房地产行业利润率下行趋势难以扭转

文 | 新浪财经 徐苑蕾

编辑 | 韩大鹏

5月初，在杭州首轮集中供地中，浙系房企滨江集团(002244,股吧)共摘得五块土地。其中，其与融信联合体以172.5亿元的总价收获了4宗地块，同时还单独拿下了1宗总价为10.07亿元的地块。

但“土拍赢家”随后的一番言论却引起业界哗然。在业绩说明会上，滨江集团董事长戚金兴透露称，公司在杭州拍下的地块将“努力做到1%-2%的净利率水平”。

事实上，这已经不是戚金兴首次将利润率公布于众。戚金兴在去年就曾表示，“从现状情况看，滨江利润率仅有5%，不过5%还算高的了，其他兄弟单位可能还达不到这个数字”。

短期来看，房地产行业利润率下行趋势难以扭转，这意味着，房企赚钱并不如过去容易。一位房企投拓人士告诉新浪财经，自去年下半年开始，房企在深圳招拍挂市场拿下的项目，基本只能实现盈亏平衡甚至也有亏损的，和滨江集团在杭州面临的情况非常相似。

目前，众多房企为了补充“弹药”，正陷入“薄利抢地”甚至“亏损抢地”的尴尬局面。尤其是热门城市集中供地，房企竞争激烈，溢价率进一步走高，在此背景下，房地产行业正集体陷入盈利焦虑。

房企“内卷” 利润率下滑

截至目前，北京、广州、深圳、杭州等多个城市的第一轮集中供地已经收官。整体来看，城市之间热度分化明显，其中热点城市项目的利润空间较为有限，像重庆、深圳、厦门、无锡等地，多宗地块溢价触达最高限价，随后转入“竞自持”或“竟配建”阶段，部分地块自持比例甚至达到40%。

根据中信建投研报统计数据，各城地货比(地价/房价的比例)分别为：长春44.3%、广州51.4%、重庆63.6%、无锡61.5%、沈阳38.8%、杭州62.9%、北京61.5%，对应测算出的平均隐含毛利率分别为：长春26.9%、广州24.0%、重庆6.7%、无锡17.4%、沈阳27.8%、杭州12.8%、北京25.8%。由此可见，像重庆、无锡、杭州这些热点城市的地货比超过60%，意味着拿地成本高企，使得毛利率较薄。

一位参加了深圳首次集中供地的房企投拓人士告诉新浪财经，自去年下半年开始，房企在深圳招拍挂市场拿下的项目，基本只能实现盈亏平衡甚至也有亏损的。“现在限价情况下，大部分很难溢价，盈亏打平或者略微盈利，项目利润率不超过3%。”

实际上，在地产行业里，盈利走低也是近几年的“老生常谈”。从2020年房企业绩数据可以看出，绝大多数房企出现“增收不增利”、盈利水平走低的情况。即便是行业盈利能力最强的中海地产，其利润率也较往年有所缩窄。

亿翰智库统计数据指出，截至2020年，其跟踪监测的50家房企平均毛利润率为24.7%，较2019年同期降低5.1个百分点;平均净利润率为11.6%，相比2019年同期降低2.3个百分点。净利润率在10%以上的房企数量，则从38家减少至28家。

房地产行业为何利润会持续走低?一个很重要的原因，与前几年高地价项目的入市有关。

2016-2018年，房地产行业欣欣向荣，因此房企拿地意愿高涨，多地地王频现，土地溢价率高企。但后来全国多个一二线城市因城施策，相继出台“限价令”。在调控之下，集中进入结转周期的项目盈利受损，而且材料、人工、财务等成本亦水涨船高，房企毛利率进一步被侵蚀。

而在广州房协专家邓浩志看来，地产行业利润率持续走低，实际上是房企快速扩张的代价，也是房企“内卷”的一个必然结果。

“10年前预期利润6%就有房企愿意做，现在预期3%，甚至1%的项目也会有房企愿意做。如果某个企业守着6%的利润预期，很可能地块就会被一些预期利润更低的房企愿意以更高的价格抢走了，于是设定6%利润预期的企业可能就会长期拿不到项目。”邓浩志说。

项目亏损为何还大举拿地?

