揭秘房产企业首批再融资 业内期待标准更透明。
《每日经济新闻》记者日前了解到，自2013年8月新湖中宝发布定增募资预案以来，目前已有超过40家房地产企业公告再融资计划，包括股票定增、公司债的再融资发行。
据一位实际参与再融资项目的投行人士称，首批申请再融资的房地产企业已经于2013年11月初上报材料，目前国土部反馈的结果是，仅有一家房企的定增确定通过，其余审核意见分别为审慎通过、附条件性不支持，或者直接不支持。不过截至记者发稿，上述反馈意见未获证监会证实。
国土部意见影响较大
2013年9月6日，证监会在新闻发布会上表示，为严格贯彻执行国务院有关文件要求，证监会前期已与国土资源部和住房城乡建设部建立并完善了部门协商机制。对房地产行业上市公司以及募集资金投向涉及住宅房地产开发业务的再融资申请，一律就其用地情况征求国土资源部的意见;对于房地产行业上市公司以及募集资金投向涉及商品房开发项目的再融资申请，其商品房开发行为需住房城乡建设部进一步检查认定的，证监会将征求住房城乡建设部意见。上市公司和保荐机构在报送再融资申请文件时，应按照证监会相关要求，同时提供公司专项自查报告、中介机构专项核查意见等相关文件。
由此，市场普遍认为，房企再融资审核重点将前置于国土部和住建部。2013年9月，据《中国经营报》援引权威人士的观点，专项核查报告的范围包括涉及用地和商品房开发专项核查两类，相关范围确定为在房地产调控政策持续期间，上市公司通过再融资募集资金投向涉房的土地和住宅开发等业务。
涉及用地专项核查的部分，涉房企业应按照国土部要求提供的企业土地综合信息，出具是否涉及闲置用地和炒地等违法违规问题的专项自查报告以及保荐机构或独立财务顾问、律师的专项核查意见。证监会将在受理公司行政许可后，将公司专项自查报告和中介机构专项核查意见转交国土部。
涉及商品房开发专项核查的部分，主要指相关企业在报告期内是否存在捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，包括专项自查报告、保荐机构或独立财务顾问、律师出具的专项核查意见等。对于需住建部进一步检查认定的，证监会将在受理公司行政许可后，将公司专项自查报告和中介机构专项核查意见转交住建部。
据《每日经济新闻》记者了解，2010年国土部与住建部、证监会等部门就曾建立联动机制，对上市房企的再融资业务进行核查和规范。
一位实际参与再融资项目的投行人士告诉记者，2013年11月初，第一批提交再融资方案的房地产企业共有10家，这些企业基本上都是再融资预案发布较早的企业。按照当前的审核流程，企业先提交材料至证监会，分批次与预审员进行见面会，随后证监会将材料转至国土资源部土地利用司地价处，由地价处组织部门内的法律中心、执法局等方面人士进行审核 (审核周期为30天)，审核完毕后将审核意见反馈至证监会，证监会根据国土部意见向申报方落实反馈意见，并最终做出审核决定。
该投行人士进一步分析道：“相较于以往的再融资申请，此次在流程申请过程增加了国土部和住建部的审核环节，其中国土部的意见对最终的审核结果影响最大，如果国土部认定融资企业或项目存在合规性方面的重大问题，那么再融资的想法基本上就没戏了。”
部分房企终止相关预案
据上述投行人士透露，目前只有一家企业的再融资方案获得了国土部肯定通过的批复，其余9家的再融资方案都未能获得肯定通过。证监会最终给予的审核结果形式包含四种，即通过、审慎通过、附条件性不支持和不支持。
《每日经济新闻》记者从该人士处了解到，A公司为此次唯一获得国土部肯定通过意见的融资企业。公开资料显示，A公司于2013年8月发布定增融资方案，计划募资几十亿元投入到某一线城市的多个商品房开发项目，控股股东为市属大型国有企业，其承诺现金认购上市公司定增中的一部分股份。值得注意的是，A公司此次定增项目主体是商品房住宅，同时将配建多个安置房和公共租赁用房项目，该部分面积合计超过30万平方米。
另一位房地产行业投资人士对记者表示：“该上市房企的股东背景较好，同时定增对保障房项目有一定的投入，不论其他方面是否完全合规，至少在政策方面可以获得监管层认可。”
除了A公司和一家直接被否的公司外，其余8家公司目前均未获得国土部肯定通过的意见批复，但具体是何种意见记者并未进一步了解到。这些公司中，大部分的再融资项目主要是投向商品住宅，有少数配建了相关保障类住宅项目。另外，这几家公司中有一家涉及大股东资产注入、一家公司投向公用事业领域、两家公司的再融资是公司债的形式。不过截至记者发稿，上述反馈意见未获证监会证实。
《每日经济新闻》记者注意到，自万方发展、新湖中宝等房企率先发布再融资预案以来，截至目前已有超过40家的房地产企业发布了相关再融资方案，但并没有一家企业的方案获得证监会最终批准通过，期间倒是有不少房企终止了相关预案。据记者了解，在首批再融资申请上报后，证监会将分批次安排剩余企业进行材料申请。
业内期待标准更透明
目前来看，备受市场关注的房地产再融资仍然存在着诸多不确定因素，作为监管层重点的调控手段之一，再融资的审核势必将在房地产行业内产生诸多连锁反应。部分业内人表示，希望地产再融资审核公开透明，同时发挥市场资源配置的决定性作用。
“由于监管层方面并未给出明确的审核意见标准，我们在首批申请的再融资项目审核结果并不理想，其中一个我们保荐的客户项目，由于涉及土地项目较多，最后的扣分也较多。目前，投行保荐的客户项目在申请监管层批复的过程中，由于不清楚具体的审核标准和细则，对于是否能获得通过大家心里都没底。”上述投行人士向记者表示。
对于目前的再融资审核，该投行人士认为：“三中全会强调市场具有决定性的作用，本身是希望市场化的力量能引导资本市场，当前监管层对于再融资的规范，审核标准存在不清晰的问题，包括房企、投行中介的各个方面对于再融资都显得信心不足。”
一位从事房地产基金投资的业内人士亦认为：“实际上，房地产再融资应该逐步市场化，过去几年频繁的调控效果并不理想，而市场投资者基于投资收益的判断其实更为敏锐准确，如果融资项目确实存在风险，相信市场也会用脚投票。”
针对房地产再融资的政策，《每日经济新闻》记者采访了亚太城市房地产研究院院长谢逸枫，其表示：“上市房企再融资开闸势在必行，不仅是调控 ‘弱化行政化’的改革思路，更是市场化的趋势，有利于促进房地产调控长效机制的建议。政府不应该过多干预市场，影响房地产市场健康发展。”
国信证券房地产行业首席分析师方焱认为：“三中全会召开以来，监管层在调控方面特别是再融资审核方面会有逐步宽松的预期，房企再融资方案中如果有符合政府导向的募投项目，审核放松是有可能的，不过前提是2014年的房地产价格走势平稳。如果市场仍然过热，审核的力度很难放开。但总体看，新一届领导上任后，对于房地产市场的政策态度有逐步市场化的倾向，这不仅符合市场投资者和融资房企的意愿，也是房地产市场健康发展的必要条件。”