太原房地产业内人士：刚需强劲致房价降幅有限

太原房地产业内人士：刚需强劲致房价降幅有限。

不论是官方发布的统计数据，还是楼盘争先恐后推出的打折促销活动，甚至是不绝于耳关于开发商资金链断裂跑路的坊间传闻……这段时间，中国房地产市场上种种“微妙或动荡”的表现，似乎都从不同角度印证着劲跑了十年之久的中国房地产市场，大有“停下脚步喘口气儿”的迹象。

全国楼市呈现出的种种“表情”，似乎让一些开发商心惊胆寒。而愈演愈烈的“房地产崩盘论”，也让多地楼市“坐卧不安”。尽管楼市崩盘论不断发酵，然而，值得正视的是，围绕其展开的激烈交锋也让支持和反对此论调的“声音”展开了博弈。

似乎也受“崩盘论”影响，从今年3月起，太原楼市成交均价连续两月微调。尽管楼市成交量有所下滑，但对于这一结果，近日，省城多位房地产业界权威人士纷纷认为：加剧的观望情绪让太原楼市成交量小幅下探，也许缓慢增长或者原地踏步将成为未来一段时期的状态，但大幅降价和崩盘发生在太原的可能性并不大。

观望情绪加剧成交周期拉长

从2013年开始，陈阿姨就将买房纳入了家庭大事计划，可直到现在，她都迟迟没有出手。之所以拖着没买房，用陈阿姨的话说，房地产市场形势不好，降价的可能性比较大，还是再等等看。

在省城太原，像陈阿姨这样持有观望情绪的改善性刚需购房者不在少数。然而，在依旧坚挺的房价面前，该立即下手买入还是再等等，让不少购房者颇为纠结。

刘先生也是刚需一族。今年3月，“万科蓝山”开盘时，他曾和家人一起去参观样板间。尽管开盘时，全款9.6折，按揭9.8折的促销活动力度很大，但早已对“万科”情有独钟的刘先生依然没有出手。5月中旬，已有悔意的刘先生突然收到一条“万科蓝山推出一口价8600元”的短信。均价9200元的品牌楼盘每平方米降了600元，以92平方米的户型计算，刘先生能少掏55200元。

难道“万科”降价了？惊喜之余刘先生拨通了“万科蓝山”置业顾问王女士的电话，王女士透露，每平方米8600元是母亲节推出的“一口价”特价房，房子没几套，现在只剩下5层和32层。尽管对楼层不甚满意，但考虑到可以省下好几万元，刘先生当即赶去售楼部准备交付定金。

曾有机构调查显示：此前，太原购房者从选房到成交周期为1周左右，而从今年开始，太原购房者的成交周期明显无限期拉长。而对于像刘先生这样普遍观望情绪加剧的购房者，最终等到特价盘的事例似乎又让观望情绪加剧的购房者们信心倍增。

“某个项目某个户型出现低价，并不能代表楼盘整体在降价。事实上，这样特价的房源极其少量，而且楼层也几乎是最不受欢迎的层次。”省城某楼盘项目置业顾问透露，太原开发房企迫于资金回款和去库存压力，不惜在某一时间段微调价格或者推出特价房源吸引顾客，以期迅速回笼资金完任务，平价开盘、打折促销等“以价冲量”现象增多。而他们一旦完成某一时段的销售任务，价格会立即回调。这种调价并不是真正意义上的降价，而是为了促销的正常反应。

总体来看，今年4月，“万科蓝山”开盘后期的价格比3月刚开盘时微调了一些，尽管5月推出了几套特价房，但不是接近顶层就是底层。而且，销售方式也颇为隐蔽和艺术，他们往往是通过手机短信向曾有意向的客户透露一口价房源，并不会大张旗鼓地广告宣传。该置业顾问透露，除了“万科”，今年3、4月份，基本上太原楼市在售盘都体验到了不小的压力，但是进入5月份，基本已开始转暖，购房的客户和前期比也逐渐增多。

刚需强劲致房价松动有限

在“崩盘论”、救市、限购松绑等一系列重磅信息的轰炸下，太原相当一部分购房者对后市降价预期继续升温，他们浓厚的观望情绪以及放缓入市的举动，直接导致许多新盘开盘的销售情况并不乐观。

数据显示：4月份，太原新建商品住宅价格为6878元/平方米，与3月份相比环比下跌0.42%，从2014年开始，这已是太原新建商品住宅价格第三次环比上月出现下跌。值得注意的是，同比2013年4月的6184元/平方米，则仍然上涨11.22%。

尽管从数据上看，太原楼盘成交价有所松动，但记者近日走访多家在售楼盘售楼部发现，各大楼盘的报价基本没变，只是纷纷推出了奢华派对、迪士尼乐园、抽奖、1万顶N万等名目繁多的活动来吸引消费者，为市场加温。

“在经历2013年量价飞涨的繁华之后，楼市的确迎来了历史上最严峻的转折点。”易居中国克而瑞华北(山西)公司总经理助理牛佩华认为，房价出现小幅下降，是市场的正常反应，但崩盘的可能性几乎没有。“单从价格上说，要看下降幅度和空间有多大，以太原为例，一个楼盘下调10%都很勉强，如果说大面积降价或者崩盘更是可能性极小。”

