绿地董事长张玉良驳房地产崩盘论：我们上市不圈钱

绿地董事长张玉良驳房地产崩盘论：我们上市不圈钱。

“宁可踩空，绝不断粮。”张玉良这样告诉记者，在采访时他将自己的现金流比喻为“粮草”，高速扩张的背后，是水滴石穿的怀柔之术。绿地市场化的基因与生俱来，不管股权怎样演变，张玉良不变的是安全稳妥地推进绿地的市场化进程。

4000亿资产，怎样被四两拨千斤的股权结构牢牢控制？

一家纯粹的地方国企，如何通过混合所有制，彻底改造基因？

市场有人惊呼这是新一轮经济改革大幕的暖场，也有好事者质疑是否存在国有资产的流失，但更多的企业家关注，绿地的模式是否可以被复制？

对所谓国有资产流失的指责绿地集团董事长兼总裁张玉良非常不屑。

“我们职工持股会的股权都没有动过，哪来的侵吞国有资产？”在接受《英才》记者采访时，说到此他音量一下子升高了不少，“再说改制是由上海市主导的，国资委[微博]操作整个程序，根本就不是企业主导。”

了解张玉良的人都说他是有点“疯狂”的企业家，敢于冒险、胆子大，绿地集团走得快也得益于此。

少有人会注意，他笃定而谨慎的另一面。

从绿地1997年第一次改制至今，增资次数达17次。2003年，国有资本失去了绿地的大股东地位，后来职工持股会占股比例一度接近60%。可从2009年开始，绿地职工持股会占股比例开始下降，最终稳定在28.79%。

张玉良笑言，自己从来不是“持红卡”的局级干部，可无论国资体制怎样如影随形，他似乎尤其懂得妥协中前进。

“宁可踩空，绝不断粮。”张玉良这样告诉《英才》记者，在采访时他将自己的现金流比喻为“粮草”，高速扩张的背后，是水滴石穿的怀柔之术。绿地市场化的基因与生俱来，不管股权怎样演变，张玉良不变的是安全稳妥地推进绿地的市场化进程。

7月初公布财富世界500强排名中，绿地集团排名268位，比去年上升91位。

在接受《英才》记者专访后的未来几天，绿地集团董事长兼总裁张玉良与他的管理团队将开会讨论2015年的发展目标，但与所有变革年代的企业家一样，他慎于长远规划，而是选择用松下幸之助的一句话来解释绿地集团的行为准则：“战略就是下雨打伞。”

绿地集团年初的三个目标：绿地集团整体上市，整体业务经营收入4000亿，房地产收入2400亿，海外地产收入200亿。而明年的目标是，绿地集团整体营业收入达到5000亿元，海外地产收入400亿，进入世界200强之列。张玉良说，其中最不确定的便是绿地集团的整体上市，其进度非企业自身可掌控，而对于经营目标，绿地势在必得。

不久前，国资委[微博]宣布启动央企四项改革试点，其中包括混合所有制改革，这意味着国有企业混合所有制改革的进一步深化，另一面是房地产行业晦暗不明的前景，两条坐标汇于一点，此时的张玉良和绿地格外引人瞩目。

可被复制的改制

“绿地上市成功的话，市值应该是中国房地产公司里的NO.1。”

借壳金丰投资，意味着绿地要把一家预估值近700亿的公司装进一个20亿市值的“小壳”里，难度可想而知。如果成功，此次借壳或将成为A股规模最大的借壳上市案例。

其实，绿地上市的目的不仅仅是为了在国内资本市场打开一个窗口，更重要的是，上市如果成功，绿地历经多年的股权改革也将告一段落。

“我们上市又不圈钱，上市是使我们的所有制结构更市场化。”

绿地似乎赶上了好时候。十八届三中全会后，关于“混合所有制”的相关决定为绿地在政策层面提供了极大地支持，在此背景下，上海市政府也对绿地改制抱有很大期望。

“绿地是上海国资国企改革的标杆，这场改革只能成功不能失败。”易居中国执行总裁丁祖昱告诉《英才》记者。

如果回顾绿地的发展历史便可发现，其规模的不断增长是伴随着管理层的利益始终与企业利益紧密捆绑的一个过程。尽管张玉良承认，没有上海市政府就没有这个企业，但无可否认的是绿地管理层持有公司股份是其发展最大的动力。

