房产资讯：综合实力十强之争=房企核心武器的对抗

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对于十强房企而言，公司无论是深耕或者全国化都已取得了实质性的进展，在这样的情况下，公司需要培育自己的核心能力。因此，本文我们将以“核心能力”为主题，一探房企冲击综合实力十强的能力，其中包括龙湖、世茂和招商蛇口。

龙湖集团的核心能力之一 ——深耕

龙湖集团的成功与其多年来坚持的城市深耕战略密不可分，如今来看，其深耕策略已取得显著成效：

第一、业绩贡献城市不断增加，单城市产能稳中上行，百亿城市数量不断突破。城市深耕彰显了企业在布局上的稳健步伐。2010年共有10座城市实现业绩贡献，其中北京单城市销售金额近100亿元，为99亿元，重庆超80亿元；2011年重庆单城市销售金额达99.45亿元，距离100亿元仅毫厘之差，2012年至2014年重庆的销售金额均超100亿元，2016年（准）百亿城市数量达3个，分别为北京136亿元，重庆92亿元，杭州90亿元。2017年，已有6座城市销售金额超过或接近100亿元，其中杭州销售业绩超231亿元，重庆、北京的销售金额近200亿元，成都销售金额131亿元，济南销售金额118亿元，青岛接近100亿，为96亿元。2018年重庆、北京销售业绩均超过200亿元，济南、杭州接近200亿元，成都、青岛超100亿，宁波接近100亿元。2019年，6座城市业绩超百亿，杭州、南京销售业绩均超150亿元，重庆、成都、沈阳、武汉四城业绩超百亿,宁波、长沙销售业绩近百亿。

第二、城市销售业绩贡献稳定，未出现城市业绩贡献断裂情况。除昆明在实现业绩贡献后的第五年，也即在2017年的业绩贡献为零外，龙湖集团布局的其他城市中，只要城市实现了业绩贡献，则其业绩贡献都具有一定的持续性，未出现某一年份单一城市未贡献业绩的情况。

总而言之，龙湖销售金额的增长一方面是公司在2015年下半年融资环境放宽的情况下，转变投资策略，加大投资积极性，为公司销售金额增长储备充裕的土地资源；另一方面公司积极拓展二三线城市，并加大深耕力度，进一步帮助公司实现销售规模的攀升。

招商蛇口的核心能力之一 ——融资优势

招商蛇口的“前港-中区-后城”发展模式已经成为公司的IP，从长期来看能为公司带来持续稳定的业绩增长。关于公司的核心能力之一不能忽视的就是其国企身份，这就意味着即使行业融资环境收紧，但对公司来说，仍具有较强的融资便利和较低的资金成本，以供后续的开发。

根据公司2015年来融资情况来看，招商蛇口的融资成本始终没有超过5%，尤其是自2018年来，行业融资环境不断收紧，公司资金成本虽有小幅上升，但仍低于大部分房企。因此，低廉的资金成本就是招商蛇口最重要的竞争力，公司也积极发挥这一优势，在不断创新和优化债务品种的同时，控制资金成本，而且在融资环境全面收紧的政策环境下，公司的这一优势将会更加明显。2019年，公司先后分两次完成56亿元公司债券的发行，发行利率最低为3.58%；完成三次超短期融资券的滚动发行，发行利率最低为2.8%，发行成本均为同期同行业市场最低利率。

根据公司2020年发债情况来看，招商蛇口发债主要包括中期票据和短期融资券，其中公司中期票据的资金成本最高仅有3.3%，而短期融资券最高融资成本也不过2.65%，充分彰显了公司在融资方面的便利性。另外行业融资环境仍在不断收紧的情况下，公司掌握的融资优势将是众多房企不可企及的核心武器。

世茂集团的核心能力之一 ——资金运营能力

2019年，世茂集团销售金额2600.7亿元，完成全年销售目标的124%，时隔多年后，公司重回行业前十。同时，从公司拿地力度来看，世茂投资速度加快，尤其是在收并购领域频频出手，大手笔收购泰禾集团、粤泰股份、万通地产以及明发集团等公司项目股权，而最无法让众人忽视的是公司并购福晟。那么支撑世茂能够如此大手笔在市场上纵横捭阖的原因是什么呢，我们认为是公司的资金运营能力，或者说就是资金实力。

从货币资金规模来看，自2017年来，公司货币资金连年保持较高的增速，在2019年达到596.2亿元，同比增长20.3%，主要原因是：第一，企业销售业绩稳健增长的同时，回款额也大幅增加。2019年世茂集团销售回款额高达1950亿元，较2018年增长42%。第二，企业具有较强的外部融资能力。

具体体现为三点：首先，企业融资渠道广，既有境内公开市场，又有40家境外战略合作机构；其次，企业融资成本较低，2019年集团融资成本降低0.2个百分点至5.6%；最后，企业融资额度充足，截至2019年末，企业具有143亿未提境内债券额度，10.4亿美金未提境外银团额度，500亿总授信额度等。

现金流充裕也使企业具有较强的偿债能力。2019年世茂集团现金短债比为1.62倍，短债偿债压力较小；净负债率为59.7%，连续八年维持在60%以下。

总的来说，当房企发展到一定规模后，深耕和扩张都已经成为企业必备的能力，如果要实现质的提升，培育企业的核心能力必不可少。龙湖集团、招商蛇口和世茂集团常年在销售榜十强左右变动，且均有各自的核心能力，而这正是公司冲击综合实力十强的关键所在，但最终谁能进入综合实力十强还要拭目以待！