牛佩华分析，对于太原楼市而言，如果看数据，全年的均价也许会有所下降，但具体到什么楼盘降价则要分项目来具体问题具体分析。比如：1万元-1.8万元价位的高端项目，是对拉低成交均价贡献最大的项目。事实上，“星河湾”、“摩天石”、“MOMA”等这些楼盘属于顶级奢侈豪宅，本身挖掘的就是少数客群，销售情况自然都不甚乐观。因此，受大环境的冲击也最为明显，降价1000元到3000元的可能性会比较大。而像以“万科蓝山”、“恒大”等为代表的中高端刚需盘，由于受成本控制，降价的幅度则非常有限。

那么，在政策不稳、信贷收紧、市场观望等多方因素影响下，如何判断房地产市场是否开始降价？牛佩华认为，主要看降价是个案还是普遍现象。只有全面开始下跌，也就是说，比如“富力”或“万科”等这些对市场敏锐度极高的大型地产的所有项目开始调价，而不是其中一个，才可能被认为是大跌的前兆。

山西财经大学教授马培生也认为，太原新建商品住宅的平均价格由3月的6907元/平方米下降到4月的6878元/平方米，降幅很小，并不能由此就简单得出楼市降价的结论。将总成交房价除以总成交面积，算出平均房价，对于判断房地产市场并不科学；追踪同一物业不同时期的价格变化，进行加权计算得出的房价数据，才能体现房地产市场的变化。他认为，眼下，太原市小产权房和“五证不全”房叫停，相对来说，住宅供应量减少，而需求量则没有明显的下降。受整个房地产市场悲观情绪的影响，观望的购房者不少，但最需要正视的是，强劲的刚需是不争的事实。

土地成本压缩地产商利润空间

“中国的房地产到了一个阶段性的顶点。有些城市明显过剩，风险相当大；有些城市仍然以庞大的刚需占主流，但价格却高高在上。”省城地产商孟晓明认为，和一线城市相比，太原地产业明显属于后者。因其本身就不算热点地产城市，受到的冲击和影响自然相对小。

“太原地产崩盘的可能性非常之小。一个很简单的道理来说明：土地是房地产的原材料，土地供应少了，价值自然会增加。成本加大了，利润空间就会压缩，如此看来，‘崩盘’对于太原楼市而言，基本不成立。”在地产商海打拼多年的孟晓明看来，太原整个城市的地形是一条沟，找一块平整的土地并不容易。太原的土地非常金贵，对于地产商而言，有价值的土地就像是座金山，没有地会崩盘么？他的看法与省城许多地产商的看法如出一辙，他们都认为，目前在太原，环路以内基本没地可拿，地价自然也很高。2012年，当时最贵的土地是电机厂的“地王”，每亩800多万元的地价让许多业内人士惊叹，时隔两年，现在太原最贵的地价已经涨到每亩2000多万元，和当时相比，地价涨了几倍。而且眼下，太原市的城中村改造虽然也如火如荼，但是令他们望洋兴叹的是：地价成本逐年飙升，拆迁成本也需要不少，再加上人工成本、营销推广成本等费用，开发商的利润空间和几年前地价便宜的时候相比，已经压缩了相当一部分。

反过来，居高不下的成本，让太原的土地更加炙手可热，使降价空间更加狭窄。一位不愿透露姓名的地产商更是直言，“现在，地产商拿地很难，我们不可能亏本卖房子。太原楼市不同于北京、上海等地的楼市，守着固定资产，大不了房子销得慢一点，但不会大幅降价赔本卖。”

一边是浓厚的观望情绪，另一边是居高不下的建造成本，购房者和地产商之间“剪不断理还乱”的纠结与博弈，让不少人深刻体会到了房地产市场的复杂性。

“太原楼市的泡沫并不大，由于限购等‘硬杠杠’，投资客比较少，基本都以刚需为主；但必须正视的是地方财政比较吃紧，这几年都是靠卖地赚钱。不仅如此，太原市如火如荼的城市建设也需要大量的财政收入，地价也名正言顺地比原来翻了几番。”省城某地产营销策划总监透露，这几年，土地楼面价从以前的每平方米1000多元涨到现在的每平方米2000元到3000元，不断增加的成本让开发商也“压力山大”。“原来的土地便宜，拿上一块地，捂上几年，利润相当可观。前几年，不少地产商确实赚了不少钱。可近几年拿地，利润很有限。对于不少地产商而言，众地产商都跃跃欲试想突破1万元的‘关卡’，更别提降价了。”

他表示，品牌地产开发商都讲究品牌效应，尤其是刚进入太原市场的知名地产商，他们一般不会把价格定低，否则会使自己的品牌价值贬值。可太原的观望情绪和购买力又无法冲破预期的价格定位。但是如果某一家地产商在某个时段冲破1万元，太原楼市将会进入一个全新的阶段。