房产资讯：中指院吴建钦:城市更新的理念同样适用于乡村振兴

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【编者按】“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，加快转变城市发展方式，实施城市更新行动，城市更新被列入政府工作报告。在这样的背景下，搜狐焦点-焦点财经推出了“未来城市想象力——2021中国城市更新实录”特别策划，并与中指研究院调查事业部运营总监吴建钦展开了深入对话，以从中发现更多未知的城市未来。

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

“城市是人类最伟大的发明和最美好的希望，城市的未来将决定人类的未来。”《城市的胜利》一书中如此写道。

城市让我们变得更加富有、智慧、绿色、健康和幸福。但是，当城市“老了”、“病了”，我们又该如何反哺它，使其重新焕发生机和活力？城市更新，不失为一剂良方。

何为城市更新？资料显示，城市更新主要包含完善城市空间结构、实施城市生态修复和功能完善工程、加强居住社区建设、推进新型城市基础设施建设、增强城市防洪排涝能力、推进以县城为重要载体的城镇化建设等内容。

业内普遍认为，作为当前城市存量发展的重要途径，城市更新对激活城市存量土地，满足住房需求，提升城市的未来发展空间意义重大。

今年年初，城市更新行动被写入了“十四五”规划。2035年远景目标纲要也提出，要“加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升”。

年中，各地城市更新行动计划密集发布，推动城市更新行动驶入了快车道。其中，上海宣布成立全国最大城市更新基金；北京、天津、重庆等地则提出在土地、金融、审批等方面给予政策支持，以吸引社会资本参与城市更新。深圳更是颁布了首部城市更新立法《深圳经济特区城市更新条例》。

站在新的风口之上，城市更新正在由顶层设计进入到快速实施阶段，成为众多城市发展的主攻方向之一。

差异性

不过，由于不同区域所处的经济发展阶段不同，其城市更新的内容也存在差异性。在中指研究院调查事业部运营总监吴建钦看来，华北地区的城市更新主要以自发进行为主，政策相对零散，前期以棚户区改造的形式居多。核心城市北京的导向是渐进式的更新，类别上注重老旧小区改造。

“而华东地区目前主要以上海为中心开展城市更新，政府的主导性较强。粤港澳大湾区则是城市更新整体政策体系最为完善、协同性最强、政策数量最多、管理机构最健全、市场化程度最高、企业参与活跃度也最高的区域”。

相比竞争激烈的招拍挂拿地方式，房企通过城市更新中的拆除重建模式能以更低的地价获取土地储备，从而保证更高的利润率。由此，城市更新就像一块大蛋糕，已是房企竞相追逐的新的利润增长点。

中指院的统计显示，如今进入到城市更新领域的房企中，行业TOP50占了6成以上，且部分已经有5年至10年时间。比如，佳兆业、时代中国、富力地产、中国恒大、奥园集团、龙光地产等房企，城市更新土地储备建筑面积均在2000万平方米以上。

优秀的城市更新项目，在政策允许的条件下，可以通过一二级联动的形式为房企的开发主业提供土地储备，是房企开展城市综合开发运营的重要方式。同时，可以在政策允许的情况下，成功实现异地复制，吴建钦称。

“成功的城市更新项目需要总结做法、提炼项目产生的价值，企业可以借助研究机构共同开展企业城市更新业务模式的梳理，形成进一步的拓展工具”，吴建钦表示。

由于市场前景广阔，粤港澳大湾区的城市更新项目在吸引了不少本地房企争相驻足的同时，也对外来房企具有极强的吸引力。不过，湾区城市更新项目在落地上的复杂性、困难性也广被行业熟知。

于此，吴建钦表示，外来房企若要在湾区城市更新领域破局而出，需要过政策研究关、村民文化习俗关、运营团队关、资源人脉关。这些与本土房企相比明显弱势的地方，都需要重点提升。

整体上看，由于城市更新项目周期长、难度大、涉及利益方广泛，具备较高的进入门槛，联合开发正逐渐成为房企参与城市更新的主流形式之一。今年2月，平安不动产“牵手”俊发集团，在城市更新领域展开合作，就是其中较为典型的案例。

驱动力

城市是人的城市，城市更新不只是“硬件”的更新，更多的是对“软件”的提升，强调可持续发展、宜居性、生态性，实现城市功能空间、城市历史文化、市民精神情感等的延伸和更新。

作为城市发展永恒的主题，行业普遍认为，常态下的城市更新应该是小规模渐进式的“有机更新”，这才符合城市的发展规律，也才会让城市发展越来越好。

城市更新可以激发城市生产力与创造力，但终极目的仍是不断完善城市功能、提高城市服务水平，让生活在城市里的人更有幸福感，建设理想城市。

什么样的城市才称的上是“理想城市”？在吴建钦看来，理想城市应该具备新陈代谢功能，能够通过存量更新自动调节各项城市功能与外界的“不适应性”。“好”的城市更新恰恰是理想城市的重要驱动力。

“好”的城市更新又该具有怎样的特质？于此，吴建钦表示，“好”的判断标准，在于其是否能产生足够的经济效益、社会效益和人文生态效益，同时可以兼顾效率。

吴建钦续指，不同类别的城市更新所侧重的效益各有差距。“一般而言，居住类的更新应该更加注重对生活品质、生活空间的改善情况，侧重实现社会效益，非居住商·办·工项目则更加注重对经济效益的衡量，尤其是更新后对区域经济质量的提升作用，对自身经营质量的提升作用”。

“而其他非居住的人文、生态修复类项目需更加注重对人文生态效益的衡量”，吴建钦称。

新机遇

吐故纳新并非易事，打破原有城市界面，承载历史迈向新生，对于房企而言也非易事。尤其是，城市更新项目通常耗资巨大且转化周期较长，这也对房企的资金情况、运营能力提出了更高的要求。

吴建钦认为，优秀的城市更新服务商不仅要在规划定位、政策研究、拆迁推进、设计建设、招商运营、资金平衡方面拥有强大的能力，还需要在组织力、文化力、品牌力方面形成城市更新实施的理念体系、行为操守和公民信任。

“构建起既有显性硬实力，又有隐性软实力的能力体系，协同应对城市更新实施过程中的确定性及不确定性事件。只有这样，才能将市场化运作城市更新的优势发挥到极致，高效、高质推动城市功能迭代升级，以及产业的转型突破”，他表示。

乡村振兴也是“十四五”期间及2021年全社会的重点工作之一，这也为城市更新的发展提供了新的发展机会。在吴建钦看来，城市更新的理念、思路、模式在乡村振兴的开展过程中同样适用，最直接的即是城中村的更新改造。

“此外，在乡村内部也存在着存量资源的低效利用，特别是那些在地理位置上具备优势的乡村，随着外界条件的变化，潜在的价值日益凸显，而更新前其价值并没有被很好地挖掘。因此，将更新的理念植入，借助实施乡村振兴的契机，可以让部分乡村资源实现价值的最大化”，吴建钦称。