美国的商业房地产基本面很快就会减缓

根据城市土地研究所资本市场和房地产中心的数据，2019年美国经济，房地产资本市场和房地产基本面的前景依然乐观，但预计未来三年将会放缓。

ULI房地产经济预测包括对2021年经济和工业的预测，是基于对全国45位主要经济学家和行业分析师的半年度调查。对3月至4月间进行的最新调查的回应表明，虽然增长将继续，但将继续以比前几年更慢的速度增长。

该预测涵盖2019年，2020年和2021年，为广泛的经济指标提供预测;房地产资本市场;四种房产类型的房地产投资回报;五种房产类型的空置率和租金，以及房屋开工和价格。预计商业房地产价格预计将以近年来的放缓速度增长，2020年和2021年的价格自2011年以来首次低于长期平均增长率。

“尽管2018年末股票和债券市场出现波动，全球贸易和增长担忧加剧，但2019年4月的”ULI房地产经济预测“与2018年10月的预测令人惊讶地一致，”研究和战略负责人William Maher说。 LaSalle投资管理公司和调查参与者。“整体而言，2019年和2020年的预期持平，而新推出的2021年预测要求增长和回报放缓。2019年至2021年国内生产总值和就业增长的温和增长将导致房地产需求放缓但仍然积极吸收“。

ULI调查的主要发现包括：

交易量预计将从2018年的5620亿美元，即经济衰退后的年度第二高，到2019年的5350亿美元和2020年的5000亿美元。虽然预计会有这些下降，但交易量仍远高于18年平均值3270亿美元。

商业房地产价格预计将以近年来的放缓速度增长，19年为5.0%，20年为3.7%，21年为2.8%，后两年低于长期平均增长率自2011年以来首次增长4.4%。

预计机构房地产资产在19世纪将提供6%的总回报率，在20年和21年都将降至5%。根据房产类型，2019年的回报预计将从工业的10.3%到零售的2.9%不等。在21年，预计回报率从工业的7.0%到零售的3.8%不等。

工业 -

工业和仓储部门的可用率在2018年连续第九年下降，经济学家预计它们将在2019年达到经济衰退后的新低6.9%，然后在2020年达到7%，在2021年达到7.1%。仍然远低于20年平均值10.1%。预测是指未来三年健康但放缓的租金增长。与六个月前的预测相比，2019年和2020年工业/仓库可用率和租金增长率的预测更为乐观。

公寓 -

公寓部门继续表现良好，空置率从2009年的7%下降至2018年的4.5%。预计每年的空置率将略有上升，2019年为4.6%，4.8%为2020年和2021年的4.9%，仍然低于5.2%的长期平均水平。租金增长率在2018年为2.8%，预计到期末将降至2.2%，低于长期平均值2.4%。与六个月前相比，2019年和2020年的空置率和租金增长预测更为乐观。

办公室 -

办公室空置率在2017年逆转了7年的下降，在2018年回落至12.6%之前上升至13%。预计2019年的利率将下降至12.5%，然后转向方向并在2020年增加至12.8% 2021年这一比率仍然低于20年平均水平13.9%。预计未来三年租金增长率将下降。与六个月前相比，2019年和2020年办公室空置率和写字楼租金率变化的预测更为乐观。

零售业 -

2018零售可用率为9%，这是经济衰退后的最低水平，与2016年相关。调查受访者预计每年的预测会略有增加，从2019年的9.1%上升至2020年的9.2%和9.4在预测期结束时，预计租金增长率将从2018年的2.4%降至1%。与六个月前相比，2019年和2020年零售可用率预测更为乐观，而零售租金增长预测2019年不太乐观，2020年更为乐观。

酒店 -

酒店入住率自2009年以来稳步提升，2018年达到66.2%，高于20年平均水平。预计未来三年的利率将保持强劲，2019年保持在66.2%的水平，然后在2020年略微降至65.9%，在2021年降至65.7%。酒店2018年可用客房收入(RevPAR)增长率为2.9%，预计未来三年将稳步放缓，在2021年达到1%。与六个月前的预测相比，目前的入住率预测对2019年和2020年更为乐观，而RevPAR增长在2019年保持不变且更加乐观到2020年。

单

户住宅单户住宅开工的增长预计将在2019年继续，但仍低于长期平均水平，在2019年增加至90万，然后在2020年降至888,500，在2021年降至850,000。预计价格增长将在未来三年，从2018年的5.6%增加到2021年的2.8%。与六个月前相比，对2019年和2020年的房屋开工和现有房价增长的预测都不那么乐观。

调查对主要经济指标的调查结果如下：

预计2019年实际国内生产总值(GDP)增长将放缓至2.3%，2020年和2021年将达到1.8%的稳定水平，而长期平均值为2.2%。这比六个月前的2019年预测更不乐观，但对2020年更为乐观。

目前的调查显示，预计2019年将增加210万个新增就业岗位，2020年为140万个，2021年为120万个。这对2019年和2020年的情况比六个月前更为乐观。

预计到2019年，10年期国债利率将从2018年的2.7%结束时略微上升至2.8%，到2020年和2021年将达到2.9%的稳定水平。