绿地改制始于1997年。当初靠委办及下属公司出资两千万元成立的上海市绿地开发总公司改制为集团公司，注册资本为1.6亿元，其中绿地的职工持股会出资3020.43万元，约占注册资本的18.88%。而其余的股东均为委办下属企业。

在《势在人为》这本记录绿地集团发展历史的书中，特别提到了职工持股会成立时遇到的困难。当时，不仅普通员工不愿意买绿地集团的股，甚至连干部也不愿意买，困难很大。张玉良最终决定“派任务”，要求绿地一定级别以上管理者必须持有一定数量的股份，而员工可以自愿。

后来证明，正是这样的制度解决了绿地的管理层激励和管理层控制的两个问题。持股会内部也是采取“集合竞价”的方式来实现股份的内部交易，但如果持股人离开绿地集团，则必须在持股会中卖出自己的股份，不得带走。这是持股会不断保持活力的原因之一。

反观绿地的竞争对手——中国最大的房地产公司万科企业股份有限公司在今年才决定推行“事业合伙人”制度，截至6月19日，代表万科1320名事业合伙人的“盈安合伙”已耗资17.97亿元买入总股本的1.92%，成为万科的第二大股东。按照计划，盈安合伙还将继续增持万科股票至10%，其目的显然是为了防备“野蛮人”入侵，管理层为自己建立的一道防线。

郁亮曾与张玉良交流过关于合伙人的问题，分歧在于，合伙人是在项目层面还是在集团层面持股，张的意见是在集团层面持股。他认为，项目层面持股会形成利益上的纠葛，集团不易整合资源。而在集团层面，万科目前面临的问题，如今的盘子已经很大，合伙人若想继续增持，成本会很高。

合伙人制度另一项功能便是团队激励，当年绿地成立职工持股会之后，不少人都是借了钱投资在自己的公司的。20多年下来，当初跟随张玉良创业的那批人仍有大部分选择留了下来，他们实际上既是为绿地工作，也是为自己投资。

鼎晖投资(以下简称鼎晖)运营合伙人应伟告诉《英才》记者他从未看到过如此“拼命”的团队。

“我们投资企业70%是要看团队的，绿地是我看到国企里面少有的真正市场化的团队。”应伟说，“他们没上下班时间，不是八小时工作制，而是12小时，甚至16小时。”

从1997年到2011年，几乎每年绿地都会增资扩股，张玉良称，经历了2009年的两次增资后，最多时职工持股会占股超过50%。2012年，职工持股会在14年中首次出现占股比例下降的局面，由占股46.02%下降至36.43%。

“实际上今天不是绿地在做MBO，是绿地之前做了一轮国进民退来换取政府的支持，再通过上市明确了企业管理层和职工的权益。”丁祖昱说。

经历了此次增资扩股后，包括上海地产、上海城投以及上海中星集团在内的国有股东合计占股比例已经超过50%，达63.57%，但职工持股会依然保持单一第一大股东的位置不变。

在随后的几年当中，绿地集团股权比例变化频繁，截止6月17日公布的重组方案，绿地职工持股会的所占股权比例为28.79%，为单一大股东。而上海国资委直接或间接控制的三家企业，所占股权比例加总达46.37%，上海地产、上海城投和上海中星集团占股比例分别为18.20%，20.55%和7.63%。

“你看资本组合就知道了，摒弃了‘一股独大’的弊端。”张玉良表示。绿地通过引入5家机构投资者，实现了这样微妙的股权结构。2013年12月18日，绿地继续增资扩股，而新增部分由平安创新、鼎晖嘉熙、宁波汇盛、珠海普罗、国投协力五家机构投资者认缴，总额约为20.87亿股。随后经历了两次调整，目前占绿地集团股权比例为20.15%。

“实际上，我们已经在2013年的五、六月份开始做增资扩股了，(目的是)国有的股东尽可能不要一股独大，虽然现在是分不同的公司股东，但是如果哪一天政策一变，我们又可能被影响到。”张玉良说。

