首只200亿房地产PE母基金成立：债权路窄 转型股权投资。
房地产PE基金正在悄然谋变。
记者从盛世神州房地产投资基金管理有限公司(下称“盛世神州”)相关人士处独家获悉，11月9日，由全国房地产投资基金联盟发起的首只私募房地产PE母基金在上海正式成立，首期规模约5亿元左右，预期总规模约200亿元。
2010年被称为房地产基金的元年，私募房地产基金快速发展，各家机构纷纷进驻，竞争也愈加激烈，加之以纯债权投资、“假股真债”低技术含量操作为主，回报逐年下滑。
据统计，2010-2012年，私募房地产基金的年平均回报率分别为25.0%、22.3%、15.9%。
在竞争加剧、房地产开发商面临洗牌、不同区域市场分化的大背景下，一些嗅觉灵敏的房地产PE基金开始探索转型。
据上述人士介绍，母基金将兼投房地产开发项目和房地产基金，而与房地产基金主要做债权不同，该母基金将以股权投资项目为主。计划主要选择排名在50-100位的房地产开发商合作，区域以有经济潜力和经济发达地区为主，集中在二线城市。
在提高股权投资比例的同时，包括歌斐资产、盛世神州在内的大型房地产PE基金也在调整项目区域和优化交易对手。
收益率逐年下滑
据统计，2012年中国房地产基金存量规模超过120亿美元。
从发展现状上来看，国内的私募房地产基金多为项目导向型，大多是先进行项目的寻找和确立，然后再进行募资，且资金到位后迅速对拟定项目进行注资。因此其整体的存续期相对较短，一般为3年左右，而国外房地产基金的期限为8年左右。
由于期限相对较短，加之主要是以纯债券、“假股真债”的方式进行投资，相对有实力的机构则采用股债结合的“夹层”模式，实际回报普遍不高，平均年回报水平约为20%。
“随着各机构纷纷进来，特别是2012年大资管时代的到来，今年是全民房地产基金年，基金规模大幅增加。从接触的各家基金来看，估计今年规模会翻倍至240亿美元。”全国房地产投资基金联盟会长、盛世神州董事长张民耕介绍，而竞争也变得更为激烈，2010年的回报率超20%，去年是15-18%，今年只有12-13%，做得
好的也只有15%。
长期来看，若今后私募房地产基金未在策略上产生足够的变化并实现差异化竞争，则其回报水平难以得到进一步的提升。
“竞争越来越激烈，现在每家都在思考接下来的转型。对于我们，最重要的是优选竞争对手，要求合作的房地产企业有一定规模，因为房地产开发商未来也面临着洗牌调整。和好的交易对手合作，为了在洗牌过程中能占领更多的市场。同时，基金本身也开始了粗放发展之后的精细化运作。”歌斐资产合伙人曾纯表示。
目前歌斐资产管理的280多亿元资产中，房地产基金达200多亿元。
转型股权投资
随着房地产基金规模的扩大和参与者的增加，原先以债权为主的业务形式开始发生变化。
“做股权的趋势比较明显。”张民耕表示，刚开始主要做债权，现在夹层比较多，也开始做一些纯股权的。上述PE母基金投资的项目以股权投资为主。
张民耕认为，房地产开发总有尽头，美国、英国的房地产开发项目和面积占整个交易量的比例已经很小，主要是做存量项目的周转交易、管理经营，现在国内很多开发商开始转型做存量经营。做存量经营并不需要大量借款，但是需要股权投资和投后服务，这个市场会逐渐成熟起来。
房地产基金投资的纯债权之路也越来越窄。一方面，竞争在加剧，最早信托做纯债权，后来各家机构纷纷进来抢占市场;另一方面，交易对手在资金获取渠道上越来越宽，也变得更为强势，这对房地产基金本身提出了投后服务、管理能力的要求。
曾纯亦表示：“总体来看纯债权的比例一直在下降，更多的做股债结合，也做了一些纯股权，未来还会做得更深入。我们都在思考怎样提供更好的专业价值和投后服务。”
歌斐资产在管理团队上也进行了调整。此前做纯债权并不太关注项目投资后的状态，而是更关注风险;如今要做重组、股权，实际上要更多地参与到项目中去，歌斐资产的房地产基金团队正在往这一方向做配置，增加一些有投后管理经验的人才。
但是，目前房地产基金主要以外资为主，而法律地位尚未完全确立，尚无真正意义上机构投资者，且缺少投资管理人才、金融工具缺失等因素导致本土私募房地产基金尚处于发展的萌芽阶段，探索股权投资之路依然漫长。