要想在房地产开发领域持续深耕核心依然是拥有土地

文/黄太阳

近期，黄太阳踩盘发现遍地都是合作开发项目，大型品牌房企跟本地化的小型房企合作开发。

这让我开始思考一个问题，行业集中度越来越高，中小房企还有生存空间吗?中小房企的下半场该怎么玩?

看了几个地产企业样本，把所见所闻所思进行一些分享。

一、地产进入“竞合时代”，百强房企权益占比降低

对于大型房企而言，要保持规模，必定会绞尽脑汁的获取土地，合作开发是一种轻资产的模式，非常匹配“高周转”模式。

百强房企的销售权益比水平不断下降，房地产市场形成“竞合关系”，更频繁的表现为龙头企业对小型房企的收购吞并以及由于更多的合作开发项目导致权益比的逐渐降低。如图所示。

据克而瑞2018年、2019年及2020年上半年销售数据排行榜数据显示，百强房企整体权益比水平呈现明显的下降趋势，预计未来随着行业竞争的逐渐加剧，权益比水平将会进一步下行。

百强房企2018年全年权益销售金额总额80,298.9亿元，平均销售权益比为86.54%，销售权益比中位数为86.74%;

百强房企2019年全年权益销售金额总额85,268.8亿元，平均销售权益比为76.54%，销售权益比中位数为74.64%;

百强房企2020年上半年权益销售金额总额37,155.6亿元，平均销售权益比为74.52%，销售权益比中位数为73.33%。

二、合作开发，成为多数中小房企活下来的唯一出路

在土地红利时代，行业进入的门槛很低，只要有钱谁都能够干房地产，储备到土地享受增值的市场红利即可。但进入金融高杠杆时代，房地产企业对于“快周转”的能力要求提升，这会对中小房企的市场生存空间进一步的挤压。

尽管如此，中小房企还不至于活不下去，还能有一定市场空间，至少还能借助于本土的品牌口碑效应以及资源优势通过打造品质化项目吸引一波购房者。

但进入管理红利阶段，随着“房住不炒”的调控政策，房地产的利润空间进一步被压缩，对于地产开发的能力要求极大提升，品牌效应、品质建造、物业管理、成本管控、资金实力等要素跟大型房企相比都不具有优势。

据人民法院公告网，截至9月3日，今年全国房企破产数量已将近300家，大部分是三四线城市的中小房企。选择跟大型房企合作，实现资源变现，这是大多数中小房企唯一的出路。

三、强IP时代，中小房企产业勾地的新玩法

土地是房地产开发的核心要素。

大型房企获取土地的方式越来越多元化，除了招拍挂外，当下流行的产业勾地、收并购、TOD模式、PPP模式、一二级联动开发、合作开发等都已经充分被实践。那么，中小房企还有没有突围之路?

对于丧失开发竞争优势的中小房企，只要能够获得低成本的土地，就会有一丝活路。

活路一：打造强IP，实现产业勾地。

中小房企已经不具备在公开市场的招拍挂拿地的能力，核心还是要具备一个超级IP，才有可能实现产业勾地。这个IP不是概念，而是真的很强、很有特色。

像大型房企在这一块做的不错的有融创文旅、华润万象城、招商局港口、恒大汽车/足球、碧桂园机器人等，均有相关产业的联动效应，实现低价拿地。

以广深为例，在深圳寸土寸金的房地产市场，通过强IP获取土地已不是没有先例。蛇口片区已经是招商蛇口的地盘;后海总部基地已成为华润的地盘，2019年以53亿在深圳湾拿了一块超大型商业用地进行改造升级;华侨城在南山区打造的临海欢乐海岸文旅项目非常成功;恒大依托足球产业，2020年4月16日斥资68亿元，底价拿下番禺区谢村体育设施地块及产业地块，近期也正在如火如荼的卖公寓恒大冠珺。

在一二线城市广深尚且如此，在其他城市产业勾地更是如此。

近年来，快速成长起来的新希望地产，依托于母公司新希望集团的多元化产业，快速带动新希望地产在短短几年时间里成长为一家中大型房企，2019年销售额达到735.9亿元。

因此，中小型房企要有意识的去孵化IP，借助于本地化的资源优势，才有可能持续获得土地资源。

活路二：建造能力修炼，享受政策扶持让利。

国家倡导什么，就坚决的去做什么。中小型房企完全可以聚焦突破。

据了解，不少地方政府在装配式建造方面一直都有硬性要求以及政策扶持。M房企早几年前就转型布局装配式，如今已开始享受政策的红利。

中小房企船小好调头，更应该具备政策导向的高敏感度。

在转型期里，短期地产开发的占比会减少，但随着转型成功却拥有了先发优势，从而依托新能力带动房地产开发。

M房企装配式建造不仅能够获得更多政策扶持，各地政府还有意引入并在土地市场给予支持。另外，装配式建造对于快周转又是助力加分，反而成为了企业活下去的核心竞争力。

其实，还有一家典型房企便是朗诗地产，坚持「产品差异化、资产轻型化、收益多样化」的转型升级战略，利用差异化的产品优势，秉持以小股开发管理为主的资产轻型化模式，输出项目开发管理服务业务，实现收益多样性。

2019年度朗诗合同签约销售额约为405亿元，整体盈利能力持续提升，实现年度核心净利润约为14.1亿元，较2018年同期上升约11.4%，核心净利润率约16.5%。

结语

尽管行业集中度不断上升，中小房企是否会消亡?

要想在房地产开发领域持续深耕，核心依然是拥有土地。

中小房企只有想清楚了如何更低成本的获得土地资源，依托于跟大型房企的合作开发，中小房企逐步演变为大型房企的“投拓部”，通过地产开发的明确分红，尚还有一丝生存空间。

以上是我的观察，中小房企活下去的生存之道。对此，你怎么看?