除了给予资金、各类资源之外，被引入的几家机构投资者也给了张玉良很多关于绿地发展的建议。职工持股会转为有限合伙公司上海格林兰，再通过后者旗下的32个小有限合伙公司将原先职工持股会中的982名员工全部囊获其中，不可谓不精妙。相关券商为绿地设计了这样一幅结构。

而应伟告诉《英才》记者，实际上这个结构鼎晖也曾关注，而此类结构的设计也早有样本，“我们有一个案例，发现内蒙古鄂尔多斯的伊泰集团也是经由职工持股会改为有限合伙的。”实际上，伊泰集团通过职工持股会出资买下了原有的国有股，实现改制。

应伟还认为，绿地改制的路径可以被复制。

比万科土地多不少

绿地土地储备70%-80%以上在一、二线城市，且平均获取成本很低。

开发商的较量犹如一场德州扑克赛。然而在今年上半年，桌面上的牌比想象的要坏。

国家统计局最新数据显示，今年前6个月商品房销售额继续呈下滑态势，同比下降6.7%，降幅环比收窄1.8个百分点。

以北京为例，一段时间以来，北京的潜在购房者正在陷入一种观望的境地，由于自住型商品房的供应放量，尽管摇号中签的比例很低，仍有大量“刚需”购买力在等待这样的购房机会，有业内人士认为，这无疑将延滞新入市商品房的去化速度。

“成交量比去年下滑是不争的事实。”一位大型开发商北京公司的负责人感叹。

牌不理想，筹码的数量便决定了在牌局中的话语权。房地产大佬们对此从不敢怠慢。

去年，绿地房地产板块签约销售金额为1625亿元，而万科为1709.4亿元。差距不到100亿元，“也就是一两个项目的事儿”，人们在今年年初就不断开始将这两家企业放在一块比较，并试图猜想万科多年第一的位子是否将被绿地取代。

过了半年，“万绿之争”有了一些眉目。克尔瑞发布数据显示，今年上半年万科的签约销售总额为1018亿元，绿地为835亿元。今年年初，上述两家公司提出的年度销售目标额分别为2000亿元和2400亿元，绿地集团的完成度并没有达到50%。按照绿地年初既定的上半年完成1/3，下半年完成2/3的战略，目前的发展状况似乎符合预期，而张玉良也依然对如期完成全年目标信心笃然。

“如果绿地今年到不了2400亿元，市场的原因更大些，但绿地坐第二把交椅应该没问题，全年要超过2000亿元应该是有把握的。”丁祖昱这样告诉《英才》记者。

有趣的是，无论是万科总裁郁亮还是张玉良，都并不太看重今年的销售排名。不仅如此，在今年接受《英才》记者专访的其他大型房地产公司一把手也都持有相似的观点。中国建筑(13.92,-0.06,-0.43%,实时行情)集团董事长易军曾对记者称，旗下两家地产公司(中海地产和中建地产)整合后并不简单看重规模超过万科，而是在品牌效应、盈利能力、规模效益、国际化水平等多个方面提升水平。

“如果只是讲数字，可能今年有了，明年就没有。”张玉良曾这样说道。

去年，绿地集团在土地上的总投资额约为870亿元，据张玉良介绍，绿地今年本来计划的拿地投资额约为1200亿元，而“在目前市场状况下肯定会减少”，同时拿地的时间点也会根据变化灵活调整。

过去两年，绿地房地产板块年均销售规模增长速度在40%以上，2013年更是比2012年增长了近53%。大量的土地储备是保障增长的筹码之一。

“7大同行当中，拿地最多的有700亿元，我们去年是870亿元，这些储备资源足以支持我们未来的增长。”在今年3月份接受媒体采访时，张玉良对土地储备很有信心。

事实上，不只是绿地集团的土地投资在减速。根据中国指数研究院的一份土地投资报告显示，今年上半年，排名靠前的30家品牌房地产公司新增土地成交金额较去年同期下降了24.28%，为2065.71亿元。其中绿地比去年同期下降了8.3%。

