韩国首尔市中心的高密度开发受惠地区 江北准居住商业地区的身价不济

国土交通部和首尔市为了扩大城市的住宅供应，正在推进商业地区和准居住地区的容积率上升和一般居住地区的龙岛地区，首尔市中心的身价也在上涨。除了江南和钟路一带等中心业务地区，还有清凉里、麻浦等位于首尔驿三圈及市中心的商业用地和准居住用地的公寓，在政府公布对策后，进一步提高了价格上涨的期待感。房地产业界的一位相关人士表示:“出售200至300坪规模小户型的清凉里的倒卖权出售价格，最近土地主人收回了出售房屋。”他还说:“反税权及准居住、商业地区的身价正在增加。”有分析指出，目前的商业街有很多地区的中区、钟路区、永登浦区等城市中心地区、“2030首尔生活圈计划”，预计今后将会有很多新商业用地的分配，因此应该关注的广津区城北区铜雀区等地区也值得关注。

▶城市中心居住综合开发“all in”首尔市

在政府的“9.21首都地区住宅供给扩大方案”中，备受关注的首尔地区没有解除开发限制区域(禁止开发地区)，只开发了开浦洞重建、町中等11处市中心闲置用地，只提供了1万户。截止到明年6月，虽然提出了在首尔追加挖掘宅地，再提供2万多户的目标，但仅凭这一标准，能否得到首尔房价的充分供给还是未知数。考虑到这一忧虑，首尔市计划在挖掘新宅地的同时，提高商业地区的居住比率，提高居住地区的容积率，并通过扩大逆向地区的使用率、搞活小规模整顿事业等，通过缓解城市居住限制规定，在今后的4~5年间，集中供应3.4万户。

首先，根据城市规划分类，现行居住比率为70%至80%(地区中心以下80%)，将把此扩大到80%，并将居住用面积的容积率从400%扩大到600%。准居住地区的容积率将从400%扩大到500%。在现有的情况下，即使是在建设青年住宅等方面，也允许了部分地区的500%，但是在域税以外，所有准居住地区都允许了500%，这一点具有一定的意义。首尔市的一位有关负责人表示:“城市城市规划条例规定，城市城市规划条例修改后的3年时间内将实行。”

另外，为扩大公共租赁住宅的供给，还将包括道路、公园等基础设施，包括道路、公园等基础设施在内的公共租赁住宅。交通便利的汉城市逆势圈的用途,上调(准住宅区→商业地区),租赁住宅及转让住宅的供应,同时推进扩大的方案。首尔市计划到明年为止，在5个地方推进示范事业后，逐步扩大。

为扩大小规模整备事业的公共租赁制度，政府将采取有效的奖励措施。目前，以总面积为标准的租赁住宅只有20%以上，才能得到奖励，但如果今后的住户数量超过20%，则可以从普通居住2种标准的200%提高到250%。不仅是20岁以下的联合住宅，不仅是住宅，而且还允许自由住宅建设事业，住宅城市担保工程(hug)基金融资期限也将从目前的5年延长至10年。

在发表《9.21对策》后，首尔市为使商业地区和准居住地区的容积率的缓和、反政府地区的上调等，通过放宽城市中心限制规定的扩大供给，正在建设一个后续工作。特别引人关注的是首尔市长朴源淳在今年9月30日在西班牙巴塞罗那发表的中心居住、工作、密复合开发构想。朴市长表示:“应该在不解除绿地的范围内进行住宅供应”，“将在市中心的部分大厦建设公共租赁住宅或商品房。”

朴市长的构想是想在广化门和江南等城市中心，与纽约曼哈顿或日本的“tonemus”等企业进行业务、商业、居住复合开发。首尔市的一位有关负责人表示:“考虑到百货商店、购物中心、酒店、办公综合型设施——永登浦时代广场的上层公寓增加居住空间的方案，可能会画出画。”

