房产资讯：万科三季度:变“筋厂”、造概念、“裂”物业 季报观察①

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作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

从“万物梁行”到 “万物云城”，再到“万物云”，万科物业再次成为焦点。

10月31日，万科集团合伙人朱保全对外宣布万科物业发展股份有限公司更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”，简称“万物云”。

“万物云”聚焦空间科技服务，从业务板块细分来看，万科云旗下有万科物业、万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等七大板块。

有消息指出，万科物业已经完成了上市所必需的组织框架、业务版图乃至品牌矩阵的搭建，距离登陆资本市场，“万物云”仅一步之遥。

万科物业的更名，再次引发了业内人士对其上市的想象。

而在前两天，市场对万科的关注点，则是聚集于其三季度的业绩表现。10月29日晚间，万科发布了三季度报告。

第三季度，万科营收951.4亿元，同比增长12.5%；归属于上市公司股东净利润73.6亿元，同比增长14.9%。其中，房地产业务营业收入为 849.4 亿元，同比增长 15.8%。

今年前9月，万科累计实现营收2414.9亿元，同比增长7.9%；实现归属于上市公司股东的净利润198.6亿元，同比增长8.9%。

当前，房地产行业毛利率下降是一个长期趋势。尽管收入增速上涨，但万科的毛利率也有所下降，从上半年的24.1%下降为 22.9%。

中信证券发布研报称，2020年前三季度，地产板块报表盈利能力下降。预计由于限价持续，且土地价格不断提升，未来报表仍将出现结算利润率下降。不过，三道红线之后土地市场有所降温，当前购入土地的潜在盈利水平已经见底。

中信证券称，受利润率下降的拖累，2021年后业绩增速将进一步下降，20%以上的年业绩增速的企业凤毛麟角。

8月以来，“三道红线”成为压在房企头顶的利剑，行业的重大游戏规则已经改变，开发商的打法也要做出调整。面对行业环境调整变化，万科在财务、销售、投资、运营等各方面持续保持稳健状态，以应对机会和挑战。

具体到各项指标，截至9月底，万科净负债率为 27.6%，保持行业低位；持有货币资金1730.5亿元，高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币850.7亿元。销售方面，前9月录得合同销售金额4927.6亿元，同比3.6%；项目储备方面，前9月累计新增101个开发项目，总建筑面积约1832.3万平方米。

整体来看，万科三季度的财务水平如往期一样稳健。相比于枯燥的数据，发生在万科身上的热点事件，更吸人回顾：

新名片：“筋厂”

在三季度，万科有了新名片——“筋厂”。

9月25日，在万科南方区域媒体交流会现场，万科集团董事会主席郁亮身着一件黑色T恤出厂，背后写着“没有撤退可言”，胸前印着“筋厂制造”四个字。

“筋厂”，成为了万科的全新厂牌。寓意为，万科认真做事，坚持理想，不妥协、不认输的“一根筋精神”，也是万科对好产品、好服务的长期主义态度。

这张颇具年轻感的新名片背后，也隐藏着一个担忧。万科曾做过一项调查，发现“95后”对万科品牌无感。所以，自称“筋厂”，也是万科自我“年轻化”，主动亲近95后的一项举措，万科正在提前锁定未来的主力消费群体。

新概念：管理红利时代

除“筋厂”之外，郁亮对“三道红线”的思考，成为了三季度的热点话题，热度不比“白银时代”、“活下去”弱，郁亮“概念王”的称号也进一步得到认同。

郁亮认为，中国房地产行业已经历三个阶段：2002年之前是土地红利阶段；“招拍挂”之后是金融红利阶段，而“三道红线”之后是管理红利时代，房企都站在同一起跑线，之前的优势都归零。

房地产“三条红线”的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度，房地产行业的土地红利、金融红利将逐渐消失，取而代之的是管理红利时代。

三道红线将覆盖表内表外，并进行穿透检查。郁亮强调道：“之前的财务技巧都没有任何用处，现在必须是实打实来调整，这对所有的开发商都是挑战；要从财务纪律提高到财经纪律，财务纪律是不能做假账等，财经纪律则要考虑好投资纪律。”

他表示，万科争取明年回到“绿线”。相关数据显示，目前万科有一项指标——“剔除预付款后的资产负债率”是76%，略高于红线规定的70％。

在“三道红线”新规之下，各大房企正在忙着降杠杆，“管理红利时代”这个话题才刚刚开始。

物业“裂变”：品牌细分

业务层面，万科物业的变动，在三季度颇为引人注意。

7月份，万科商办服务对外公布了其品牌名“万物梁行”；9月25日，万科物业 “变阵”，首席执行官朱保全宣布，因“万物梁行”、城市物业已具规模，万科物业将“聚焦”住宅物业，为业主提供更高品质的服务。

具体而言，以“万科物业”的“回归”为标志，万科物业旗下各空间业务子品牌都将做细分，实现专注、专业。例如，住宅领域归于万科物业，商企物业领域有“万物梁行”，城市物业也将发布一个新品牌。

进入10月份，借着万科集团举办中西区域媒体交流会的契机，万科物业正式推出了国内第一个以城市服务为定位的全新品牌——“万物云城”。

三个子品牌业务细分，具体而言，万科物业专注住宅，万物梁行指向商办，万物云城聚焦城市服务。

据万科管理层介绍，万物梁行从今年1月7日正式投入运营，融合10个月以来，业务已覆盖149城、拓展新项目超140个，共服务项目超1140个，管理面积超1亿平方米。

至于万物云城，在两年时间内已完成10个城市、12个项目的综合探索，成功“落子” 珠海横琴、雄安新区、 广州白云、成都高新区、青岛动车小镇、厦门鼓浪屿、武汉江汉区、江门人才岛、郑州二七区等多地。

万物云城给自己定了一个“小目标”，就是百“城”计划——在京津冀、长三角、大湾区三个核心城市群，以及成都、重庆、武汉、青岛、郑州、西安、济南7个重点城市，计划三年内落地100个城市服务项目。

物业 “裂变”，三个品牌细分运作，万科物业的规模充满想象。在10月17日的北方区域媒体交流会上，郁亮称，万科物业一定会上市，但时间还没确定。

白衣骑士：“救”泰禾

7月31日早间，泰禾集团公告称，万科以24亿元收购其19.9%的股权。本次交易完成后，万科将成为泰禾的第二大股东，第一股东泰禾投资的持股比例下降至29.07%。

市场将这一动作解读为万科“救”泰禾，万科成为了泰禾的“白衣骑士”。但是，在这场收购协议中，万科提出两个条件：

一是，泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产，能支持泰禾可持续经营，并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可。

二是，万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽调，且已就尽调中发现的问题的解决方案和拟议交易的方案达成一致，不存在影响拟议交易的重大问题，同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司的重大问题或重大不利变化。

就万科与泰禾合作最新进展，万科是否已完成对泰禾尽调、是否满意的问题，郁亮在10月31日的举行的华东媒体交流会上表示，万科与泰禾合作，很大程度是为了避免行业出现恶性事件，这是行业领跑者应该做的。“要协调的关系很多，需要更多的时间。”