一个大问题。二是信任问题。让参与合作建房者开验资证明，有人觉得有风险。三是土地供应问题。目前土地供应的渠道还不够顺畅。

在经历3年多的期待—实践—失败—再期待—再实践后，“中国个人合作建房第一人”对自己要走的路越来越清楚。他知道怎样才能规避可能存在的政策风险和经济风险，他知道用怎样的方式才能让更多有梦想的人走到一起来。

为降低社会风险，解决百姓安居问题；

为让老百姓知道什么叫“配套收益权”和“物业自主权”、平抑房价；

为让银行告别以“销售合同价”作为贷款资金标准的风险，改以“分次定向转账制度”，实行抵押物价值永远高于贷款量的新安全借贷和资金管理模式；

为推动政府实施蓝城，规范土地收益管理和开发管理，重视资源意识建设和资源、环境和品质管理；

为缩短开发商的开发周期，减少自有资金比例，提高项目利润率；

实现开发环节的共赢，选择了终生以合作建房为起点，以蓝城为最高理想的生活模式。

四问“合作自建房”

1、政策支持吗？

政策不明朗，或成为个人合作建房最大的拦路虎。建房需要相应的资质要求，按照业内人士说法，“住房建设主管部门就只和房产公司打交道”。因此，截至目前，政府层面对于合作建房并没有明确政策支持。长沙市住建委副主任赵志宏就告诉记者，迄今未听说长沙顺程公司个人合作建房这回事，只能由具有房产开发资质的公司来建房。

2、能拿到地吗？

湖南房地产业协会首席经济学家王义高分析，合作建房者很难成功拿到地。他称，当下从经济结构、产权关系、土地政策、运营模式等方面都没有给个人合作建房提供太多的机会和法律政策的支持。首先，不允许私人购买土地；其次，土地财政情形下，“招拍挂”制度就是在推高地价，不管是土地用作合作建房还是开发商品房，最终价高者得。

3、由谁来建？

王传海则告诉记者，拍到地之后会由有房产开发资质的公司来建房，除了找开发商合作代建之外，也可能自己成立房产公司。在温州，赵智强采取的方法是跟开发商合作，支付对方3%的项目代建费。

华盛世纪城房地产开发公司副总经理陈光辉认为，这对开发商来说并不一定有吸引力，因为后期很多的合同和文件都需要开发商去签订、衔接。一旦承建房子以后，开发商要承担房屋质量责任。建筑商工程款也是与开发商结算，除非事先将房款打到开发商账户，否则一旦出现工程款拖欠，将会由开发商担责。在没有其他利益的情况下，开发商一般不会与合作建房者合作。

4能拿到房产证吗？

而在观望的合作建房者里，有人就明确表示，是因为对政策不明朗的担心，顾虑无法顺利拿到房产证。赵智强在家乡温州的个人合作建房项目“理想佳苑”，正因为政策方面因素，业主至今仍没拿到房产证。

陈光辉直言，一个房产项目开发下来，涉及的审批将近100来项，“很可能摸门路不清，需要到处跑，打的费都不知要多少，一个环节没搞好，就可能影响项目建设周期，甚至影响到产权证”。