打破新租房法及其对房地产业的意义

一个世纪前，即1920年，纽约州立法机构通过了第一部紧急租户保护法，旨在保护租户免受纽约市房东的侵害，这些房东可能在第一次世界大战后普遍存在住房短缺的情况下每月提高租金。

法律没有规定租金监管，因为纽约人今天会认识到这一点。然而，根据Robert M. Fogelson的The Great Rent Wars，如果房东想要驱逐租户不支付他或她的租金，紧急租户法律强迫业主提供可以证明租金增加合理的费用清单。。住房法院的法官很少与房东站在一起。

这本书叙述了一位布朗克斯地主，他在1920年向一位住房法院法官提出申诉，“利润!呃，相信我，判断，我不知道有什么利润。这是一种犯罪，法官，我亏钱的方式，我花的时间就像流水一样。“

纽约房地产委员会已经成为当时代表城市房东和开发商的强大且成熟的游说团体，他们认为该法案没有采取任何措施来鼓励住宅建设或解决城市的住房短缺问题。该组织在通过法案之前对这些法案进行游说并未成功进行游说，称其为“不明智”并提出法律质疑，认为这些法案具有违宪性。保守的新州立法者反对这些法案。即便是当时的州长艾尔·史密斯也不确定这些提案，尽管他最终将这些提案签署为法律。

今天奥尔巴尼的政治动态肯定对他们有一种似曾相识的感觉。

6月14日，新一届民主党控制的立法机构通过了一系列租金改革，极大地限制了房东在建筑和公寓翻修的基础上提高租金的能力。法律修订了该州目前的紧急租户保护法，该法于1974年首次通过，并自那时起多次延长和修订。这项长达74页的立法，由州长安德鲁科莫在通过后立即签署成为法律，加强了对纽约市近100万租金稳定公寓居民的租户保护。经过40年的州租赁法律，每四到八年到期，然后暂时延长，它使租金监管法永久化。总而言之，这座城市拥有966,000套稳定的公寓，这些公寓的价格略低于2套公寓的一半。

法律“2019年的住房稳定和租户保护法”也取消了空置奖金，这使得房东在租户迁出时可以将租金提高20%。它有效地禁止了优惠租金 - 这一措施让房东收取的费用低于公寓的合法租金，但这意味着当租户续租时，他们可以将租金提高到法定最高限额。

最震撼人心的条款之一消除了高租金的解除控制门槛，这意味着房东在月租金达到2,770美元时不能再解除对公寓的管制。所有这一切，再加上房东可以转嫁给租户的装修费用，已经让业主觉得他们没有足够的收入来维护他们的建筑物，并随着租户迁出而不断更新公寓。

纽约房地产委员会以及代表较小房东的团体，如租房稳定协会(RSA)和社区住房改善计划(CHIP)，努力阻止立法机关通过租金改革。自该法案于两周前生效以来，业主，投资销售经纪人，房地产律师和开发商对新法律对纽约市租赁市场的影响做出了令人遗憾的预测。

“通过消除空缺奖金，以及几乎消除重大资本改善和个人公寓改善，州长和立法机关将数十万租户托付给将失修的建筑物，”REBNY总裁John Banks在Real的一篇专栏文章中写道上周的房地产周刊。