万科杭州项目被指捂盘惜售 回应称是监管部门误解了

万科杭州项目被指捂盘惜售 回应称是监管部门误解了。

万科杭州公关负责人称，万科从来没有说对于已经拿到预售许可证的房屋不予销售，实际情况是，这个项目当前主要推的是某几栋楼，有个工作重点和工作侧重，但有侧重并不是说其他几栋楼就不卖

记者 肖莎

“有房不卖，坐地涨价。”——在今年这场疯狂的楼市盛宴中，一些开发商试图希望靠这8个字，赚取更多的利润。

这种做法，在国务院办公厅以及住建部下发的多份文件中，被定义为应被严厉打击的“捂盘惜售”行为。

10月14日，住建部还对外公布了《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，明确要对捂盘惜售等九种行为严加查处。

而在10月份的前两周，全国多地的住建部门都在以突击检查等多种方式，揪出那些捂盘惜售的房地产开发商们。

北京的三个楼盘国锐金顶、公园懿府以及位于通州核心区的京贸国际城，杭州的万科大家世纪之光，南京的华新城项目，深圳的华业玫瑰四季，都被查出有捂盘惜售的嫌疑。

在捂盘惜售这件事情上，全国各地似乎并无太大差异。

杭州市住房保障与房产管理局（以下简称杭州市住建局）10月8日直接在网站上挂出消息称：“杭州万科大家房地产开发有限公司被责令限期整改。”原因是，杭州万科大家房地产开发有限公司（以下简称杭州万科大家公司）对钱江之光名城（推广名：世纪之光）项目3幢、10幢、11幢捂盘惜售，该小区2016年7月取得萧售许字（2016）第059号《商品房预售证》，但截至信息发布当日，该公司未将上述已许可预售房源中的住宅对外公开销售。

记者从万科杭州公关负责人处了解到，杭州万科大家公司的确为万科在杭州的项目公司。

捂盘惜售的诱惑何在

杭州市住建局在其官网表示，该局是依据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度问题的通知》（建房〔2010〕53号）第一条和第二条的规定，要求杭州万科大家公司进行整改的。

前述通知的第一条规定，取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。

记者查询公开资料发现，近期被查出的多个捂盘惜售的楼盘，大都是拿到预售许可证之后，未在规定的日期内将全部房源对外公开销售。

“出现这种情况，主要是由于我们的销售人员在和监管部门沟通时，表述存在一定问题，导致监管部门出现误解。但这也能使得我们的工作更加规范，尽量消除可能出现误解的情况。”万科杭州公关负责人对记者解释道。

万科杭州的公关负责人告诉记者，杭州市住建局是在10月7日约谈万科杭州相关负责人的，但是由于当时万科杭州的骨干成员都在外地培训，就派了销售部门的一位负责人去参加约谈。

“这位销售负责人在回答问题时，主要从自身工作的角度来进行回答，使用了‘推盘节奏’等词语，让监管部门工作人员误以为这个项目是分批销售的，误认为我们存在捂盘销售的情况。”万科杭州公关负责人称，万科从来没有说对于已经拿到预售许可证的房屋不予销售，实际情况是，这个项目当前主要推的是某几栋楼，有个工作重点和工作侧重，但有侧重并不是说其他几栋楼就不卖。

与万科杭州的这种回复相比，京贸国际城的回复则相对消极。

10月15日，在京贸国际城售楼处，当记者以购房者身份询问售楼处工作人员该楼盘是否有捂盘惜售等问题时，售楼处工作人员表示一概不知晓。

记者还发现，京贸国际城的开发商北京天旭运河房地产开发有限责任公司，在住建部10月3日点名批评的45家违规的房企和中介机构之列，住建部称这些房企和中介存在发布虚假广告、捂盘惜售等行为。

为何从南到北的房地产项目，在房价上涨周期内，都多多少少愿意进行捂盘惜售？

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者分析，房市行情好的时候，房企就会想任性一把，他们认为未来房价还会涨，当前价格偏低，就这么卖了太亏。

“房地产开发企业采取违规预售、捂盘惜售等手段，煽动消费者购房，以达到其抬高房价、牟取私利的目的。这些行为不仅损害了消费者权益，也误导了市场预期，社会影响恶劣。”10月3日，住建部在点名批评45家违法违规的房企和中介机构时如此表述。

违法成本低

捂盘惜售并非今日才有。

查询公开资料，记者发现，早在2006年，就有捂盘惜售的新闻出现。

“2006年，国务院办公厅下发的‘国六条’的第四条就明确规定，对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度。”北京来硕律师事务所主任李文谦说。

公开资料显示，2010年1月，国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》也指出，要加大对捂盘惜售等违规行为的处罚力度。随后，住建部下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度问题的通知》。

“2010年，国务院还下发了房地产行业的‘新国十条’，再次要求对存在捂盘惜售等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。”李文谦告诉记者。

然而，从2006年至今十年来，捂盘惜售行为似乎从来未远离过新闻报道的视线，其间也有多地住建部门多次查处此类行为，但是捂盘惜售仍然层出不穷。为何会如此？

“‘新国十条’规定‘加大处罚力度’‘取消经营资格’‘追究相关人员的责任’等没有一条能够落实兑现。”李文谦说。

记者查询关于捂盘惜售行为的公开报道发现，对开发商捂盘惜售行为的最普遍的处罚是，要求其限期整改，此外还有暂停网签、要求开发商半年内不得销售房屋等相对较重的处罚，从公开报道中几乎看不到有房地产开发商因为捂盘惜售受到罚款等其他处罚。

李文谦告诉记者，现行法律规定的罚款金额也很低，商品房销售管理办法规定，未按照规定的现售条件现售商品房的，可处以1万元以上3万元以下罚款。

而这样的处罚额度跟开发商捂盘后获取的利润相比，不值得一提。

此外，记者查询资料发现，发改委还曾经下发过《关于商品房明码标价检查查出问题处理意见的函》，其中表示，未一次性公开全部销售房源的，建议按每套5000元罚款处罚。

在李文谦看来，这与“1万元以上3万元以下”的罚款力度相比，已经提高了不少，但是函并没有法律上强制性。

“由于违法违规成本较低，目前相关部门对开发商捂盘惜售的处罚力度不足以阻止开发商捂盘惜售的冲动。”李文谦说。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波在接受记者采访时还建议，减少捂盘惜售的行为，除了从罚的角度考虑，还可以加大“查”的力度，也就是说，加大查处的频率，不定时的查，提高监管对开发商的威慑力。