▶反税权的用途和容积率不断上升

首尔市为增加市中心的住宅供应，正在展开总动员战的情况下，最近接连推进了新林、庆田、宝罗、梅拉公园(2022年开通)和地铁1号线会期站等驿三权租赁住宅事业，从而引起了人们的关注。该制度的方式是，将民间拥有的域势的普通居住地区转移到居住地区，增加容积率，并将增加的容积率的一半增加，从而增加租赁住宅的供给。

首尔市和房地产业界透露,新林轻轨boramae公园站周围的铜雀区新大方洞498 - 9号一带(大地面积6927。6㎡)boramae公园逆势圈公共租赁住宅建设的地区单位计划案件于今年10月4日,市城市建筑共同委员会接受咨询。首尔市租赁住宅科相关人士表示:“在小委员会上，把事业地南侧的学校方向提高的部分降低了，取而代之的是有必要提高道路方向的建筑物”，“如果将相关内容补充完善，并提交给城市建筑共同委全体会议，将正式开展事业。”

目前，“罗老”(株)、“出售”、“地区”、“地区”、“地区”、“建设”、“建设”、“住宅小区”的建设计划分别有3个31层和310套住宅规模的住宅园区。该地区原本是普通居住2种地区，允许的容积率为200%。市政府计划，将在龙岛地区的居住地区，并把容积率最高适用到最高500%，并将增加的容积率的一半用于租赁住宅，并将92户住宅作为租赁住宅。市相关人士解释道:“土地得到了公共的贡献，建筑物是以支付标准建筑费用的形式购买的结构。”租赁方式是周边市价的90%左右，正在考虑以长期租赁或周边市价的60~80%的价格来计算月租的幸福住宅。

庆熙大学相邻的地铁1号线回基车站周边东大门区徽庆洞192比1一带(占地面积为919㎡)逆势圈青年住宅事业也在今年10月1日,在东大门区议会意见程序。该事业也在年内以提交城市建筑共同委员会的目标为目标进行。

市政府计划，将以10套公共租赁住宅和115套民间租赁住宅等共125套青年住宅，以供公共租赁10户和民间租赁住宅等共125套青年住宅。该事业地区原本是准居住地区，基本容积率为400%，但将以“逆向青年住宅”为基础，适用于提高500%的容积率。市捐赠的10户家庭将持续利用公共租赁，剩下的115户将以8年的市价90%的价格进行竣工工程，之后由事业者可以转换为销售。

政府和首尔市在“9.21”供应对策中，如果在不属于反税权的居住地区建设租赁住宅时，将给予容积率的优惠政策，因此，这种方式的市中心租赁住宅供给将持续增加。

▶商业地很多的中区、永登浦区和钟路区的受惠

政府为扩大首尔市中心的住宅供应，将提高商业地区内的居住比率，并提供容积率，因此，新开发的商业地区及准居住地区的身价正在上升。此前，由于非居住设施义务比率，事业稳定性不稳定，因此，一直犹豫不决的“迪贝尔”，在听取国土部的方针后，正在积极准备今后的住宅和商业地区的开发。韩迪·贝尔说:“最近的‘迪安’们比起事业性更重视事业稳定性。如果准居住、商业地区内的非居住设施义务比率减少的话，可以增加事业稳定性高的居住设施，因此非常有利。”

预计即将受惠的事业场即将开始动工。建设公司负责施工公司的龙山联合国司令部用地开发和位于汉城麻浦区上岩洞的“上岩dmc地标”事业就是典型的例子。业界相关人士表示:“此前，在上岩dmc的标志项目中，有很多人关注的原因，但没有参与的原因是50%以上的义务非注比率。如果这种模式被解除的话，今后的地标工程很有可能会得到进一步的发展。”

