库存压顶 房价涨跌的背后各城房子能卖多少年？

库存压顶 房价涨跌的背后各城房子能卖多少年？。

房价涨跌的背后，估计很少有人清楚一个问题，那就是：中国大地上到底有多少房子？还有多少房子可以卖？

据第一财经日报的报道，前些年经常看到“日光盘”，开盘首日就被抢买一空，那种通宵排队的场面真是壮观。有时这是一种假象，尤其是2011年以来，个中猫腻媒体拆穿了不少，无非就是农民工可以很廉价地被雇佣，或者是地产商将新房输送给腐败官员等关系户再让真正的需求者向这些关系户买。今天，用数据说话，至少在目前，买房真的不需要再抢了！

3.24亿平方米待售

第一个数据是待售面积，顾名思义即是准备出售的住宅量，此数据从2001年9月开始统计，但有意思的是该数据2001年~2004年、2010年的数据又无从可查，图中显示的缺失部分即是。

好在影响不大，截至2013年12月，全国住宅类商品房待售面积为3.24亿平方米，创历史新高。从图中可以看出，待售面积近几年持续攀高，说明供给很充足。

也许有人说，按2013年住宅销售面积11.57亿平方米计算，3.24亿平方米的待售住宅只够卖3个多月的，不算啥。这显然是静态的眼光看问题了，因为还有40多亿平方米的房子正在施工呢！而且这是全国平均数据，杭州之类的部分城市压力可不是一般的大。

中国在建住宅至少够卖5年

中国目前到底还有多少住宅类商品房正在建设？这个数据来得比想象中难多了，琢磨良久也难找到合适的数据项。如果直接用住宅类商品房施工面积计算，考虑到部分已经建好甚至预售，个中误差不好统计。

笔者最终找到这样一种计算方法，即用1997年以来的每年新开工面积，减去每年的竣工面积，当然这里也有个误差，即1997年是没有竣工数据可查的，不过1996年之前新开工面积都是有限的，所以就此忽略。

计算得出，1997年~2013年住宅新开工面积累计为115.63亿平方米，1998年7月~2013年12月住宅竣工面积累计为69.28亿平方米，两者差值为46.35亿平方米。

即截至2013年底，在建住宅面积约为46.35亿平方米，当然这个数据还应扣去烂尾楼，数据无从可查，就此略过。

再对比2013年住宅累计施工面积48.63亿平方米，两者相差在2亿平方米多，误差尚在容忍范围内，而且此误差很可能是这部分已得到预售许可，进入待售统计项目中。

若以2013年全国一般住宅类商品房销售面积11.57亿平方米计算，如此庞大的在建面积需要卖4年左右。但2013年商品房销售面积又是创历史最高的。

若以2009年~2012年之间约9亿平方米的销售面积，这部分房子要5年多才能卖掉。

而上述预计是基于2014年起新开工面积为0，而这显然不太可能。需要说明的是，在建的不代表没有完成售卖，因为商品住宅销售中60%多为期房，所以小部分在建住宅可能已经售出。

在建的房子需要好几年才能消化，供给还不过剩吗？而且还不算大规模兴建的保障房。

35城市库存创历史新高

不过，各个城市又是有差异的。哪些城市供给不足呢？哪些城市又过剩呢？

供给情况可以用存货去化月数来衡量，等于某一区域有效可售存货总量除以之前一段时间平均月度销售量。通俗点讲，就是库存的房子要卖多少个月。

存货去化月数指标的合理范围，万科给的是5~10个月。低于5个月说明存货严重不足，如果该指标高于10个月，则说明市场存货相对比较充分。

万科副总裁毛大庆在4月末被曝光的一个内部发言中提到，现在库存的问题事实上是挺尖锐的，万科做了统计，与往年的3月去化加快不同，2014年3月27个主要的城市中，多数的存销比在上涨，21个城市超过12个月，9个城市超过24个月。

另外，6月10日，上海易居房地产研究院发布《5月份新建商品住宅库存报告》。监测数据显示，截至5月底，包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市在内的35个城市新建商品住宅库存总量为25570万平方米，环比增长2.7%，同比增长20.1%，库存再创历史新高。

