气候变化将打击那些没有做好准备的投资者的房地产价值

对任何投资者而言，衡量风险机会至关重要。特别是对于房地产投资者而言，气候变化时代的风险呈指数级增长。为此，大型房地产公司正在投入大量资源来计算气候风险及其对房地产投资组合的影响 - 从日益极端的天气到海平面上升。

城市土地研究所的一份新报告称，“对于那些措手不及的投资者来说，这个过程将是痛苦的，但那些准备好的人有可能超越自我。”

2017年，极端风暴对美国房地产造成的破坏创下历史新高。自然灾害，包括洪水，泥石流和野火，造成的损失超过3000亿美元，其中大部分是住宅和商业房地产。

根据美国国家海洋和大气管理局(NOAA)的数据，从2015年5月到7月，东海岸的大部分地区，直至佛罗里达州，降雨量达到正常水平的三倍。根据美国环境保护署(EPA)的数据，自1990年以来，为期一天的极端降水事件发生在前10年中的9年，因为随着大气层的变暖，云层会有更多的水。

所有这些统计数据不仅令人担忧，它们正在为房地产投资部门敲响警钟，因为它最容易受到影响。

“理解和减轻气候风险对房地产投资者来说是一个复杂且不断变化的挑战，”ULI首席执行官爱德华沃尔特说。“海平面上升和热应激等风险将日益凸显个别资产和地点，而非整个大都市区的脆弱性。”该报告强调了房地产投资公司现在如何优先考虑气候变化的风险，并创建新的方法来更好地衡量和制定缓解策略。

“建立弹性，投资组合，房地产和全市范围，对保持竞争力至关重要。考虑到气候风险正在成为我们行业的新常态，“沃尔特补充说。

根据报告，一些策略包括：

绘制当前投资组合的实际风险和潜在收购;将气候风险纳入尽职调查和其他投资决策过程;为面临风险的资产纳入额外的物理适应和缓解措施;探索各种降低风险的战略，包括投资组合多样化和直接投资于定资产的缓解措施;和与政策制定者就当地的抵御能力战略进行接触。

报告称，“投资者将气候考虑视为对其利益相关者的必要信托责任层，以及识别将从气候变化中受益的市场和资产的机会”。“虽然早期的适配器已经投入了资源来获取知识并提高对气候风险的认识，但在未来几年，方法可能会变得更加复杂。”

它还强调了将资源投入房地产资产减缓战略的潜在投资回报。Heitman是一家总部位于芝加哥的房地产投资公司，在全球管理资产近340亿美元，与ULI就该报告进行了合作，并将大量资金(包括财务和人力资源)用于衡量和平衡气候风险。

乎没有对这些风险进行定价。“当我们开始尝试识别个别物业所固有的气候风险的项目时，我们首先向我们的保险公司寻求帮助。他们的帮助不如我们预期的那么大。“

这是因为保险公司每年都会重新定价，因此不会考虑长期模型。FEMA洪泛平原每五年重新评估一次，但它们仍然没有考虑到美国部分地区现在看到的日益极端的天气和更大的降雨。

“我们无法确定在12个月之后会发生什么，因为保险是针对您今天的风险而设立的。FEMA负责联邦保险和缓解的副助理兼国家洪水保险计划首席执行官David Maurstad表示，并不会因精算科学而向您收取未来潜力。

改变估值

因此，Heitman超越了传统的保险预测，将气候风险纳入其投资。它聘请了位于加利福尼亚州伯克利的一家名为427的公司，该公司是一家评估房地产气候风险的公司。据该网站称，它的使命是通过将气候科学纳入商业和政策决策来促进气候适应和复原力投资。

“他们能够为我们提供洪水，野火，与风相关的灾难的评估，然后我们可以将其汇总到Heitman在全球的总体风险或特定客户对他们拥有的各个建筑物的曝光率。他们可以评估潜在的收购及其所代表的风险，“Ludgin说。

这些风险不仅包括个别自然灾害造成的破坏，还包括房地产租户的业务中断，以及因极端天气导致房产磨损加剧而导致的运营和资本成本增加。

ULI报告称，整体而言，行业需要了解物理气候风险的定价影响，以及未来随着资产和市场流动性受到影响，气候变化可能对估值产生更大影响。

这不仅仅是风暴和海平面上升，而是与保护城市和城市相关的潜在更高成本。例如，在迈阿密，该市正在投资2亿美元用于恢复能力，安装泵站和升级其基础设施。迈阿密海滩有望花两倍的时间，提升人行道和海堤。这些钱来自新债券 - 选民提高自己的财产税来保护他们的财产。

“税收会上涨吗?”Ludgin问道。“我们正在研究在我们持有该物业期间税收翻两番的情况。你可以假设联邦，州和地方政府将发挥作用，这意味着税收可能会上升的气氛。“

所有这些都是房地产投资者，开发商和管理者需要做的一个新的，现在必不可少的部分，以便将风险因素考虑在内。

“他们正试图思考他们的投资组合是如何平衡的，并确保他们不会在风险更大的市场中过度曝光，”沃尔特说。“市场并没有红线化，但投资者正试图对这些市场的敞口水平进行深思熟虑。”

这是因为高风险资产最终会出现向下重新定价，因为市场将资金重定向到地点和个别资产，预计这些资产可以更好地避免这些特定风险，ULI报告称。