从棚改到旧改楼市正在发生一些微妙的变化

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旧改情况

按照《上海市住房发展“十三五”规划》要求，2016-2020年期间，上海预计实施约5000万平方米的各类旧住房修缮改造，将完成中心城区240万平方米成片二级旧里以下房屋改造。

作为收官年的2020年，上海市需完成55万平方米、2.8万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造，继续推进旧住房综合改造和里弄房屋修缮保护，新增供应各类保障房6万套。

受新冠疫情影响，今年一季度上海旧改工作一度停摆。但4月中旬，上海市旧改办对外强调：“上海今年旧改计划不因疫情缩水。”

“城市更新中心的揭牌是上海市政府给上海地产集团加压，后续会加快上海旧区改造的速度。”一位接近上海市城市更新中心的人士表示，很多企业都投入旧改，如瑞安房地产、中海等，地产集团已和静安区等四区签署战略合作，作为旧改政企合作的新模式。

面对旧改，上海各区采取的手段各不相同。

例如，在旧改工程中，加装电梯是大头，上海各类老旧住房约面积占总量近四分之一，无电梯多层住宅约有22万个门栋，其中住在3层楼以上的老年人近半数。

“老楼加新梯”是很多老公房居民的梦想，但是，如何让整栋楼达成共识，却成为一大难点。面对这一点，上海各区可谓各显神通。

浦东 ：“嫁接式”圆梦

浦东新区高行镇首个加装成功的电梯位于华高庭园小区，采用“嫁接式”安装。和许多小区在楼道口直接加装电梯不同，这个小区2号楼的电梯是在原有楼道口，利用门廊的位置，“嫁接”出一块和原有建筑垂直的电梯间。

由于色彩、造型都考虑到和原有建筑匹配，毫无违和感，而且加装后楼道空间显得更加宽敞舒适。

浦东高行镇首个加装成功的电梯

黄浦 ：输出独家“宝典”

住宅加装电梯“零的突破”，五里桥街道向恭房小区全体居民颁发“最佳自治精神奖”。

恭房小区是黄浦区第一个自主安装电梯的小区

此后，恭房小区接待了众多参观者，上海的，长三角的，最远的从哈尔滨来。街道请恭房小区业委会主任丁良才整理编辑成一本加装电梯指南，人称“小红书”。迄今，“小红书”已升级到第二版，说明加装政策和流程，事半功倍!

恭房小区电梯安装工作流程汇编成册

杨浦 ：民非助力，孵化加梯社会组织

在杨浦区五角场街道，老旧小区占居民区总数的80%，居民加装电梯意愿强烈。街道从2018年起着手孵化培育杨浦区首家专门为居民加装电梯提供服务的社会组织——“房家美”加装电梯服务中心，为业主提供专业服务。

2019年，“房家美”走遍32个居委会、131个自然小区，绘制杨浦区首个社区加梯地图《五角场街道加装电梯服务地图》，今年又更新出版2020年新版地图。一图在手，不仅加装电梯流程进度一目了然，更让居民对本门栋是否具备加梯条件心中有数，从而提高加梯效率，增强居民信心。

目前，五角场街道共有10台电梯成功立项，6台已完工，还有30个门栋开展了业主意见征询工作。

五角场街道已有6台电梯加装完工

普陀 ：合理分摊，不同楼层按比出资

普陀区长征镇居民小区舒诗康庭33号楼，是镇首个加装电梯的纯商品房小区。在尚未拿到国家补贴的情况下，12户业主一致同意加装电梯，全小区超过三分之二的业主也在征询中表示同意，符合项目开工要求。

业主约定，加装电梯所需的70多万元，由6楼、5楼、4楼和3楼的业主，按20%、15%、10%和5%的比例分摊，1楼和2楼的业主免费。2019年11月，加装电梯建成并投入使用，33号楼居民上下楼“舒适”了。

舒诗康庭33号楼投入使用的加装电梯

闵行 ：一梯两幢，楼型难题协商化解

江川小区始建于1958年，共12个门栋256户居民。街道加梯办、居委会和上海求应电梯工程有限公司对两幢楼共38户居民实地走访40余次，召开居民协调会议11次，最后确定了“1梯连接2栋楼”的设计方案。

也就是说，这部电梯将采用“贯通门”设计，两面都可开门。建成后，两个门栋16户居民可以持卡从各自的电梯门乘坐电梯。

效果图

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对楼市的影响

在旧改不断提速的今天，会对楼市和房价产生影响吗?