由于事业性不足，未能找到施工公司而经历困难的城市环境整顿地区也有望得到积极的效果。商住两用复合等居住设施陆续建设的“重建建设地区城市环境整备事业”也将受到刺激。在龙山车站附近的商业地区正在推进重新开发的一组合相关人士表示:“如果居住设施的销售价格为3500万韩元，非居住设施的价格就只有1500万韩元。如果目前的30%的非居住设施义务比率得到缓解的话，即使事业期限延长，也会推进变更计划。”

这是一个3大城市中心之一，这是预定大规模重建的汝矣岛的一大利好因素。位于汝矣岛的10多家重建园区大都在商业地区或商业地区进行用途变更。如果居住设施比率上升，在工会的立场上，事业稳定性将会提高。

据首尔市汝矣岛所属的永登浦区是全体面积2435万㎡中准居住、商业地区,㎡353万居住、商业地区比率14.5%。明洞的中区(面积418万㎡、41.9%)之后,第二次以准居住、商业地区的比率较高。钟路格局准居住、商业地区面积为313万㎡,全体面积占13.1%。kb国民银行首席专门委员朴合秀表示:“在非居住设施义务比率减少的同时，应该大幅放宽容积率的限制，因此事业欲望将大幅提高。”

▶新商业用地分配期待…

广津、动作、金天球的关注

目前，很多商业区与很多地区一起，在今后的商业地价大幅增加的情况下，衡量一个地区也很重要。因为，首尔市今后在一般居住地区或准居住地区提高供奉地区时，很有可能会优先考虑。房地产业界的一位有关负责人表示:“汉城地区普通居住3种地区的情况来看,每3.3㎡土地价格平均为4000万~ 5000万韩元水平,但如果转换为商业地区平均6000 ~ 7000万韩元,40 ~ 50%左右的提高。”

首尔市于今年3月确定了“2030生活圈计划”，并将“商业地区新指定方针”分发给了25个自治区厅。以各自治区分配的新商业67万3000㎡中、广津区(5万6000㎡)和城北区(5万4000㎡)超过了5万㎡最多。铜雀区(4万9000㎡)和冠岳区(4万3000㎡)紧随其后。3万㎡大学衿川区、芦原区、恩平区、西大门、江北、道峰、中浪区、松坡8个区、2万㎡大学在九老区、江西、城东、江东、江南、阳川6个区、1万㎡大学在东大门、麻浦区、瑞草3个区。

与各自治团体的面积相比，新商业用地的分配比率分别为广津区(0.33%)、铜雀区(0.30%)、衿川区(0.28%)、城北区(0.22%)、西大门区(0.20%)。东北、西南圈自治区占据了前列。

具体情况下，将把哪些地方指定为新商业用地，在各地区分配的数量范围内，如果自治区制定出详细计划，并在市提出要求，将考虑到市中心地区的培育方向和公共贡献的适当性等，最终决定最终决定。首尔市的立场是，在制定“生活权计划”的中心地区，原则上可以对包括第3种普通居住地区以上的地区为对象进行商业地区指定讨论。

专家们指出，有必要关注新建商业用地较多的自治区的地铁转让权。因为车站周围有很多普通居住3种地，因此很有可能转换为商业地区。韩国国内最大的房地产网络社区“万圣节”的代表姜永勋表示:“首尔东北圈和西南圈的反方向3种主要居住地很有可能会成为普通商业基地。以该地区为中心，房地产价格会出现相对较强的强势。”

特别是，在新商业用地分配数量较多的东北地区和西南圈内，各自治区的差距最大，因此，有必要关注这一点。东北地区的情况看,城北区的新商业用地分配规模在5万4000㎡,附近的东大门区的1万6000㎡高出3倍以上。

但也有人认为，如果商业地区有所增加，就认为附近的房地产价格必然会上涨，这是不可能的。也就是说，应该综合考虑交通、教育、休闲设施等其他条件。商城商城信息研究所研究员李相赫表示:“目前落后的地区有可能在城市的再生过程中存活，但仅靠商圈上涨房价的情况非常罕见。”并称:“应该关注交通和教育条件等居住环境同时支撑的地区。”