布里斯班的办公室房东现在在重要问题上更加灵活

布里斯班中央商务区的业主对企业租户的需求越来越敏感，因为该市办公楼的所有者和管理人员试图保留该国现有的租户，并填补该国最弱的办公租赁市场之一的空置空间。

房东们并没有放弃更多的财务。租金和租赁激励措施已趋于稳定，尽管该数字是该国对租户最友好的，例如激励措施相当于租金总额的30%至40%。

但是房东在其他与租户相关的问题上变得更加灵活。租赁条款，例如扩张权和收缩权，更易于协商，并且正在为居住者引入新的服务，包括个人和企业。

另一个重大转变是，布里斯班房东正在投机性地创建小型办公套件，以使小型租户可以直接搬入，插入其技术并开始工作。过去，较小的租户必须自己进行办公室空间的装修，而这是一个昂贵，耗时且管理密集的过程。

2016年2月，律师安德鲁·约翰逊(Andrew Johnson)与两名律师在由DEXUSProperty Group拥有和管理的布里斯班地标Waterfront Place 159平方米的小型孵化器套房中开始了自己的精品业务。如今，AJ&Co Lawyers律师事务所拥有约20名律师，本月该事务所升至一个完整但现代的法律事务所，面积超过850平方米，在塔楼更高。

现在，AJ&Co的执行合伙人约翰逊先生说：“DEXUS并不是业主，而是业务伙伴。他们在培育和支持我们的业务方面做得很好。”

DEXUS为AJ&Co提供了足够的租赁灵活性来增长;该DEXUS连接方案出台先生约翰逊和他的团队新的商业机会和潜在客户;以及位于31层的DEXUSPlace运营提供礼宾协助的会议，活动和会议设施，从而减少了AJ&Co在其自己的会议室中使用空间的需求。

约翰逊先生说，他的新办公室反映了他的做法的破坏性。他说：“新空间非常传统，更像是机场休息室。”“人们不会被带离我们的办公室;欢迎他们留下来并保持联系。”

布里斯班受到过度建设和资源投资崩溃的困扰，是该国CBD写字楼空缺率最高的国家之一。

全球房地产集团世邦魏理仕(CBRE)办公室服务区域总监Mark Curtain表示，房东的回应是为租户提供更多辅助服务。新产品包括更多零售店，更多食品和餐饮，新的托儿设施以及共享的会议和娱乐场所。

Curtain先生说：“您可以在不离开建筑物的情况下安排一天的行程。”“人们的生产力更高。”

他还指出，房东正在努力更好地了解其租户的业务。在当今的环境中，这些运营可以迅速增长或收缩。

Curtain先生说：“交易的整个结构可以提供一些灵活性。”“但是房东只能做很多事情，因为他们需要现金流的确定性。”

租客顾问公司Kernel Property的董事GilesKnapman也表示，房东变得更加灵活。潜在的租户可以协商更好的扩张和收缩选择;他们更有可能获得“完全有效”的市场评论：并且可以在租赁结束时减少其“合格”债务。

(根据Kernel Property的数据，退房的租户每平方米要花费$ 300- $ 350才能将办公空间恢复到搬入之前的状态。)

当然，所有这些因素-诱人的租金，增加的设施以及更灵活的租赁-都不会立即减少该市办公室的空缺。

全球房地产集团高力国际(Colliers International)预测，空置率(该机构估计2017年第一季度的空置率为15.3%)到2018年第一季度将降至14.6%。预期租金不包括租赁激励措施仅上升1%。

“由于布里斯班已经超过了当前供应周期的高峰，空置已经开始由高端市场带动的下降趋势，”高力集团董事研究主任丹尼尔·李斯在该集团CBD办公室2017年上半年研究与预测中说道。报告。“由于激励措施和有竞争力的有效租金的吸引，随着租户升级办公空间，未来两年的空置率将下降。”

然而，随着租户向中心区的靠近，CBD的诱人之处在于具有竞争力的租金，高激励性，更佳的空间和更灵活的交易，将对城市边缘市场产生影响。引领这一转变的是，Origin Energy将其总部迁至CBD安街180号的新Daisho塔楼，并留下了一个大空间，可填补城市边缘Milton的Coronation Drive。

Kernel Property公司的吉尔斯·纳普曼(GilesKnapman)表示，随着“反向波动”的出现，布里斯班边缘市场将“真正遭受打击”。

更为保守的是，高力国际研究部经理海伦·斯旺森(Helen Swanson)预测，布里斯班边缘的空置率可能会从1月的12.6%上升，因为2017年末和2018年初有数名租户空缺。

她在《布里斯班地铁办公室》(2017年上半年)《研究和预测报告》中写道：“我们预计，到2018年中期空置率将达到14-15%。”“发生这种情况时，我们预计激励措施可能会进一步略微增加，达到平均35%。”