做债权投资还是做股权基金 房地产私募细分化。
近两年来，房地产圈子的人发现自己身边悄然多了很多房地产私募的朋友，众多房地产企业的高管纷纷投身房地产私募领域。
近日，由住建部政策研究中心与高和资本联合发布《2013年民间资本与房地产业研究报告》显示，房地产直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。
据不完全统计，在2010年以前，地产基金几乎不见踪迹。而到2012年末，清科集团提供的数据显示，中国房地产基金的存量规模超过120亿美元。多位地产基金人士保守估算，截至2013年末，地产基金的存量规模将达千亿元以上，而更乐观的预计，这一数字将达3000亿元。
“随着我国金融制度的发展以及房地产调控政策的作用，房地产企业逐步探索和发展多元化融资。除传统的银行贷款、证券融资外，目前还出现了信托融资、房地产私募基金等新型融资方式，未来，房地产私募将进入房地产领域的各个细分市场。”住建部政策研究中心主任秦虹分析指出。
股权基金还是债权投资
“以往的这些地产基金中，项目基金占绝对多数;债权类(包含明股实债)最为常见，纯股型地产基金极少，夹层(股+债)也很少。”上海鸿毅投资有限公司总裁张义鸿表示。
所谓“项目基金”，即地产基金的GP管理人先找到可投资的地产项目，然后再向潜在LP出资人募集资金。LP是否有出资意愿，取决于项目的质量，而非地产基金团队的资产管理能力。
而私募基金的传统操作方式，即GP先募集资金，再找项目投资，通常投资多个项目以分散风险，这样的地产基金的规模极小，它们更习惯于被业内人士称为“地产母基金”。
以歌斐资产为例。从去年末到今年，歌斐资产就先后与蓝光实业、中弘股份、上海证大、华远地产等多家地产公司合作。歌斐资产目前地产基金的规模已经在百亿级别，这些基本是项目基金。
歌斐资产合伙人谭文虹介绍，目前歌斐资产旗下的地产母基金的规模接近20亿元。所谓地产母基金，是指将募集的资金投资多个地产子基金，或者直接投资地产项目。
业内人士称，在如今好的项目所需的资金量越来越大，有实力独揽项目的开发商越来越少，房地产私募基金是房地产融资一个不可逆转的方向。尽管中国的房地产金融市场体量很大，但还有待更清晰的规划整合。
实际上，房地产私募基金已经开始出现分化，更趋专业性。以星浩资本为例，其运作模式既不同于只募资不开发的专业投资机构，也不同于房地产企业自身发起的基金，它在五年受益期内，募资人将全程负责项目的开发与运营，实行“融资开发管理”一体化的商业模式。
星浩资本CEO赵汉忠曾公开表示：“星浩资本这种模式是基金的模式，目前是全国最创新的，我还没有看到有第二家像我们这样的。他既有募集资金的能力，又有开发和商业运营的能力。所以，融、投、管、退四个环节都包含了。”
有数据显示，星浩资本在2010年私募资金达37亿元，占到整个地产私募基金30%的份额。同时，星浩资本在2012年募集20亿元左右，也占整个中国地产基金份额的40%左右。这足以让其成为中国规模最大的房地产私募股权基金。
星浩资本副总裁陈卿表示，大多数私募基金投资一个企业往往针对的是单个项目，这样能看得比较清楚，而像星浩资本这样投资团队的，更多的是信任。
黄金湾投资集团副董事长全亮表示，目前地产基金以项目基金为主，不太有LP敢先投给基金，然后让基金管理人去找项目。“LP说白了，我要投多少钱，一定看重哪个项目。”目前的地产基金中，主要做债权或明股实债，夹层基金比较少，纯股权投资更少。此外，全亮表示，“可以说，业内尚没有真正做起来的地产基金(先募资再投项目)”。