谈谈房地产公司的融资策略。
近年来，随着我国政府实施一系列宏观经济政策调控后，房地产业门槛逐渐升高，传统的融资策略已经不能满足房地产开发企业的需要，然而房地产为资本密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的显著特点，资本规模成为企业甚至整个行业持续发展的决定性力量。能否尽快建立多策略的融资的渠道以获得足够的资金支持，已成为房地产公司生存与发展的 当务之急。
一、房地产公司融资现状
据统计，2002年年初以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产企业债券自2000年以后再未发行，原有的少量债券也已兑付。国家预算内资金投入房地产市场每年也仅有10多亿元。2003年后，随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制，房地产贷款增长趋缓，房地产企业开始寻求新的融资途径，如机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较快。尽管如此，但目前由于房地产基金刚刚起步，投资房地产的信托资金不足300亿元，房地产业直接融资比例不超过2%，因此，我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款，而以投资和投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源。
(一)国内银行贷款比率。
从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。具体表现为：国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。
2001~2003年，房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平;以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展，在房地产投资中的比重由25%升至 28.3%。2004年，由于国家对房地产用地和贷款实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产贷款增长趋缓，房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降，分别为16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19%，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资资金的比重下降到17.3%。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末为36.3%。房地产市场中的银行直接贷款占比2003年年初以来呈现明显下降趋势。
(二)社会资金积极参与房地产投资。
目前，房地产投资资金约有35%来源于社会资金。它主要包括：以直接投资入股的形式参与房地产开发，成为房地产开发商自有资金的一部分;以购房款形式转化为房地产开发资金;被房地产企业以高利筹集进入房地产市场。具体表现为：股权性融资部分。现阶段，房地产企业的自有资金中财政和主管部门拨款已所剩无几，主要为企业投资人最初投入的资金和开发过程中积累的利润，以及股权性融资。房地产开发企业多为民营企业，其注册资本和利润积累较少，自有资金主要为股权性融资。2001年年初以来，房地产投资资金中自有资金占比逐渐提高，特别是2004年年初以来，房地产企业自有资金占比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%，今年第一季度比2004年又提高了19个百分点，达到16.9%。据调查，近两年房地产企业新增自有资金主要是以投资为目的的社会资金。目前房地产企业股权性融资占房地产投资资金的比重为15.2%，比2001年提高了48%。
近两年，房地产企业“定金及预收款”中的银行贷款占比明显下降，意味着大量购房者主要以现金买房，炒房动机明显。由于部分城市的商业银行未开办转按揭业务或不允许外地人贷款，而房产登记部门要求房屋出卖时必须还清银行贷款，以炒房为目的的购房者便多以现金购房，购房现金占房地产投资资金比重迅速上升，2004年已达 14.6%，比2003年上升了8.8个百分点，今年第一季度为13.2%。
(三)境外资金加入房地产市场开发和炒作。外资对我国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济圈和长江 三角洲等热点区域。
据调查，境外资金直接流入上海房地产市场的占比逐年攀升，2001年为16%，目前已超过30%;今年年初以来外商投资于北京房地产项目的资金超过30亿元。据调查分析，目前进入中国房地产市场的境外投资占房地产投资资金的比重约为5%。
二、存在的主要问题
(一)当前房地产投资资金中银行贷款所占比重逐年下降，低于国际一般水平;社会资金所占比重逐年增加，投资和投机成分加重。笔者认为我国房地产投资过快增长和房价过快上涨的主要原因不在于银行信贷，而是国内外投资者和投机者的趋利行为所致，其背后原因又是地方政府在土地批租、房地产开发上的政策导向偏差造成的。具体表现在：一是各级地方政府把土地有偿转让收入作为“第二财政”，用于城市建设投资资金。2002 年，全国市场化配置土地收入达969亿元，较1999年增长了85倍;土地增值税收入21亿元，较1999年增长3倍多。2003年我国市场化配置土地的面积较1999年增长了51倍，土地出让收入在各地财政收入中的比重逐年增加。由于房地产投资规模大、见效快，对相关产业拉动作用明显，是支柱产业，而且房价越高、高档房越多，意味着地方财政收入增加越多，GDP增长越快。
为此，不少地方政府一方面加大征地、供地力度，扩大房地产业规模;另一方面，通过开发规划、产品结构、预售审批等环节，默许、支持商品房高档化，允许房地产商大量运作豪宅项目，把老百姓往郊区赶。而在土地储备和运作方面，融资成本与招商引资的考虑不衔接，孕育了很大的偿债违约风险。二是对商品房定价不进行成本、利润核算，定价完全放开，基本是房地产商报多少是多少，放纵房价，个别地方甚至出现政府为了抬高区域档次，开发商将房价定得越高越容易取得预售许可证现象。三是为了活跃市场，对外地人炒房不加限制，默许抬高房价。
