5月70城房价半数环比下跌 政策宽松步伐有望加快

5月70城房价半数环比下跌 政策宽松步伐有望加快。

跌了，跌了，房价真的跌了。那么，“拐点”的脚步近了吗？最新的70个大中城市房价指数中，半数环比下跌，延续两年的房价升势开始动摇。楼市全面降温。地方频频松绑政策，开发商开工积极性不高，这在今天的这组报道里均有体现。但现在作出“全面拐点”结论为时尚早，楼市处于深度调整期，市场“结构化”特点愈发明显。整体而言，我国楼市多数指标当前仍属正常，政府层面仍会坚持分类调控原则，保护消费需求，遏制投机需求。

房价真的跌了。

昨日（6月18日），国家统计局公布数据显示，5月份新建商品房方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。环比价格变动中，最高涨幅为0.3%，最低为下降1.4%。

根据链家地产市场研究部报告，5月份，70大中城市平均新建商品住宅环比价格指数为99.84，为自2012年6月以来首次降至100以下，较上月下降0.22个点，环比房价出现实质性下跌，同时指数环比降幅达到近39个月以来最大。

多位房地产行业研究人士认为，在库存压力以及信贷收紧等因素下，目前开发商“以价换量”过程还远未结束，预计未来几个月环比房价仍将继续下跌。

不过，现在谈及房地产会拖累经济崩盘为时稍早，在上周网易财经读书会上，发改委宏观经济研究院副院长马晓河告诉《每日经济新闻》记者，今年房地产不会爆发系统性风险，但局部风险可能会出现，导致系统性风险上升。

房价环比两年来首跌/

自2012年6月以来，房价环比首次真正出现下跌。5月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅0.16%，是自2012年6月份以来首次由涨转跌；同比涨幅5.6%，相比4月份大幅回落1.2个百分点。

价格回调也是国家统计局昨日数据中的关键词。

在全国70大中城市中，5月新房房价环比上涨城市数由4月的44个减少到15个，而环比下降的城市数则由4月的8个增加至35个。

从环比涨幅的频率分布来看，5月新房房价环比最大涨幅继续收窄，最大跌幅则由4月的0.7%扩大至1.4%。5月份，二手房房价环比上涨城市数也显著下降，由上月的35个减少到19个，环比下降城市数增至35个。 链家地产市场研究部分析师张旭告诉《每日经济新闻》记者，一手住宅市场5月房价下降城市数量环比出现大幅度增加，如果包含持平状态，价格止涨城市数量已近八成。

国家统计局分析称，部分城市由于库存压力较大，购房者持观望情绪，一些房企推出促销优惠，导致房价有所下降。

目前已披露前5个月销售情况的33家房企中，从完成年度目标来看，除恒大、万科等个别企业较好外，其余企业销售情况并不乐观，有21家企业完成年初目标不足三成。

一线城市或全部降价/

5月份，一、二、三线城市新建商品住宅价格环比由涨转跌，跌幅分别为0.08%、0.14%、0.18%。一线城市中，仅北京房价环比仍上涨。

上海易居房地产研究院报告称，当前房价环比涨幅已步入“偏冷”区间，预期下半年将进入过冷区间，房价难以迅速掉头向上的主要原因在于库存。

截至5月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25570万平方米，环比增长2.7%，同比增长20.1%。