房地产行业从“黄金时代”褪色进入“白银时代”，利润水平走低倒逼房企纷纷向管理要红利，要效益。但是，为何土地红利不再，高地价甚至带来亏损的情况下，房企“抢地潮”依然不断?

一位粤系房企人士直言，不同房企有不同的发展逻辑，有些房企出于规模、销售目标等需求，而有些房企为了“活下去”，所以哪怕亏损也只能硬着头皮拿地。“有些项目可能不是赚钱项目，而是战略项目，比如要实现销售目标，争取排名上升便于融资，又或者项目能够滚动的资金特别多。”

据了解，相较于产业勾地、城市更新等方式，房企在招拍挂市场拿地虽然成本较高，但一大优势在于能够快速推进项目入市，形成销售业绩。

“像佳兆业最近在深圳宝安拿的地块，当天拿地当天就开工了，预计最快年底就可以预售。像佳兆业这样有规模目标和增长需求的房企，很容易理解他们微利也要拿地的行为。”前述房企人士表示。

为了保证核心城市市占率或者要布局新的城市，也是房企在热点城市愿意以更低的利润甚至少量亏损夺地的原因之一。

比如滨江集团，公司营收和销售额均依赖于“业务大本营”杭州地区。数据显示，近3年来，杭州地区实现的营收占公司地产业务总营收的比重分别为91.50%、59.34%和38.23%。2020年，仅杭州地区的销售额就占了公司销售额的62.88%。

此外，一二线热点城市需求表现相对坚挺，去化更有保障，相较于实现利润，更多承担补充现金流的作用。克而瑞观点认为，在“三条红线”、“贷款集中度”等政策调控下，房企资金面整体收紧，销售回款成为房企最重要的资金来源渠道。而一二线城市的投资门槛以及拿地成本虽然较高，但由于需求预期向好，房企更看重市场带动现金回流。

多元化拿地 能否平滑利润率?

值得注意的是，为了控制成本、平滑利润率，不少房企都在减少对公开市场招拍挂的依赖，同时提高多元化拿地的能力。从目前来看，收并购、城市更新、产业勾地是最为常见的多元化拿地方式。

哪怕是国资央企背景的开发商也在积极行动。比如2020年初，中海地产通过官方公众号发布了一个寻地合作计划，围绕股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴向业界寻求合作;越秀地产在引入广州地铁集团成为第二大股东后，也开始涉足“轨交+物业”和“住宅+配建”的拿地模式。

越秀地产董事会主席林昭远曾指出“住宅+配建”模式的好处在于获取土地的特定性，“因为前期对土地定位、策划上都有一定运作，开工效率会得到有效提升。与此同时，部分配建额度可以直接抵减土地成本，令土地资金支出能够大幅度减少。”

尤其是城市更新，由于成本低、利润高，已经成为很多企业业绩增长的新引擎。“有些房企靠一个优质的旧改项目就可以养活一整个企业。”一位负责旧改业务的房企人士则指出，旧改项目一般来说利润率水平约为14%-18%，有些项目如果期间有溢价转手，那出让项目的房企利润则会更加可观。

前述房企人士坦言，控制成本的手段之一，还可以通过快周转压缩融资成本，提高资金效率。“高周转的话从拿地到销售也就6-7个月，房企可以通过快速开发快速销售，降低借款周期。一笔钱如果可以滚多一点，资本效率高也是不错的。”

“尽管很多大城市项目在拿地时利润预期只有1-2%，但事实上很多楼盘最终还是赚了不少钱。”邓浩志还提到，部分房企还会通过项目转让的方式，最终实现投资收益提升公司利润。

邓浩志表示，房企最终赚的钱，其实并不是开发的辛苦钱，而是地价上涨所带来的土地溢价收益。“比方广州前几年的几个‘地王’项目，地价达到4-5万元/平，按当年的市场行情，开发肯定是亏的。但最近一年楼市急剧升温，项目均价由6-7万攀升到10万左右，利润一下子就出来了。”