房地产市场回暖之评说

房地产市场回暖之评说。

近期关于房地产市场回暖的公开信息很多，甚至有回暖已成定局的报道。这种说法是否据实，能不能作为趋势的判断，或许还有所争议，但有一点是，很可能会放出错误的信号。如果说稳增长将导致房地产价格反弹，重复2009年保增长带来房地产价格的空前膨胀，那么这样的稳增长可能带来经济和社会更大的不稳定。

据报道，房地产市场回暖有两个特征。第一个特征，主要是“刚需”购房释放。严格意义上来说，“刚需”是指第一套房的购买需求。只有第一套房的需求，才有可能是不论价格涨跌，购房居住的意愿都不会改变。在大中城市，原固定居民（除了少数经济上特别困难的）基本上都居有定所，也就是第一套房的需求基本不复存在。只有新居民的居住需求，才是真正的“刚需”。但不论是留城工作的大学毕业生，还是城镇化过程中进城的农民工，在数十倍的房价与收入比之下，其“刚需”是无法释放出来的。所以报道所谓的“刚需”，恐怕多是投资或者投机性的需求。在对第二套以上住房的限购政策并没有改变的前提下，非第一套房购买的大幅增长，才可能会对调控政策直接构成挑战。

第二个特征是,房市价格也在悄悄地上涨。有报道显示，二手房市场一些业主报价以后,因为注意到有意愿购房者增加，马上就会提高报价,几天之内就在原价基础上涨了数万元。实际上，这只是一厢情愿的事。在大多数情况下，二手房都是有价无市的。并不急于脱手的房主，不在乎守株待兔，其投机心理洞若观火。

可以说，投机需求的卷土重来才真正是可怕的，房地产价格的稳定就会一朝倾覆。如果房地产价格大幅反弹，上一轮房地产泡沫所带来的乱象将重新上演。

首先，可能出现资金乱象以及相关的恶性事件。2011年被媒体曝光的诸多老板赖账跑路的事件，据调查大多数都是因为投资了房地产或者相关资产市场，以致资金链断裂无以还贷而造成的。

其次，可能出现实体经济的产业空心化。实业投资的资本平均利润一般在10％左右。房地产价格反弹很容易引导投入实体经济运行的资金变身为房地产投资,可能会加剧经济的结构性矛盾,加大产业空心化的风险。

第三，金融风险增大。房地产回暖，不管价高价低或者主要是投机性需求，只要购房者是用100％的自有资金，真金白银购房，不杠杆银行资金，房地产回暖也没有风险。但是如果投机购房是套取银行资金，房地产回暖就非常可能孕育新的房地产泡沫，最后带来银行的风险甚至危机。有报道显示，近期银行的坏账率普遍上升，而坏账来源都与上一轮房地产信贷以及与房地产相关的地方融资平台有关。

由上述分析不难看到，“房地产回暖”以及“稳增长房地调控政策应该放松”等等观点，仍然停留在房地产是投机和投资为主的市场定位上。这个定位存在着极大的困惑。房地产调控难道只是为了价格阶段性下降？

我们认为房地产调控的终极目标，是引导房地产市场回归居住为主的基本属性。而要达到这一目标，一些政策可能要长期化，制度化。比如，短期政策限购不如限贷。只要第二套以上住房要求100％以真金白银购买，不提供银行信贷，那么，非“刚需”购房再暖也不会有太大的风险。至于稳增长，应该在稳定有效投资增长方面做文章，而不是稳定可能带来风险的资产泡沫领域的无效投资增长。