5月份，房价环比降幅最大的城市是浙江杭州，截至5月26日，杭州市区共成交4595套，而5月是传统的成交旺季，在4月开盘的楼盘中，半数楼盘的实际去化率不足三成。

按照当前的住房销售速度，杭州楼市的库存量去化大约需要25个月，远高于近几年平均10个月的库存消化周期。

张旭说，本轮调整的导火索来自高库存城市率先降价，整体市场库存高企的局面不会很快得到缓解，下行预期浓厚导致的需求冷淡会加剧供大于求的矛盾。

链家地产预计，下半年，房价下降城市数量仍会增多，一线城市有可能全部进入降价阵营，高库存的三、四线城市风险增加。

政策宽松步伐有望加快/

中国经济增长与房地产绑定较为紧密，房价出现真正意义上的下降对经济的影响不言而喻。

稍早公布的数据显示，整个房地产数据均不乐观。

今年5月份的房屋销售面积同比下降10.8%，从金额来看，5月份房屋销售额同比下降11.3%，新开工总建筑面积同比下降12.0%。

摩根大通报告指出，尽管供大于求的总体程度与2011年底类似，但有所区别的是，这已经由一个地区现象发展成为一个全国性的问题。

根据上述报告，目前西部地区的房屋供应指标由2011年的3.74上升到4.40，华中地区则由3.66上升到3.97。

摩根大通首席经济学家朱海斌测算，房地产投资占中国固定资产投资总额的25%，同时整个部门占2013年GDP的12.7%，GDP增长率的15.1%。如果加上对相关行业的带动作用，房地产行业可能贡献了大约五分之一的GDP。

朱海斌表示，按照今年的趋势来看，房地产投资增长率很有可能比去年下降5个百分点左右，或拖累GDP增长率下降0.6个百分点。

光大证券报告称，考虑到地产行业体量庞大，且其与很多上下游行业密切相关，地产销售和投资数据的持续恶化，将给政府稳增长带来较大压力。在政府稳增长态度坚决、房价上涨压力显著舒缓的情况下，地产政策放松将会是大概率事件。

该机构报告称，在具体的政策操作中，加大信贷投放力度，通过“定向宽松”支持保障房建设以及放松限购、采取差异化的房贷政策等措施来稳定商品房市场，都将是政府可能的选择。

伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，5月底以来，密集的“分类调控”、“定向施策”显现出政府稳定市场的“托市”意愿，由于相关政策起效的滞后性，预计未来一段时间将逐步发挥作用，促使楼市从“趋冷”转入“趋稳”并逐步复苏。

企业境况

远洋地产青岛“地王”遇定价难题拿地4年未开盘

近日，青岛市规划局发布青岛工人疗养院改造项目（远洋公馆）施工图变更公告，将在不突破原有规划指标的前提下，充分开发地下空间，拟将原方案地下未利用部分进行变更，规划为半地下室，作为小区休闲活动中心，完善配套内容。

上述项目是青岛远洋地王项目。该项目从拿地到现在近4年时间，至今未开盘。

该项目销售人员告诉《每日经济新闻》记者，预计开盘时间是下周，整体均价43000元/平方米，其中包含精装修的费用。

青岛房地产业内人士张百忍接受《每日经济新闻》记者采访时表示，之所以开不了盘，主要是积累的客户不够，蓄客到一定数量的话就开盘了。

“地王”项目变更规划

根据规划公告，变更后的青岛工人疗养院改造项目总建筑面积为133643.13平方米，比变更前增加了928.65平方米。其中，地上建筑面积增加了252.7平方米，地下建筑面积增加了675.95平方米，增加的地上建筑部分将规划作为小区的休闲活动中心，完善配套内容。

另据了解，该项目总用地面积为42463.09平方米，地上建筑面积79720.27平方米，地下建筑面积53922.86平方米。其中住宅部分面积为60356.38平方米，商业办公区域的面积为16944.66平方米，幼儿园为2166.53平方米，休闲活动中心为252.7平方米。

远洋地产给《每日经济新闻》记者的回复表示，规划变更的主要原因是为了提升小区物业的品质，完善配套设施，所以在不突破原有规划指标的前提下进行了变更。

公开资料显示，该项目由远洋地产下属公司北京远坤房地产公司于2010年3月，角逐66轮后击败8家开发商以15.6亿元总价摘得，折合楼面价19500元/平方米，溢价率高达225%。时至今日，该项目地块仍是青岛最高“单价地王”纪录的保持者。

拿地已4年有余，远洋公馆项目在去年“五一”和“十一”有两次开盘预告，今年初又预告将于5月开盘，但时至今日仍未开盘。

周边高端项目成交低迷

克而瑞青岛机构首席分析师邓国华表示，在没有特殊景观资源下，做这款高端项目，入市时机和价格调整方面，（开发商方面）也在不断尝试。

据悉，该项目将由10栋欧式建筑组成，户型面积在248～460平方米之间。如果按照售楼员所讲的4.3万元/平方米计算，该项目单套最低价超过1000万元。

邓国华分析称，近两年，随着高端需求被抑制，青岛高端楼盘去化变缓，千万级的房源一年也就去化150套左右，如果该项目依靠本地人群消化，肯定不够，还要面向山东，或者从北京吸引客户。