具体来看，35个城市中，有29个城市库存同比增长。其中南昌、宁波和九江3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到77.4%、60.9%和56.9%。

鉴于5月份市场成交并没有预料中的大幅反弹，上述这些城市的房企可谓“压力山大”了。

此外，申银万国证券2014年初统计出一个供需比，全国房地产市场目前供需比在119%，供给过剩的城市比例为37.14%。

具体来看，申万的结论是一线城市明显供给不足，整体供需比为64.5%；22个二线城市，平均供需比155%，其中44%的城市属于供给过剩，尤其是太原、西宁、武汉、济南；34个三四线城市平均供需比125%，属于轻度供给过剩，但其中分化相当严重，以营口、鄂尔多斯、张家界最为严重。

房企销售低迷

今年以来，楼市持续下行，红五月不红。近期万科、招商地产等多家房企公布5月销售显示，表现堪忧，相比年初目标在3成左右徘徊。

据网易的报道，万科5月销售显示，今年前五个月，万科累计实现销售面积647.3万平方米，销售金额815.2亿元，分别比2013年同期增长7.0%和16.2%。这一数据相比上一年前5月销售增长情况来看，增幅下滑明显。据悉，2013年前五个月万科累计实现销售面积604.8万平方米，销售金额701.8亿元，分别同比增长25.97%和42.58%。

招商地产6月9日晚公告，5月份公司实现签约销售面积17.17万平方米，同比减少23.89%；签约销售金额25.71亿元，同比减少24.54%。2014年1-5月招商地产累计销售金额仅完成全年业绩指标的28%。

同样的情况，花样年今年前5个月累计销售约为150亿，参照其全年150亿的销售目标而言，完成率仅1成。而雅居乐这样内房来说，首五月销售均价已跌破万元，春节以来该公司在全国项目盘拉开大规模降价促销。

中原集团研究中心总监张海清认为，目前一二三四线城市的住宅成交均表现回落，新批预售的住宅供应面积再度回落。目前监测的城市中，进入6月份房企项目开盘量连续两周下滑，认购率跌至年内低位。

新建住宅库存压顶同比增2成

严跃进指出，5月份一线城市的市场成交并不好，逐渐增强的看跌情绪导致库存出现明显上升。

上海易居房地产研究院公布最新数据显示，5月份35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2198万平方米，环比增长2.8%，同比增长0.2%。这是今年以来单月新增供应的最高水平。

截至5月底，监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25570万平方米，环比增长2.7%，同比增长20.1%。库存再创历史新高。房企库存面临“压力山大”的窘境。

其中，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3215、18549和3806万平方米，环比增长分别为6.0%、2.7%和0.2%，同比增长分别为20.3%、19.2%和24.2%。三类城市库存均呈现环比与同比双双上升的态势。相比市场成交量来看，上述35个城市新建商品住宅存销比达到16.5.

严认为，高压的库存，而销售力度尚未跟进，意味着市场需要用16.5个月的时间才能消化完这些库存。面临资金压力，半年业绩要求，预计房企会加大推盘的节奏，开发商真正降价压力增大。

北京城南楼市“沦陷”

北京楼市胶着状态正在被打破——城南已率先“沦陷”，尤其是南五环外的大量项目，变相降价措施不断加码。

据证券时报的报道，日前对北京亦庄、台湖、大兴、房山等城南典型楼盘进行实地探访发现，一方面房企推盘量大增，另一方面诸多知名楼盘网签率却不足三成，为把购房者从观望情绪中唤醒，开发商们绞尽脑汁，各种变相降价措施接踵而至。

业内人士认为，城南区域规划过度透支是本轮变局的原罪，目前降价帷幕刚掀开一角，不好轻言底部。眼下这些暗中降价手段不足以激活市场，预计下半年还会有更大尺度的降价促销措施。

局部房价与自住房持平

最近，北京城南片区很多项目不好卖，开发商们压力大增，于是，精装改毛坯、降低品质、团购、促销等变相降价现象涌现。

位于东南五环外通州台湖区域的东亚怡园(东亚印象台湖)，精装住宅开盘价从预期的2.6万元/平方米降到2.2万元/平方米，近期又推出了最低价格为2万元/平方米的公寓毛坯房。