近日，笔者听到一种观点：当年棚改让三四线城市的楼市发生了翻天覆地的变化，房价也上涨了好几轮，现在旧改，也是一个信号，会造成房价上涨。比如，以前很多人买老破小，因为资金有限，图老破小便宜。而伴随着旧改力度增大，老破小变得越来越好，房价也越来越高，这会不会造成越来越多的刚需上不了车?

这种观点，显然没有弄明白“棚改”和“旧改”的区别：棚改就是拆了后建房子，旧改就是仅仅是改造房子。

为什么棚改会造成房价上涨?

因为棚改在提供了大量的土地资源的同时也提供了大量的购房需求。

房屋被拆迁的居民可以获得实物安置或货币补偿。尤其在2015年后，货币安置成为棚改主流，约4万亿资金流入棚户区居民手里，拆迁户得到了钱可以去买新房子;同时开发商拿到了新的土地可以造房子。这一需一求，造成了房地产市场的火热和房价的上涨。

棚改对于房价的推动作用还表现在其他地方。棚改就是一场招商引资，用好的地块吸引好的开发商，如果城市的开发商都是本地的企业那么房价也不会被迅速拉高的。但是在引进其他大型企业和开发商以后，这些开发商的各项工作做的都比较好，包括宣传，营销和品牌都是他们优势，这些优势带来的最直接的影响就是房价上涨。房屋单价更高，商业运作更成功可以迅速的带动周边的价值增长。从而使得整个城市的房价也开始水涨船高。

与棚改大拆大建不同，旧改属于小修小补，不会让人一夜暴富，也不会增加大量的购房者，只是为了让居住的人住的更加舒适。

不过旧改对于楼市仍然有许多积极意义。

1、短期内可以拉动房地产相关投资和消费。

一方面，旧改可以通过配套设施改造直接拉动相关投资和消费，比如加装电梯。另一方面，旧改也能带动居民的消费，比如小区新建了一批停车场，以前老破小的居民会说：我家连停车场都没有，买什么车，现在有了停车场，也就会让大家买车没有了后顾之忧。所以，旧改对于楼市来说，更多的是刺激相关投资和消费。

2、减少了购房需求。

与棚改释放大量的购房需求不同，旧改不但不会释放需求，反而可能还会让更多人愿意留在老地方。你想，居住条件改善了，又有老邻居，又在市中心，谁还会花钱再去买房呢?

买房的人少了，房价会怎样变化?大家心里都有数。

3、防止二手房市场的炒房客

在上海，有不少买入老旧小区的业主，其实是在等待新一轮棚改计划，希望拿到拆迁款后“一夜暴富”。不过，随着老旧小区改造成为新风潮，也会逐渐扭转“买老旧小区等棚改拆迁”的购房预期，能够一定程度上抑制二手房市场炒作。

所以，旧改很难刺激房价大幅上行。老旧小区改造，堪称名副其实的“民生工程”。意在稳定投资、提振内需和稳定民生，而非刺激房价。

只要没有大范围的大拆大建，没有来自中央的定向货币支持，旧改对房地产市场的影响就不必高估。

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结语

从棚改到旧改，楼市正在发生一些微妙的变化。政府正在加速摆脱对于房地产的依赖。

当前，房住不炒已经成为主导理念，一切为了让住房回归居住属性，所有不利于这一基调的经济方式都将重新受到审视。在这种指示下，我们将离“居者有其屋”的时代也会越来越近!