办公需求的大幅增加成为推动全国整体市场增长的核心因素

2020年，主要城市的商务市场受到了的严重打击，由于国内长期处于稳定控制之下，各行业也在复苏和发展，2021年经济大环境将比去年有明显改善，办公需求的大幅增加成为推动全国整体市场增长的核心因素。

由于办公资产在大宗市场表现活跃，2021年第一季度内地地区商业地产单日成交额超过1亿元，共成交27宗，总成交额457亿元，较上年同期上升25.7%，环比上升28.6%。前两个季度继续保持增长势头。

另外，投资逻辑也没有改变，一线城市核心地段的优质类商业地产和综合体依然受到关注，2021年度第一季度的房地产成交仍集中在一线城市。在北京和上海，总成交额占八成以上。

值得一提的是，金融业和房地产业是一季度的主要买主。也就是说，通过城市更新盘活存量资产，积累经营经验，成为企业发展和转型的方向。

01.总成交环比上升，办公和综合类为主力

三月份大宗物业成交受到提振，但一季度全国大宗物业成交单数和成交金额均大幅上升。

监控数据显示，一季度，中国内地大宗商品交易总额为27笔，同比增长17.4%;交易总额为457.1亿元，同比增长25.7%。买卖频繁，平均成交额较去年同期略降6.1%，至16.9亿元每笔。第一季度前两个月的数据显示，大宗物业仅成交12宗，总成交金额仅67亿元。

第一季度，由于内地经济率先复苏，外资更看好内地投资市场，投资净额比第一季度增长74%。就具体项目而言，主要外资流入来自铁狮门和黑石集团的收购，收购标的资产类型为公寓和物流园。

例如，1月29日，黑石集团收购富力地产旗下广州国际机场综合物流园，这是粤港澳大湾区最大的城市物流园区，交易总额超过40亿元，黑石地产的机会型基金将持有广州国际机场综合物流园70%的股权，富力集团全资子公司富力地产将持有其余30%的股权。这次收购完成后，黑石集团在中国的物流业务规模扩大了将近三分之一。

当前，全国大宗商品交易类型的主体仍然是写字楼和综合型企业。而且以上两起外资并购案例，都显示出外资看好内地地产多元化布局以及未来发展潜力。

2.大宗交易聚焦一线，北京领跑全国

根据主要城市的成交情况来看，京沪两市继续是全国大宗交易的绝对主力城市，成交总量占全国成交总量的80%以上，其中北京成交总量约213.6亿元，占46%，上海成交总量约175.7亿元，占37%。

在城市群方面，长三角城市群前2个月的成交金额远超其他城市群，而在3月，京津冀城市群的成交金额迅速攀升。

北京三月份重点城市大宗交易快速升温，环比上涨67.9%，综合类商品成为最受关注的类型。

在这些交易中，只有佳兆业收购北京辉耀国际城(长安8号)项目单笔成交金额达130亿元。成了京津冀的成交主力。佳兆业于3月25日公告称，分别从高捷投资、升晴投资和北京诚义豪泰投资收购北京耀辉置业合计96.8%的股权;此次收购也符合佳兆业的投资发展战略，核心城市包括上海陆家嘴、广州天河区和深圳中心区，之后，核心城市CBD的综合体也加入了旗下。

另外，3月5日中国金茂、首开股份以及高和资本联合收购了位于中关村的启迪科技大厦，以通过股权重组和资产增值实现股权价值和资产增值的目标，值得注意的是，首开股份“国家队”进入中关村，或许标志着核心城市商办更新进入了一个新阶段。

03.金融和房地产是最大的买家

进入后开发时代，一线城市的核心土地资源日益稀缺，越来越多的行业和企业希望通过城市更新来盘活存量资产，其中金融和房地产业是最突出的两个行业。

根据交易数据统计，2021年一季度，全国超过80%的大宗交易均来自金融和房地产两大行业，而金融业仍是首屈一指，占42%。到2020年，金融企业集中收购总部大楼发展总部经济的趋势仍在继续，中泰证券、平安信托和百年人寿纷纷在第一季度内完成对优质办公地产的收购。

另外，房地产企业在大宗交易市场也比较活跃，黑石集团、远洋集团和佳兆业集团都是通过股权收购的方式完成了对标的资产的交易。

数据中心和工业/物流是新兴热点，在投资业态方面，黑石集团从富力地产收购广州国际机场综合物流园、百润股份从美邦服饰收购旗下子公司模共实业100%股权，这两项大宗交易在2021年一季度已经完成。

以成交总额占比来看，工业/物流仍处于低位，办公/研发办公及综合体仍是本季度大宗交易的主要交易品种，占成交总额的77.2%。

2021经济大环境将比去年明显改善，办公需求的大幅增加仍是推动全国整体市场的核心因素，预计2021年中的总交易额在2021年中将有更大的增长。与此同时，伴随着预计供应叠加入市延迟的项目规模，大多数重点城市仍面临较大的去化压力，其去化周期处于近年来的高位。

大型交易在一季度均有环比增长，一方面现金流充裕的企业看中了市场窗口期，以较为合理的价格买进优质资产，能实现投资长期保值增值。近几年来，发行以优质资产为基础的资产证券化产品已成为企业融资的重要方式。而在总部经济的热点效应下，企业应对新形势调整发展战略，重塑企业结构，进行整体性迁移或扩租。