克而瑞青岛机构提供的数据显示，2014年1～5月，青岛报价3万元/平方米以上的高端项目共有8个，共成交179套。其中，鲁商中心项目成交均价最低，成交套数最高，成交价格为25610元/平方米，成交套数为64套，而鲁商中心恰是距离远洋公馆最近的一个高端住宅项目。

在张百忍看来，户型定位略小的话，入市会容易很多。“毕竟买价值几百万元的房子的人要比买上千万元（房子）的多。”但张百忍认为，外来人群来青岛购房，更看中一线海景资源，如果套均价格超过千万元，那么竞争对手就是海信天悦、绿城深蓝中心等一线海景高端项目，但远洋公馆没有海景资源。

据悉，远洋公馆项目坐落于青岛最繁华的东部商圈，地处青岛市经济金融中心，正在建设中的青岛地铁M2号线也在该地块周边设置有站点。周边的香港中路、宁夏路、江西路、燕儿岛路、福州南路等交通主干道在其周围编织成畅通的交通路网。

黄金地段定位了远洋公馆的周边配套，在香港中路沿线，各种高端酒店、购物中心、金融机构和休闲会所遍布。

但是，在青岛当地业内人士眼里，配套齐全是把“双刃剑”，该项目周边交通并不便利。克而瑞青岛房价高级分析师张斌表示，该项目交通看上去很发达，实则效果相反，周边道路都比较狭窄。

地方政策

调整人才购房补助政策芜湖救市进一步？

6月16日，安徽省芜湖市对外公布，将去年8月发布的《芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见》中，关于符合条件的高校毕业生购房安家补助政策进行调整。

此次调整要求，取消之前“就业满3年”才可获得购房补助的时间限制，这意味着，刚毕业的大学生在芜湖购房就可获得补助。

对此，房地产行业专家张建初对《每日经济新闻》记者表示，“去年出台的新政只对‘就业满3年’的符合学历条件的大学毕业生进行购房补助，这一群体相对较少，这次取消就业年限限制，无疑会刺激购房需求，达到去化库存，救市政策进一步完善。”

取消“就业满3年”限制

去年8月28日，芜湖市对外发布《关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项》提出，在芜湖市区就业满3年的本科及以上学历高校毕业生或具有技师及以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。在芜湖市区就业满3年的专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额。

上述新政一经公布，便引发芜湖楼市变相救市的质疑。有业内专家接受《每日经济新闻》记者采访时表示，芜湖此举是打着补贴人才的名义进行救市。

6月16日，芜湖市就《芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见》（芜政〔2013〕51号，以下简称51号文）作如下补充规定：1、取消51号文第14条中“就业满3年”的规定，工作时间不再作要求。2、51号文第14条中“在我市新购买首套普通自住商品用房”包括二手住房。

这意味着，此前对符合条件的高校毕业生购房安家补贴“就业满3年”的时间限制被取消，此前获补贴的人才仅可购买首套普通商品房，此次调整为可购买二手住房。

对此，房地产行业专家张建初对《每日经济新闻》记者说，芜湖修改人才购房补贴政策，此举是进一步完善其救市政策，“去年出台的新政只是对就业满3年的大学毕业生进行购房补助，这个群体相对来说较少，此次取消就业年限限制，意味着刚毕业的高校生购房就可获得补助，并且政策修改后包括二手住房，购房者选择面进一步扩大，无疑将刺激购房者购房，达到去化库存，救市政策进一步完善。”

芜湖楼市库存压顶

5月26日，芜湖发布《关于进一步完善住房公积金缴存、贷款和提取政策的通知》，1个月内芜湖又调整高校生购房补贴政策，可以看出芜湖官方救市心切。事实上，这背后是芜湖楼市销售低迷、库存压顶的困局。

