小产权房之大博弈

小产权房之大博弈。

有关部门正紧锣密鼓地组织修订《土地管理法》和《村庄和集镇规划建设管理条例》，倍受瞩目的小产权房问题也再次摆在立法者的桌面上。

过去十多年，围绕小产权房，政府与民众上演了一场极具中国特色的博弈，生动活泼，它将为社会学家、政治学家和法学家研究中国问题提供丰富的素材。这里，谨作一小结，供修法参考。

1、博弈的序幕：小产权房的“天时、地利、人和”

据统计，全国小产权房面积已达到66亿平方米。小产权房之所以能在大江南北，生根开花，存在宏观、中观和微观三方面的因素。

宏观上，小产权房自登上舞台时，就具有强烈的道义色彩。回顾改革开放30年，政府在国有企业改制、房地产发展和证券市场等重要政策上，一直为财富分配的公平问题所困扰。特别是上世纪90年代，国家启动房地产市场时，忽视了房地产不同于普通商品的特殊性——民生之本。政策的偏颇导致两个严重后果：一是农民作为集体土地的所有者，丝毫没有享受到城市化过程中的土地增值收益；二是土地供应的国家垄断引发高房价，使得城市中低收入家庭陷入住房困境。在此背景下，小产权房应运而生。它满足农民和城市中低收入家庭两个弱势群体的基本权利诉求，并为舆论所鼓励，此为“天时”。

中观上，中国的房地产法律本身存在诸多的模糊和漏洞，要厘清其中的脉络并非易事。政府也缺乏有效的法律控制手段，除对那些严重违反规划、占用耕地的小产权房强行拆除外，对于普通小产权房，也只能宣布买卖无效和拒绝办理房地产证等，不构成致命的威胁，此为“地利”。

微观上，小产权房是一块大蛋糕，吸引多方利益群体参与。除农民和城市居民外，村集体、乡政府，甚至县政府和开发商，也加入大合唱，利益共享，配合默契，对抗中央政府，此为“人和”。

占尽天时、地利、人和，小产权房初起于青萍之末，而终成燎原之势，就不足为怪了。

2、博弈的进程：政府的“黔之驴”困境

政府与民众在小产权房上的博弈，仿佛是一出柳宗元的《黔之驴》寓言剧。民众颇似《黔之驴》中的那只虎，不断地试探政府的威严和底线，而政府则明显地陷入了那只驴的困境。

面对国家严厉的集体土地政策，最初民众“蔽林间窥之，稍出近之，??然莫相知”，农民谨小慎微地将自己的村宅转让给城市居民；之后，“稍近益狎，荡倚冲冒”，村集体在宅基地上集中建房，出卖牟利；现在，乡政府乃至开发商也积极参与并主导，占用耕地，突破规划，大规模开发小产权房，已是“跳踉大阚”了。

而政府的反应呢？轻则“一鸣”，重则“蹄之”，终不敢“断其喉，尽其肉”。

在博弈中，“喊话”是政府常见的手段。例如：2008年7月城市房市低迷欲跌之时，建设部发布购买新建商品房的风险提示，提醒广大市民不要购买在集体土地上建设的房屋，表示小产权房不受法律保护。但是，民众“益习其声”，不以为然。

在著名的北京宋庄画家村案等一系列民事审判中，法院判决小产权房买卖无效，算是“蹄之”。但民众看到，所谓“不受法律保护”，也不过如此。

只是在西安、济南等地，政府对个别严重违反规划的小产权房，显露威严的面目，严厉拆除。如2007年7月1日，西安市学府新苑被拆除；2007年7月10日，济南市龙栖庄园被拆除。但这些只是个别的例外。

应该承认，一向威武勇猛的政府在这场博弈中，表现儒雅，虽然窘迫得有点像驴，却让人从侧面看到，政府是基于对民生的尊重，在法律的框架中处理此事。这令人萌生出对政府的丝丝钦佩。

当然，在博弈中，民众还练就了许多高超而娴熟的手段，更令人钦佩。如“以租代售”的小产权房模式的出现，其中杭州市城仙居模式充分展现出市场所蕴含的强大生机：农户出宅基地，城仙居建乡村休闲公寓，产权属于农民，城仙居享有30年经营权，公寓30年的居住权则卖给城市会员。它将租赁权和经营权从产权中分离出来，使交易超越僵化的法律概念和禁区，展现出一种智慧之美，也让法律的落后甚至荒诞一览无遗。

3、博弈的异化：虎与灰色规则

需要警惕的是，在小产权房的道义色彩中，正逐渐渗透出愈来愈多的灰暗。在很多案例中，我们看到，“资本”参与并主导了小产权房的开发与运作，村集体组织的治理结构严重薄弱甚至瘫痪，小产权房的巨大利润落入开发商和村干部手中，原来他们才真正是《黔之驴》中的那只虎，而农民成为剧中的新角色——一群羔羊，得到的是残屑。最初那幅关于小产权房的朴素画面突然之间面目全非了。

显然，小产权房发展到今天，种种灰色规则已经滋生。法律状态愈是灰色，农民的谈判能力就愈弱，资本的控制能力和渗透能力就愈强。如果小产权房的法律继续处于灰色状态，那么，灰色规则将继续存在，正如蚊虫寄生沼泽之中。

4、博弈的未来：期待立法大手笔

这场博弈的结局将会如何？

农民在上世纪为中国的工业化和城市化作出了惨烈的牺牲，国家应当补偿。全国农村集体土地潜在的市场价值巨大，国家不能再沿用上世纪90年代的政策：在第一次财富分配中，通过征收和出让，剥夺农民的土地利益；在第二次财富分配中，通过国家财政，部分还于农村建设。其实，在“一征一还”游戏中，农民的利益流失殆尽，而为政府、开发商和特殊集团所吞吸。

在下一阶段以城乡一体化为背景的新农村建设中，农民的土地利益问题应当在第一次财富分配中解决，唯一的道路就是彻底放开农村集体土地使用权的流转，将土地的市场价值从开始就坚决地留在农村，灌溉农村。农民利益与国家利益也不会冲突，国家利益——如粮食安全，可以通过规划控制和土地用途控制，守住18亿亩耕地的红线，而农民利益则通过集体土地使用权的流转充分实现。前者不是否定后者的理由。

在《土地管理法》和《村庄和集镇规划建设管理条例》着笔修改之际，写下这些思考，只希望，在小产权问题上，政府尽快拿出大手笔，摆脱“黔之驴”的困境。

“技止此耳”？——这不是我们的政府。