另一份报告显示，绿地集团的土地储备规模在2013年约为6173万平方米，相较于万科的10062万平方米有一定差距，但后者的权益土地储备面积不足5000万平方米。

绿地显然对这份报告中的数字不太认可。“我们比万科(土地)多不少。”张玉良说，而一位投资人告诉《英才》记者，绿地的实际土地储备在13000万平方米左右，且其中70%-80%以上在一、二线城市，更重要的是，这些土地的平均获取成本很有竞争力。

做别人做不了的模式

在住宅地产和商办地产之外，绿地集团决定将未来压在“产城一体”的开发模式上。

“宁可踩空，不可断粮(现金流)。”张玉良在两个词之间出现了一次意味深长的停顿。房地产主业上，绿地现在至少成功了一半，而另一半要看绿地如何将这些粮草转化为能量。

京津地区，尤其是北京的房地产市场，历来是大玩家们的必争之地。可从今年上半年北京的各个销售排行榜中，前十名很难看到绿地集团的身影。根据万科北京提供的数据，今年上半年整体销售规模约为117亿元。

“我们是以商办地产为主，住宅的占比在整体比重当中不到10%。”绿地集团副总裁、京津事业部总经理石文红告诉《英才》记者。而部分商办项目整栋出售，并没有走网签，这也是为何在北京地区的排行榜上很难看到绿地的原因。据石文红透露，绿地集团上半年在北京的销售规模在70亿元左右。

去年，绿地在北京的土地投资总量大概在118亿元左右，石文红称，绿地今年将按照集团发展计划进行投资。“我们平均年增幅要保持在30%以上，投资多少是基于集团对市场的预期及房地产主业的发展需求。”

在北京土地价格居高不下的今天，石文红表示，绿地不拿“地王”，也不会考虑获取高价土地，“我们是择机获取一些绿地擅长、别人不擅长的商办、综合体、超高层项目等。”

有评论认为，绿地集团的发展模式与大连万达集团(以下简称“万达”)的开发模式相近。后者依靠“万达广场”的品牌影响力和招商优势，倍受地方政府青睐。

其他大型开发商也意识到了要跟上“变化”。去年，万科亦提出了做“城市配套服务商”的新角色定位。郁亮认为，万科要从“做有人住的房子”转向“做有人用的房子”。随着城镇化进程加快，龙头开发商们都将注意力集中在城市发展带来的增长机会上。

绿地也不例外。早年，绿地凭借南京的绿地广场项目一跃成为中国超高层项目开发的专家，截止到去年，绿地的超高层项目进入的城市已经超过12个。但超高层项目往往位于城市最核心地段，尚属于单体项目，适合此类产品的地段、城市并不好找，继续做大可能会遭遇天花板。

因此，在住宅地产和商办地产之外，绿地集团决定将未来押在“产城一体”的开发模式上。

最近，一份调查让大城市的上班族深感“靠谱”。这份《中国职场人通勤焦虑指数》调查显示，全国有93%的职场人希望能够改善通勤状况，调查还发现北京有74%的上班族单程通勤时间在1个小时以上。而在纽约，这一比例仅占三分之一。

“产城一体化的核心就是以人为本。”张玉良说，三十年前他在政府机关上班时，每天要花三个小时在路上，深知其苦，“你硬是要把住宅和商务办公分开，这是最大的人为制造污染。”这也许是绿地决定投资地铁的原因之一。

目前，国内住宅项目的“配套”往往集中在居住配套方面，主要的产品包括社区商业、养老等服务项目。有专家指出，这样做的目的是为了提高居住产品的竞争力。张玉良对这样的观点表示赞同，但他仍认为，这“只是第一阶段”，模式仍需要深化。

在具体的商业模式上，绿地集团产业类项目和住宅的比例大致为55：45，在产业类项目的55%当中，约有30%被卖掉，换言之，最终绿地持有的比例一般在25%—30%之间。另外，绿地也会根据项目的开发情况不断调整持有的比例，“有些物业增长比较快，就多留一点。”

“我们得持有一部分商业项目，不持有就很难运营好；但如果你全持有，你的现金就跟不上了。”张玉良向《英才》记者解释绿地的商业模式。