随着房价的飞涨 商业地产是否适合小投资者

每当住宅价格飞涨时，一些投资者就开始怀疑是否应该将注意力转向商业。

悉尼和墨尔本的房价处于创纪录的水平，租金收益率被压缩，在某些情况下仅为2%，但这是否意味着商业房地产会带来更好的投资?

根据专家的说法，小投资者需要认识到商业和住宅投资的资本增长前景可能是截然不同的，并且商业是比住宅更需要了解的资产类别。

澳大利亚房地产投资专家委员会主席本·金斯利(Ben Kingsley)表示，商业房地产投资主要是更成熟的房地产投资者的领域。

他说，只要小投资者知道自己在做什么或寻求专家的专业建议，他们仍然可以从商业地产投资中受益。

“通过商业租赁，租户通常必须支付装修和支出费用。因此，他们可以为物业增加价值，最终在经济上使房东受益。收益通常更高，租期更长。”金斯利说。

“但是可能存在重大不利因素，包括更长的空置期风险，较低的资本增长率以及某些类型的商业地产定价过高，这需要资本流入来更新或改善。”

金斯利表示，商业投资的价值主张(包括零售，办公和工业)通常是其现金流的潜力。根据行业标准，根据资产类别和位置，收益率可以在4%至7%或8%之间。

在过去的几年中，悉尼的房屋中位价已突破一百万澳元，而墨尔本的房价中位价则紧随其后。

相反，据甘宁商业公司(Gunning Commercial)的马尔科姆·甘宁(Malcolm Gunning)称，直到最近，自管理超级基金(SMSF)的投资增加促使悉尼的商业市场相对疲软。

今年早些时候，一位私人投资者以超过500万澳元的价格购买了悉尼这个仓库。

Gunning先生说，目前，在SMSF的投资基础上，相当一部分的工业和办公部门得到了支持。

他说：“在我们看到大幅度增长的地方，是根据现行政策，在会计师的鼓励下，自我管理的超级基金购买了自己的房屋，并将其租回了公司。”

“特别是，分层产权的办公空间和工业用房，(在SMSF内购买)将占市场的40%。这是市场的重要部分。

推动整个投资市场的是，银行已经改变了贷款标准，因此他们对商业房地产的乐观程度高于对住宅投资的乐观程度。目前，这是一个非常强劲的市场。”

古宁说，从长期来看，商业投资者将从更好的现金流中受益-有时从一开始就是积极的-但是这被较低的资本增长所抵消。

他说，由于供应不足，办公室和工业租金开始增加，与去年相比，市场库存下降了约20%或30%。

他说，商业房地产为投资者提供了机会，但他们必须知道自己在做什么。

但是，布里斯班的情况更为复杂，住宅物业的价格仍然可以负担得起，因此收益率通常高于悉尼和墨尔本。

昆士兰州房地产协会首席执行官安东尼娅·默特克拉说，其商业房地产市场受到供应增加的影响，这将对更广阔的市场产生影响。

总体而言，布里斯班的商业环境正处于困境中，船上供应旺盛，这将对B级库存产生影响，使租户更难。她说：“空缺率正在上升，这将使单产软化。”

住宅市场更加多样化，有各种各样的选择和价格点可以满足每个买家和风险偏好。唯一的例外是，市中心不断增加的公寓供应，这正在压低价格和租金。

商业决定

布里斯班的香农·戴维斯(Shannon Davis)于11月初在自己的商业空间中开启了房地产业务的大门。

在西区租赁办公空间后，戴维斯先生对是否签署其他商业租赁或自己购买物业进行了计算。

他说：“我一直在寻找新的租约，我认为办公空间可能仍在商业买家的一边。”

这很有道理，因为这几乎是我租房的价格。它解决了停车场的情况。

戴维斯(Davis)在毅力谷(Fortitude Valley)购买了三层两街的永久业权永久业权物业，并设有充足的停车位。他的业务将占据前两层，并发展到第三层。

但是，也是住宅房地产投资者的戴维斯(Davis)承认，交易更为复杂。

“买家要提防商业时间乘以10，因为这是您不太了解的另一种语言，例如支出和CPI上涨。您需要人流，需要停车，需要零售，办公室，陈列室或存储空间吗?这是一个雷区，但如果您拥有合适的财产，总会有人需求，它将被租用。”