ULI房地产经济预测未来三年美国经济增长持续

根据第15个年度ULI房地产经济预测，涵盖27个经济和房地产指标，美国经济的扩张预计将在未来三年继续增长，到2021年增长将放缓。

根据33家主要房地产投资，咨询，研究公司和组织的45位经济学家/分析师的中位数预测调查显示，并在ULI春季会议期间发布：预计2019年GDP增​​长率为2.3%，高于长期平均水平，但预计明年将下降至1.8%。

商业房地产价格预计将增长得更慢，从2019年的5%增长到2020年的3.7%和2021年的2.8%。预计机构房地产资产今年的总回报率为6%，未来两年将回升至5%。预计今年的回报率将从工业的10.3%到零售的2.9%不等。在2021年，预计回报率将从工业的7%到零售的3.8%不等。

交易量去年达到5620亿美元，预计2019年将降至5350亿美元，2020年将达到5000亿美元，2021年达到4800亿美元。预计2019年单户住房开工率将增加至900,000(2018年为870,600套)，然后在2020年降至888,000套，2021年降至850,000套。

总部位于新泽西州Whippany的MetLife投资管理公司(MIM)房地产集团的股权策略主管马克威尔斯曼主持了该委员会，并向100多名与会者询问了他们是否认为结果太过分了乐观，恰到好处，还是不乐观。通过举手表示，大约80%的观众表示结果“恰到好处”。

小组成员包括Berkeley Haas Fisher房地产和城市经济中心主席Ken Rosen;Dave Bragg，总部位于加利福尼亚州纽波特海滩的Green Street Advisors战略研究总经理;总部位于芝加哥的全球房地产管理公司Heitman的高级董事总经理兼全球研究主管Mary K. Ludgin。

小组成员还对美国联邦储备委员会的政策表示担忧，并讨论了下一次经济衰退的可能时机。罗森指出，美联储有望在去年12月加息，但在一个月之后做了180度转向。“美联储感到紧张，我不认为这与[美国总统唐纳德·J·特朗普]有任何关系，”他说。“全球经济疲软，美联储改变主意。贸易战导致一些经济疲软。“

虽然没有预测经济衰退的日期，罗森表示经济衰退的风险仍然存在。他说：“那里有太多的钱，太低的利率太低了。”“我不认为房地产会导致下一次经济衰退，但我们会受到影响。但美联储不仅仅知道这个会议室里的人 - 而且他们可能知之甚少。

他抱怨说，现任美联储主席杰罗姆“杰伊”鲍威尔并不是一个好的沟通者。“艾伦·格林斯潘(1987年开始担任美联储理事会主席五届任期)是我们最好的人，因为你从来不知道他在说什么，这很完美!”

只要消费者不会受到惊吓，Ludgin说她相信任何美国经济衰退现在都处于“搁置”状态。“经济衰退的可能性已经出现在许多因素中，其中包括中国经济放缓 - 与关税无关，但转向国内模式的情况正在变得”不稳定。“她说。Ludgin说，房地产不会导致下一次经济衰退。“这不会是'我们的'经济衰退。我们帮助引发了1990年至1991年的经济衰退，而不是其他三年。“

泡沫也可能对美国和全球经济产生不利影响，例如去年的比特币泡沫和独角兽泡沫[当独角兽创业公司被风险资本家高估时出现的经济泡沫]。罗森说：“中国建造了大量未被占用的住宅。”威尔斯曼向专家组询问了投资或避免的城市或部门。

在零售业，你必须参加长时间的比赛，而且很多人都没有胃口，Ludgin说。“如果您是长期投资者，请立即行动。多家庭在某些地区过度建设，特别是豪华公寓，包括这个城镇[纳什维尔]。工业部门在某些方面会令人失望。问题是什么时候。“

布拉格说，现在投资最不受欢迎的地方之一是曼哈顿中城的办公区，特别是30岁或以上的建筑。“这将是一次戏剧性的转变，因为曼哈顿的办公室租户正在展示对新产品的渴望，就像Hudson Yards的产品一样，”他补充道。罗森说，工业部门继续具有吸引力，因为工业发展可以迅速停止。“与办公室相比，重做工业的成本非常低，”他补充道。“多家族也很有趣，尤其是C级。未来几年有很多人年满18岁。“

在考虑投资机会时，布拉格表示，投资者和开发商也必须重新考虑现在的“受限制的市场”，因为情况会发生变化。“纽约市的供应不像几年前那么严重，因为前市长[迈克尔]布隆伯格重新划分了40%的城市，”他说。他补充说，市场的财政健康状况以及地点都是一个问题。“例如，你还必须考虑税收前景，”他继续道。“在加利福尼亚州，部分废除第13号提案[减少财产税]预计将在2020年进行投票。这会对房地产产生什么影响?”