(二)部分房地产开发企业与地方政府联手，采取非市场化手段，追逐超额利润，抬高房价。房地产业的高利润回报，促使房地产开发企业扩张迅速，2004 年，房地产开发企业已达 5 万多家，比 2001 年增加了 2 万多家，比 2003 年增加了 1 万多家。房地产开发企业常常与地方政府联手，支配着房地产市场秩序，主要表现为：一是以低成本或无资本扩张。房地产企业普遍自有资金不足，由于商业银行对企业资金的来源及投资方式尚无有效手段给予准确认定，房地产商普遍通过期房和流动资金贷款等变通方式融资并将自筹资金混同于自有资金，或虚增资本公积、分拆项目、异地借款并以资本金形态注册等规避自有资金比例管理。二是资质差，产品质量难以保证，市场投诉多。房地产企业资产负债率较高，平均超过 70%，优质企业少，多为三级资质企业。三是通过假按揭套现。由于企业贷款利率高于零售按揭贷款利率，开发商利用内部人或关联企业，通过假按揭套现以降低成本。四是发布虚假售楼信息，联手虚抬房价。
(三)投机性资本炒作较大程度上助推房价。房地产需求包括真实需求、投资需求和投机需求。目前，我国社会资金投资渠道狭窄，不断增长的国内投资资金和不断涌入的境外投机资金裹挟着人民币升值预期，纷纷挤向热点城市房地产市场，国内社会资金和境外资金占房地产投资资金比重平均已超过 40%，成为推动房地产投资和房价过快增长的重要因素。哪里投机性强，哪里的房地产价格波动就大。如建设部等七部委关于稳定房地产价格的意见下发后，近几年房价上涨最快的上海、杭州、南京等城市房价大幅下跌，而长春、南昌、兰州和银川等中西部城市房价变化不大。从资金情况看，上海、杭州、南京等城市的银行贷款占房地产投资资金比重 2003 年年初以来快速下降，目前为 44%左右，而同时社会资金和外资所占比率迅速上升，外资投资比例近 12%;长春等其他城市房地产投资资金中银行贷款占比例则呈现平稳合理变化，目前仍为 60%左右。这可以说明，投机性资金才是推动房地产投资与房价过快增长的主要因素。
三、房地产公司融资策略
中国证券市场研究设计中心总干事王波明在 2004 年“新地产国际房地产金融”论坛上指出，现在房地产公司需要寻找新的多元化融资策略，借鉴国际经验和成熟的体制，通过其他融资策略，如利用外资、房地产信托、基金、保险资金、房地产抵押贷款的证券化等新的策略来融资。
(一)银行贷款融资策略
房地产业近些年的发展与银行金融资本的支持是分不开的。随着住房产业和住房金融的发展，市场竞争日趋激烈，一些违规信贷行为屡屡发生。为了防范信贷风险，2001 年 6 月26 日中国人民银行发布《关于规范住房金融业务的通知》，要求各商业银行严格审查住房开发贷款发放条件。日渐严格的企业贷款和个人房贷控制，抬高了房地产行业准入门槛，对处于上升期的房地产市场造成不小的影响。但我认为，在未来的市场环境下，各银行会面临越来越激烈的市场竞争，利润空间会受到一定程度的挤压，同时银行也存在信贷营销的压力。对房地产公司本身来说，如果在资信体系的建设和企业信誉度方面有足够的实力，银行贷款仍可成为融资的主要来源。
(二)加强整合或合作开发融资策略
随着经济全球化步伐的日益加快，市场竞争日趋激烈，培育实力雄厚、竞争力强的房地产公司舰队已迫在眉睫。就房地产市场占有率而言，在市场化程度相对较高的上海，市场前十位开发商的市场占有率也只有 23%，深圳还不到 20%。资产重组才是当前扩大现有房地产公司规模的唯一出路。具体实施时，既可以借助资本市场，也可以采用兼并现有中小企业的形式，实现规模效益;还可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合，扩大企业规模。另外，发展商寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发，合作开发的形式是多种多样的，可以是两家合作，也可以多家合作;可以长期合作，也可以就项目短期合作;可以是紧密型合作，也可是松散型合作。这种方法对于缓解发展商自身资金压力、转嫁风险大有益处。
(三)预售房屋融资策略
房屋预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给投资置业者，由此获得房屋预售款。开发商可将预售款及时投入建设项目。在房地产市场前景看好的情况下，投资置业人士及机构对预售楼花都会表现出极大的热情。这是因为他们仅需先期支付少量的资金，就可以享受未来一段时间内房地产的增值收益。而对发展商来说，预售可以筹集到必要的建设资金，又可以将部分市场风险转移给买家。虽可能会丧失一些未来利益，但相对于总体利益终究是微不足道的。我国政府对于开发商预售前的实际投资额均有一些规定，如规定开发商已投入超过总投资 25%的投资，并已确定施工进度和竣工交付日期，方可预售。
(四)信托融资策略
在融资方式上力求创新。银行融资虽然是我国房地产公司的主要融资策略，但由于房地产上市公司数量有限，资本市场不会成为房地产的主要融资阵地;在银行门槛提高，上市比较困难的情况下，房地产公司需要新的融资方式即信托融资。
房地产信托，就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财的优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。信托独具制度优势，创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。相对银行贷款而言，房地产信托融资策略不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展。信托融资在供给方法上也十分灵活，可以针对房地产公司本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品。信托已成为房地产业融资的新热点，成为与银行贷款并驾齐驱的融资模式。
(五)利用外资融资策略
房地产公司利用外资的方式可分为两种，即利用国外直接投资和国外间接投资。直接投资，一般以成立合资或合作公司的方式。外商的投资构成外商资本金，故此方式实际上为第一种筹资策略。间接投资即利用外资贷款。间接利用外资一般不涉及企业所有权与控制权的丧失问题，但需要用外汇还本付息，除了一些国际性或政府间优惠贷款外，国外商业贷款利率一般都很高，故其风险较大。一般来说，除从事大型项目的开发外，中小型企业不宜采用此种策略。