私人房地产上市的秘密市场

Victoria Cooper-Reeg很高兴在一周之内以超过原先计划提出的55,000美元的价格出售她在马里兰州Chevy Chase的家。最好的部分?它从未在市场上出现过。

相反，她私下列出了它。“这很完美，我没有那么麻烦，”现在居住在纽约州北部的摄影师库珀说。“我不想做一堆放映。每当有人出现时，我都必须按照他们上演的方式来获得它。”与越来越多的高端房主一样，Cooper发现了私人房源的强大功能，其中一个房产被宣布出售给一些特定的代理商，而没有结束多重上市服务。

Cooper原计划以895,000美元的价格上市。但相反，她和她的经纪人，TTR苏富比国际地产公司的Theo Adamstein以945,000美元私下列出。它在几天内售价950,000美元。什么是私人物品?私人列表可以被视为口碑列表代理彼此共享。

不同于私人销售，其中卖方和买方在没有房地产经纪人的指导或费用的情况下制定协议，私人列表完全由代理商驱动。亚当斯坦说，通过私人上市，他为该物业做了三部分营销推动。首先，房子 - 拍摄，上演并且将在公共市场上进入的条件 - 被发送给顶级代理网络的当地成员，该网络是34个市场中前10%的代理商的会员组织全国。

接下来，他通过与公司400名代理人的内部沟通宣布了该物业。然后，他将一份个性化的电子邮件发送给他认为在附近最活跃的精选代理商列表。如果买家没有立即出现，他可能会为经纪人和代理商提供一个开放的房子来看房子。对卖家有利亚当斯坦表示，虽然卖家可能会选择私人上市，因为他们像Cooper一样，希望避免开放式房屋的麻烦，更多时候是因为他们只是想要隐私。

“他们不希望有人没有资格购买它，或者只是想看到家，因为它是有名的人，”他说。“客户会说，向正确的市场宣传，合适的代理商，我们会尝试以更安静的方式做到这一点。”其他时候卖家私下列出来测试市场，看看它是否会支持他们的最高要价。

代理商可能会觉得卖家的梦想价格太高而且可比的出售房产并不合理。可能会有一种担忧，即以过高的价格将其置于MLS上，财产可能会受到影响。但是，通过以卖方所需的价格私下列出，他们避免启动MLS“市场上的日子”时钟，这可能会持续数周甚至数月甚至数年，特别是在奢侈品市场低迷时。

“我的策略并不是我们永远不想把它放在MLS上，”亚当斯坦说。“如果他们非常私人或有名，那么它会保持私密，直到买家出现。与其他客户我们可能会说，'如果我们不在三个星期内在私人市场上出售它，我们可以把它放在MLS和更好地了解'。“对于买家而言，私人房源可能会溢价，但如果这意味着避免竞购战，一些人很乐意支付。

进入私人市场顶级代理网络已成为私人列表的主要市场。例如，在华盛顿特区，每个月都会私下宣布约200处房产。Top Agent Network的创始人兼首席执行官David Faudman表示，与去年相比，该系统的房产数量在过去一年中增加了34%，同时销量增长了44%。

“一切都以合适的价格出售，”Faudman说，他为市场上最高产的代理商设计了通信系统。“继续使用MLS是一个很好的表现和说法。我们是认真的，而不是好奇的。”这些上市的私人性质引起了人们的担忧，即只有精英代理商才能使用的私人上市市场，而不是所有人都可能对MLS和买家的多样性产生不利影响。

“一个有真钱的真正买家会得到一个真正的房地产经纪人，”福德曼说。“我们的经纪人并不关心你是谁。唯一的歧视可能是针对那些买不起房子的人。”当然，并非所有代理商都是私人上市的粉丝。

位于波士顿北部郊区苏格比国际地产公司(Sagan Harbourside Sotheby's International Realty)的经纪人马特•多兰(Matt Dolan)表示，人们在尝试购买新房屋的过程中经历了出售房屋的过程，因为他们希望获得更多控制权。“人们想要搬家，但只有当他们找到他们想要的房子时，”多兰说。

他称私人市场是一个混乱的市场。他说，如果你想要100万美元用于你的家，有人会以95万美元私下购买。但如果你以100万美元的价格将它放在公开市场上，你就不知道它是否会卖得更多。“一般来说，我主张将其推向市场，因为公共市场是一个有序和透明的过程。”