据《每日经济新闻》记者了解，进入2014年以来，芜湖楼市销售一直低迷。芜湖网上房地产数据显示，作为传统楼市的“金三银四”，芜湖商品住宅房源共上市4368套，上市面积490940.4平方米。在成交量方面，“金三银四”芜湖楼市商品住宅共成交3108套，成交面积327656.09平方米，同比下降24.6%。

成交量低迷，芜湖楼市的供应量却逐年增加。据记者了解，近年来，芜湖市区商品住房供销呈波浪式增长。据芜湖房地产交易网统计数据，2008年芜湖市区住宅供应量为179.27万平方米，到了2013年，这一数据增加到了261.03万平方米。

芜湖楼市的库存也居高不下。据芜湖住宅与房地产信息网的数据，截至3月3日，芜湖楼市住宅可售面积423.03万平方米，可售套数36379套。按照2013年全年，芜湖市区累计销售商品房面积290.38万平方米、其中商品住宅销售面积241.53万平方米计算，库存消化需20个月。

地方政策

福州救市暗中操作全额付款不限购

每经记者李婷发自福建

在厦门放开外地户口“补税购房”后，福州也传出了楼市限购松绑消息。与厦门类似，福州也没有经过官方正式发布或有任何“口头通知”。

据福州业内人士透露，目前福州楼市限购，针对本市户籍人士和外地户籍都有所放开，但由于官方没有正式发文明确，可以说目前处在“只做不说”的阶段。

根据4月中旬的数据，福州商品房库存已超过550.99万平方米，同比增长25.34%，存在结构性“过剩”，而最新数据显示，福州商品房销售持续下降。

限购松绑措施被“默许”

昨日（6月18日），《证券时报》报道称，福州楼市政策实质性松动，全额付款不限购。

据报道，福州城区一在售楼盘的营销人员称，“只要一次付清全额房款，想买多少套都可以。目前政策口子刚放开，知道的人不多。”同时报道称，该消息得到另一家不愿具名的房企负责营销的高管的确认。

福州一业内人士黄先生对《每日经济新闻》记者表示，目前福州确实已经暗中放松限购政策，和厦门的操作方式类似，并没有公开发文。黄先生表示，目前福州市区的开发商都已经按照放松办法进行操作。

据悉，2010年福州推出限购政策，规定福州拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非福州市户籍居民家庭、无法提供在福州1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非福州市户籍居民，暂停在福州5城区继续购买商品住房，现金一次性付清房款也不例外。

黄先生表示，眼下福州城区在售项目的做法是，福州户籍购房者不限购，即使已经拥有两套住房，现金一次性付款则不受到限购限制，外地户籍购房者也可通过“补税”方式购房。虽然主管部门并没有直接发文通知允许这么做，但是却没有禁止，可以说是“默许”，该办法已经于6月初开始试行。

黄先生表示，目前官方的态度是，“先做不说”，试行3个月后再看。黄先生也坦言，由于没有正式发文，上述做法是否能够顺利通过备案也存在一定的风险，不过目前已有部分项目按上述做法成功备案的案例。

全额付款不限购可先操作

昨日，《每日经济新闻》记者分别以外地购房者和本地购房者身份向福州房地产交易中心进行咨询。对于拥有外地户籍想通过补税方式进行购房，交易中心工作人员表示，目前没有接到任何官方的通知。

对于本地户籍已经拥有两套住房的购房者是否可以一次性付款买房，工作人员则表示，确实没有接到正式通知，但是可以先操作，至于能否备案成功，他不能明确答复。而此前官方对于这种做法则是明令禁止的。

克而瑞福州机构总经理张旭东认为，眼下福州楼市跟全国各地类似，下行压力巨大，因而不难理解政府出手救市的行为。然而一旦公开救市，又恐怕引发楼市行情较大波动，“默许”的做法则可以一边观察一边调整政策。

据福州市房地产交易登记中心数据显示，5月福州市区5行政区住宅总签约套数为1099套，环比减少128套，降幅达到10.43%。同比去年5月的1763套，福州今年5月一手房成交量减少了664套，降幅为37.66%。