该楼盘降价行为3月份就得到了东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏的证实，并表示降价是为了加快资金周转用来增加土地储备。目前2万元/平方米的价格，跟同为五环附近豆各庄、东坝的自住房一个价，甚至还有所倒挂。

位于南五环外亦庄区域的金域东郡，目前在售项目均价2.6-2.8万元/平方米，与去年12月开盘均价3.5万元/平方米相比，降了25%，并且还有首付5万抵21万的优惠，而周边在售项目均价也都在3.4万元/平方米左右。

“我们价格低是因为当初拿地成本比其他项目低，而且这期产品与上期不一样：上期是低密度板楼，这期是板塔结合的高层；上期装修品质比较高，这期装修标准低一些；上期2015年交房，这期晚一点，要到2016年交房。因此，整体价格虽然降了点，但没想象那么严重，也就不到1千块。”金域东郡的一位销售人员表示。

一位关注周边楼盘的看房客表示，最近这边楼盘很多都在降，不过相关楼盘的销售人员明面上并不愿意承认是降价，但优惠的幅度摆在那，降价促销的意图很明显。

离金域东郡不远处的海梓嘉园也暗中降价，近期推出20套特价房，每平方米价格从2.88万元起，比之前每平方米3.5万元的均价下调了17%，而该楼盘去年12月拿到的预售证价格最高达41644元/平方米，目前销售的房源仍是当时取证的同一批房源。

海梓府售楼处的一位销售人员表示，这些特价房并非因楼盘降价，“前期的百人团购活动推广力度比较大，为了缓冲，又推出20套特价房，与团购价基本差不多，也是品牌推广需要”。

位于大兴区域西南五环外的华润九里(华润公元九里)，推广价格从3.7万元/平方米降到3.3万元/平方米，目前在售精装公寓价格3.4-3.8万元/平方米，可以参加2万抵5万的优惠活动，而洋房的价格是3.7万元/平方米。

纵观本轮城南变局，带头大哥是万科。3月14日上兴佳园(住总万科橙)首期开盘销售均价为21680元/平方米，原本计划的精装修也改为毛坯，而其此前宣传的精装修售价为26000-27000元/平方米。

楼盘普遍签约率低

记者查看了北京市住建委网站上新建商品住宅公示信息，东亚怡园(东亚印象台湖)、金域东郡(金第万科·金域东郡)、海梓嘉园这3个降价楼盘的签约率均不足三成，分别是29%、12%、26%，周边的怡景名苑(枫丹壹号)、金茂悦家园(亦庄·金茂悦)签约率竟不足10%，与2013年动辄日光的场景相比，市场近乎速冻，即使跟全市情况比较，城南楼盘滞销现象仍较突出。

尽管还有一些已预定、在资格审查中或网上联机备案的客户没算在内，但是这些项目销售压力依然很大。

领衔降价的住总万科橙项目，由于把握市场先机，加上实际售价比预期低了数千元，且略低于周边在售项目价格，在引出“降价风波”的同时，也招来1140组客户抢购333套房源，开盘售罄，成为城南变局的少数脱困者。

西南五环外的房山区域虽然没有明显降价盘，但销售压力也很大，因为楼盘太多，扎堆儿。记者根据北京市住建委网站上预售商品住宅公示信息统计，今年以来房山区域拿到预售证的项目就有18个，占整个北京市预售项目的近两成。

不过，在大多项目降价销售的同时，也有楼盘的销售人员表示对市场有信心，近期不会降价。

同样在南五环亦庄区域的怡景名苑(枫丹壹号)，近日二期开盘均价4万元/平方米，而一期均价为3.5万元/平方米，精装小户型还有3万抵5万的优惠。

“我们项目卖的特别好，5月10日当天开盘240套，卖了200套。”枫丹壹号的一位销售人员告诉记者，买该项目的都是改善型需求，该项目精装品质高，因此价格相对周边其他项目高些，等下半年项目里的别墅开盘后，价格还要上调。

不过，根据北京市住建委网站上新建商品住宅公示信息计算，枫丹壹号的签约率并没有销售宣传的那般形势好，仅有8%。