房产资讯：深读 领地控股二度递表港交所 经营活动现金流首次回正

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港交所10月12日披露，领地控股集团有限公司（简称：领地控股）二度向港交所递交了上市申请书，建银国际担任独家保荐人。据悉，该公司曾在今年4月首度申请赴港上市，但在递交招股书满6个月后，领地却未能在港交所通过聆讯，上市申请书也因超时而“失效”。

成立于1999年的领地控股发轫于四川乐山，2006年，领地将总部从乐山迁至成都，开始全国化布局。经过20年的发展，领地控股逐渐形成了以成渝经济带及四川省、华中、京津冀、粤港澳大湾区为核心区域的全国化布局。据悉，目前四川地区仅有蓝光发展一家上市房企，如成功上市，领地也将成为四川第二家上市房企。

盈利能力不佳

经营活动现金流首度回正

作为一家民营房地产开发商，领地控股的控股股东为刘氏家族（一致行动人为刘策、刘玉辉、刘浩威、王涛、龙一勤、侯三利等人）。在领地控股上市前，该家族拥有公司99%的股份。其中，刘浩威及刘策是两位90后副董事长。

在规模为王的当下，中小房企都在积极争夺行业话语权，领地控股也不例外。按照计划，领地集团2018年的销售目标为300亿元，2019则要实现千亿。不过，实际情况却相差甚远，在克而瑞的统计中，领地集团2019年的销售额仅有247亿元，排名行业第96，如今上市进程受阻，距离千亿又远了一步。

为了支撑千亿野心，领地控股曾进行过频繁的人事换防。其中，2019年8月，原金科品牌总经理姚科担任领地助理总裁兼品牌总经理；随后在2019年12月，原恒大集团总裁许永军又加盟领地出任总裁一职。

更新后的招股书显示，2017年至2019年以及2020年前5个月，领地控股的收益分别为53.38亿元、45.13亿元、75.68亿元及30.27亿元；净利润分别为6.49亿元、5.18亿元、6.72亿元及1.66亿元，波动下滑。受到交付时间的影响，领地控股在去年前5个月，还曾录得930万元的亏损。

同样的波动在领地控股的毛利率上也有所体现。当期，领地控股的毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8%及32.2%，净利率为12.2%、11.5%、8.9%及5.5%，持续下降。领地控股在招股书中表示，不同项目的毛利不同，且项目销售尾声阶段所剩物业位置吸引力不足而价格较低，是导致公司毛利率出现波动的主要原因。但在业内看来，盈利能力欠佳，正是领地此次赴港IPO失败的核心原因。

通过上市打开新的融资渠道，降低杠杆率，是领地控股急于赴港上市的目的之一。2017年至2019年以及2020年前5个月，领地控股的银行及其他借款总额分别为35.85亿元、78.53亿元、117.55亿元及151.76亿元；净资产负债率为60%、110%、140%及150%。在招股书中，领地控股表示，为完成在建项目及持作未来开发的项目，公司预计将产生更多债务，这些债务会增加公司所面临的风险。

事实上，领地控股的经营现金流已有连续三年为负。2017年至2019年，领地集团的经营活动现金流量分别为-1.87亿元、-42.88亿元和-31.12亿元。截至今年5月底，领地集团经营活动所得现金流量净额为3.73亿元，这也是其近年来现金流首次回正。

领地控股的融资成本也在不断抬升。2017年至2019年，公司未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%。招股书称，“融资成本增加将对我们的盈利能力及经营业绩有不利影响，而可获得的融资则影响我们开展项目开发活动的能力，对我们的经营业绩有不利影响”。

截至今年7月底，领地控股的应占总土地储备为1615.22万平方米，包含应占的未售可销售建筑面积以及已售但未交付的建筑面积57.08万平方米、应占的开发中物业总规划建筑面积856.25万平方米、应占的持作未来开发物业估计总建筑面积701.89万平方米。当期，领地有104个处于不同发展阶段的房地产开发项目。其中，由领地集团及其附属公司负责的项目有86个，由公司的合营及联营企业负责的项目有18个。

在招股书中，领地控股提及了公司所面临的供应商过于集中的风险。2017年至2019年以及2020年前5个月，领地控股的应占订约销售额分别为65.58亿元、113.11亿元、61.42亿元及62.35亿元，应占总建筑面积为80.6万平米、134.9万平米、197.6万平米及79.27万平米。其中，来自五大客户所贡献的销售占比分别为19.6%、22.2%、2.0%及0.9%，单一最大客户的销售占比为11.3%、15.3%、0.8%及0.3%。领地控股认为，倘若主要供应商的业务与公司的业务关系中断，公司的财务状况及经营业绩则受到重大不利影响。

值得一提的是，进入2020年以来，包括星盛商管、宋都服务、鹏润控股、金辉控股、上坤地产等在内的内地房企均曾谋求在港上市，但均出现过首份招股书失效的情况。年内二度提交招股书并顺利通过聆讯，也有成功案例可循，领地控股此番递表能否成功跻身资本市场，焦点财经将持续关注。